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L'adjudication immobilière est une vente forcée d'un bien immobilier, organisée par voie judiciaire. Elle intervient généralement suite à une saisie immobilière, lorsqu'un débiteur ne peut pas honorer ses obligations (crédit immobilier impayé, dette fiscale, jugement de condamnation au paiement).
Selon le Code de procédure civile d'exécution, cette procédure garantit le respect des droits de toutes les parties : le créancier poursuivant, le débiteur saisi, et les futurs acquéreurs. L'adjudication représente le moyen légal pour réaliser la valeur du bien et apurer les dettes.
Contrairement à une vente amiable, l'adjudication suit un cadre très réglementé, avec publication d'annonces, expertise du bien, et enchères publiques.
1. La saisie immobilière
Le processus débute par une ordonnance d'un juge de l'exécution. Le créancier (banque, Trésor public, huissier) doit justifier d'une créance liquide et exigible. Un acte de saisie est alors signifié au débiteur, qui dispose d'un délai de deux mois pour contester.
2. L'inscription du commandement de payer
Un commandement de payer est adressé au débiteur, accompagné d'une mise en demeure. Il doit être inscrit au registre de l'hypothèque du bien. Le débiteur dispose de deux mois pour rembourser sa dette ; passé ce délai, la saisie devient irrévocable.
3. L'expertise du bien
Un expert immobilier mandaté par le juge de l'exécution évalue le bien. Cette estimation détermine le prix de base des enchères. Le rapport d'expertise est communicable aux parties, aux enchérisseurs potentiels et publié dans l'annonce d'adjudication.
4. La publication de l'adjudication
L'annonce est publiée dans un journal d'annonces légales, sur le site ventes-aux-encheres.unjf.org et chez l'huissier de justice. Elle indique la date, l'heure, le lieu des enchères, la description du bien, le rapport d'expertise, et les conditions de vente.
5. Les enchères publiques
L'adjudication se déroule devant l'huissier de justice. Les enchérisseurs doivent verser un dépôt de garantie (généralement 10 % du prix estimé). L'adjudication est remportée par celui qui propose le prix le plus élevé. L'adjudicataire reçoit un procès-verbal d'adjudication.
6. La passation du bien
L'adjudicataire doit verser le solde du prix dans un délai défini (généralement un mois). Une fois payé, un acte de vente (jugement d'adjudication) lui confère la propriété irrévocable du bien.
Avantages pour l'acheteur
L'acquisition aux enchères présente plusieurs intérêts : le prix peut être inférieur à la valeur marchande, l'acheteur obtient un titre de propriété clair et inattaquable, et les frais de notaire sont réduits (rédaction simplifiée d'un jugement d'adjudication).
L'adjudicataire bénéficie également d'une protection légale : il achète en l'état, sans vices cachés, conformément à l'article L. 211-1 du Code de l'exécution.
Obligations de l'acheteur
L'adjudicataire doit respecter les obligations suivantes :
En cas de non-paiement du solde, l'adjudication est résiliée et le bien remis en vente. Le dépôt de garantie est alors confisqué.
Droit de contester la saisie
Le débiteur dispose d'un délai de deux mois suivant la signification de la saisie pour contester sa régularité devant le juge de l'exécution. Les motifs possibles incluent l'absence de titre exécutoire, le non-respect des délais légaux, ou l'existence d'un accord amiable.
Droit de rembourser sa dette
À tout moment, le débiteur peut arrêter la procédure en remboursant l'intégralité de sa créance, les frais d'exécution et les intérêts de retard. Cela rend la saisie inutile et libère le bien.
Droit de participer aux enchères
Le débiteur peut participer aux enchères pour conserver son bien ou limiter la perte. Il bénéficie d'aucune priorité tarifaire, mais peut enchérir comme tout tiers.
Droit au surplus
Si le prix de vente dépasse le montant de la dette (principal, intérêts, frais), le débiteur reçoit le surplus après apurement des créances. Ce droit est essentiel et doit être préservé.
Opposition à l'adjudication
Dans les dix jours suivant l'adjudication, l'acheteur ou le débiteur peut contester la vente auprès du juge de l'exécution pour des vices de forme graves ou l'absence de liberté du consentement.
Appel du jugement d'adjudication
Un délai de quinze jours après la notification du jugement d'adjudication permet de former appel devant la Cour d'appel. Les motifs incluent une violation de procédure ou une estimation manifestement erronée.
Tierce opposition
Une personne ayant des droits sur le bien (créancier hypothécaire, locataire) peut former tierce opposition si ses intérêts n'ont pas été respectés.
Pourvoi en cassation
En dernier recours, une cassation est possible devant la Cour de cassation pour violations graves du droit de procédure civile d'exécution.
Deux mois suivant la saisie : délai de conteste du débiteur.
Deux mois après le commandement : délai avant irrévocabilité de la saisie.
Dix jours avant l'adjudication : publication minimale requise.
Dix jours après l'adjudication : délai d'opposition.
Quinze jours après le jugement : délai d'appel.
Un mois généralement : délai de paiement du solde par l'adjudicataire.
Guide complet de la saisie immobilière
Ventes aux enchères : droits et protections de l'acheteur
Surendettement : prévention et solutions légales
Contester une décision du juge de l'exécution
Frais et coûts d'une adjudication immobilière
Q : Peut-on acheter un bien en adjudication sans frais de notaire ?
R : Non totalement, mais les frais sont réduits. Seuls les droits d'enregistrement s'appliquent (5 % environ), sans honoraires notariaux classiques.
Q : Le bien adjugé peut-il être repris après la vente ?
R : Non. L'adjudication est irrévocable après le délai d'opposition de dix jours. L'acheteur devient propriétaire de manière définitive.
Q : Puis-je contester une adjudication après l'avoir remportée ?
R : Oui, dans les dix jours, si des vices graves de procédure sont identifiés.
Q : Le débiteur peut-il récupérer son bien après adjudication ?
R : Non. Une fois adjugé et payé, le bien appartient à l'adjudicataire. Le débiteur ne peut récupérer que le surplus éventuel de prix.
Q : Quelles sont les charges pesant sur un bien adjugé ?
R : L'adjudicataire assume les charges à partir de l'adjudication. Les dettes non payées du débiteur et hypothèques sont généralement éteintes par la vente forcée.
