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Vous envisagez d'investir dans l'immobilier locatif mais les revenus fonciers pèsent lourdement sur votre fiscalité ? La loi de finances 2026 apporte une solution inédite : l'amortissement immobilier locatif à hauteur de 80% du prix d'acquisition pour les logements nus. Cette mesure fiscale majeure, conçue pour relancer l'offre locative en France, permet aux propriétaires bailleurs de déduire progressivement le coût de leur bien de leurs revenus fonciers, sous réserve de respecter des plafonds de loyers maîtrisés. Voici tout ce que vous devez savoir pour en bénéficier.
L'amortissement immobilier est un mécanisme comptable qui permet de déduire chaque année une fraction du prix d'acquisition d'un bien immobilier de vos revenus fonciers imposables. Contrairement aux charges déductibles classiques (travaux, intérêts d'emprunt, taxe foncière), l'amortissement ne correspond pas à une dépense réelle mais à la prise en compte de la dépréciation théorique du bien dans le temps.
La loi de finances pour 2026 introduit un dispositif permettant aux propriétaires bailleurs de logements nus de déduire jusqu'à 80% du prix d'acquisition de leur bien sur une période déterminée. Cette mesure s'inscrit dans une logique de relance de l'investissement locatif, fortement impacté par la suppression progressive des avantages fiscaux comme la loi Pinel. L'objectif gouvernemental est clair : encourager la mise sur le marché de logements à loyers accessibles dans les zones tendues.
Pour les bailleurs au régime réel d'imposition, ce dispositif représente un avantage fiscal considérable. En réduisant artificiellement le revenu foncier imposable, l'amortissement peut transformer un investissement déficitaire sur le papier en opération fiscalement neutre, voire génératrice d'économies d'impôt significatives. Cette technique, jusqu'alors réservée aux investissements en résidences services ou dispositifs spécifiques, s'ouvre désormais à la location nue classique.
Pour bénéficier de ce nouveau dispositif d'amortissement, vous devez remplir plusieurs conditions cumulatives définies par la loi de finances 2026. Premièrement, le bien doit être acquis ou achevé à partir du 21 février 2026 et avant le 31 décembre 2028. Les biens détenus antérieurement ne sont donc pas éligibles, sauf travaux de rénovation énergétique substantiels représentant au moins 30% de la valeur du bien.
Deuxièmement, le logement nu doit être loué à titre de résidence principale du locataire, excluant ainsi les locations saisonnières ou meublées. La durée minimale d'engagement locatif est fixée à 9 ans, durant laquelle vous ne pouvez ni vendre le bien ni modifier son usage sans perdre le bénéfice des amortissements déjà pratiqués.
Troisièmement, vous devez opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers. Le régime micro-foncier, qui permet un abattement forfaitaire de 30%, est incompatible avec l'amortissement. Cette option doit être exercée lors de la déclaration de revenus de l'année d'acquisition et reste irrévocable pendant 3 ans minimum. Enfin, comme pour de nombreux dispositifs fiscaux immobiliers, vous trouverez des obligations documentaires similaires à celles exigées pour d'autres procédures administratives, à l'image des démarches pour obtenir un permis de construire.
Le calcul de l'amortissement immobilier repose sur une base de 80% du prix d'acquisition hors frais de notaire et droits d'enregistrement. Si vous achetez un appartement 300 000€, la base amortissable sera de 240 000€. Ce montant se décompose en deux éléments distincts : le terrain (non amortissable) et la construction (amortissable).
La répartition s'effectue généralement selon la valeur vénale du terrain au moment de l'achat. En pratique, on retient forfaitairement 20% pour le terrain en zone urbaine. Sur notre exemple à 300 000€, si le terrain représente 20% (soit 60 000€), seuls 240 000€ concernent le bâti. L'amortissement à 80% portera donc sur 192 000€.
Le taux d'amortissement annuel varie selon le type de bien et le niveau de loyer : pour un logement neuf à loyer intermédiaire, il est de 3,5% par an ; 4,5% pour un logement social ; 5,5% pour un logement très social. Pour un logement ancien avec travaux d'au moins 30%, les taux sont respectivement 3%, 3,5% et 4%. En pratique, sur un logement neuf à loyer intermédiaire, vous pouvez déduire environ 3,5% du prix d'acquisition chaque année, soit 7 200€ sur notre exemple (192 000€ × 3,5%), avec un plafond maximal d'amortissement déductible de 8 000€ par an et par foyer fiscal. Cette mécanique rappelle l'importance de bien comprendre les systèmes de calcul fiscal, tout comme pour déclarer correctement votre impôt sur le revenu.
Le dispositif impose des loyers maîtrisés pour éviter que l'avantage fiscal ne bénéficie qu'aux investissements haut de gamme. Les plafonds varient selon la zone géographique du bien, reprenant la classification des zones A bis, A, B1, B2 et C utilisée pour le dispositif Pinel.
En zone A bis (Paris et 76 communes limitrophes), le loyer mensuel ne peut excéder 18,89€ par m² de surface habitable. En zone A (agglomérations de plus de 250 000 habitants), le plafond est d'environ 14,03€/m². Pour la zone B1 (entre 150 000 et 250 000 habitants), il s'établit à environ 11,31€/m². En zones B2 et C, les plafonds s'établissent à environ 9,83€/m². Ces montants varient légèrement selon le secteur locatif choisi (intermédiaire, social ou très social).
Ces montants sont révisés chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL). Un dépassement du plafond, même involontaire, entraîne la remise en cause de l'amortissement pour l'année concernée. Vous devez donc actualiser votre loyer avec prudence et vérifier régulièrement que vous restez sous le seuil applicable. Un contrôle fiscal peut vous obliger à réintégrer dans vos revenus imposables l'ensemble des amortissements pratiqués depuis l'origine si le non-respect est avéré sur plusieurs années.
La déclaration de l'amortissement immobilier locatif s'effectue via le formulaire 2044 (déclaration des revenus fonciers au régime réel). Vous devez obligatoirement remplir la section spécifique dédiée aux amortissements, généralement située en page 3 du formulaire.
Pour chaque bien concerné, vous indiquerez : l'adresse complète du logement, la date d'acquisition ou d'achèvement, le prix d'acquisition hors frais, la quote-part affectée au terrain (non amortissable), la base amortissable retenue (80% du prix du bâti), et le montant de l'amortissement pratiqué pour l'année fiscale concernée. Ces informations doivent être conservées avec vos justificatifs pendant au moins 6 ans.
L'amortissement vient en déduction de vos revenus fonciers après imputation de toutes les autres charges déductibles (travaux, intérêts d'emprunt, assurances, charges de copropriété non récupérables). Si le total de vos charges et amortissements excède vos loyers encaissés, vous créez un déficit foncier. Attention : le déficit créé par l'amortissement est imputable sur vos revenus fonciers futurs pendant 10 ans. La rigueur dans cette déclaration est comparable à celle requise pour déclarer la TVA intracommunautaire dans un contexte professionnel.
La cession du bien immobilier avant la fin de la période d'engagement de 9 ans entraîne la reprise fiscale de l'intégralité des amortissements déduits. Concrètement, les montants soustraits de vos revenus fonciers depuis l'acquisition seront réintégrés dans vos revenus imposables de l'année de cession, majorés d'intérêts de retard au taux légal.
Cette sanction s'applique également en cas de changement d'affectation du bien (transformation en location meublée, mise à disposition gratuite d'un proche, occupation personnelle). Seuls certains cas de force majeure peuvent justifier une sortie anticipée sans pénalité : invalidité de 2e ou 3e catégorie du bailleur ou de son conjoint, licenciement, décès.
Au moment de la revente, même après les 9 ans d'engagement, les amortissements pratiqués auront un impact sur votre plus-value immobilière. En effet, ils diminuent le prix de revient fiscal du bien : si vous avez amorti 100 000€ sur un bien acheté 300 000€ et revendu 350 000€, votre plus-value imposable sera calculée sur une base de 350 000€ - (300 000€ - 100 000€) = 150 000€ au lieu de 50 000€. Cette mécanique fiscale peut générer une imposition importante lors de la cession, même si elle intervient après plusieurs décennies de détention et malgré les abattements pour durée de détention.
Le dispositif d'amortissement 2026 n'est pas cumulable avec d'autres réductions d'impôt liées au même logement. Vous ne pouvez donc pas bénéficier simultanément de l'amortissement et du dispositif Denormandie (rénovation dans l'ancien), du dispositif Loc'Avantages, ou du déficit foncier classique pour le même bien.
En revanche, le cumul est possible avec certains crédits d'impôt non directement liés à l'investissement locatif : crédit d'impôt pour la transition énergétique si vous occupiez le bien avant de le louer, ou réduction d'impôt pour souscription au capital de PME. L'amortissement peut également se cumuler avec l'abattement de 30% applicable aux revenus des locations meublées non professionnelles (LMNP), mais uniquement si vous transformez le bien en location meublée après la période d'engagement de 9 ans en location nue.
Pour les investisseurs possédant déjà un patrimoine locatif, vous pouvez continuer à amortir vos biens éligibles au dispositif 2026 tout en conservant le bénéfice d'autres régimes fiscaux sur vos logements antérieurs. La stratégie optimale consiste souvent à diversifier votre portefeuille entre différents dispositifs selon les opportunités du marché et votre situation fiscale personnelle.
En cas de contrôle fiscal, vous devez pouvoir justifier de tous les éléments déclarés concernant votre amortissement immobilier. Conservez impérativement l'acte notarié d'acquisition, qui mentionne le prix d'achat et la répartition entre terrain et construction. Si cette répartition n'apparaît pas dans l'acte, faites établir une évaluation par un professionnel (notaire, expert immobilier).
Gardez également tous les baux de location successifs signés avec vos locataires, prouvant la mise en location effective du bien à titre de résidence principale. Ces baux doivent indiquer le montant du loyer pratiqué pour démontrer le respect des plafonds de loyers maîtrisés. Conservez les quittances de loyer ou relevés bancaires attestant des encaissements effectifs.
Pour les travaux éventuels réalisés sur le bien, conservez factures, devis, preuves de paiement et autorisations administratives (déclaration préalable ou permis de construire si nécessaire). En cas de rénovation énergétique ouvrant droit à l'amortissement sur un bien ancien, vous aurez besoin des diagnostics de performance énergétique (DPE) avant/après travaux. Cette rigueur documentaire est similaire à celle exigée dans d'autres contextes juridiques, notamment pour contester une décision en copropriété.
Le tableau d'amortissement établi au moment de l'acquisition est crucial : il détaille année par année les montants amortissables pour chaque composant du bien. Ce document, généralement préparé par votre expert-comptable ou conseiller en gestion de patrimoine, servira de référence tout au long de la période d'amortissement. Tout écart avec les montants déclarés devra être justifié.
Pour maximiser l'avantage fiscal de l'amortissement immobilier 2026, privilégiez l'acquisition de biens dans les zones tendues (A bis, A, B1) où les plafonds de loyers restent attractifs par rapport aux prix du marché. Un appartement en zone A bis à Paris peut justifier un investissement élevé tout en respectant les contraintes de loyers, générant ainsi des amortissements importants.
Évaluez précisément votre tranche marginale d'imposition actuelle et future. L'amortissement est d'autant plus intéressant que vous êtes fortement imposé. Si vous anticipez une baisse de revenus à moyen terme (départ à la retraite), l'investissement peut être moins pertinent. À l'inverse, si vos revenus professionnels augmentent, l'amortissement viendra opportunément réduire votre pression fiscale globale.
Envisagez une stratégie de détention longue, au-delà des 9 ans obligatoires, pour profiter pleinement des amortissements tout en bénéficiant des abattements progressifs sur la plus-value immobilière en cas de revente ultérieure. Après 22 ans de détention, vous serez totalement exonéré d'impôt sur la plus-value (mais pas de prélèvements sociaux, exonérés après 30 ans). Cette vision patrimoniale à long terme s'inscrit dans une gestion globale de vos finances personnelles, comparable à l'anticipation nécessaire pour obtenir une rente de réversion dans le cadre d'une succession.
Le dispositif d'amortissement 2026 se distingue radicalement des mécanismes précédents. Contrairement à la loi Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe (jusqu'à 21% du prix d'achat pour un engagement de 12 ans), l'amortissement constitue une charge déductible qui diminue progressivement votre revenu foncier imposable sans garantir un montant d'économie fiscale fixe.
Par rapport au statut LMNP (loueur meublé non professionnel) qui permettait déjà l'amortissement, le nouveau dispositif s'applique aux locations nues, secteur jusqu'alors dépourvu de tel avantage. L'amortissement LMNP reste généralement plus avantageux car il peut créer un déficit imputable sans limitation, alors que le déficit généré par l'amortissement en location nue n'est reportable que sur les revenus fonciers futurs.
Le dispositif Malraux (rénovation de biens dans des secteurs sauvegardés) offrait une réduction d'impôt de 22 à 30% du montant des travaux, plafonnée à 400 000€ sur 4 ans. L'amortissement 2026, lui, porte sur le prix global d'acquisition et s'étale sur plusieurs années, offrant une prévisibilité fiscale supérieure mais un impact annuel moindre. Le choix entre ces dispositifs dépend de votre horizon d'investissement, de votre capacité d'endettement et de votre sensibilité au risque locatif.
Puis-je bénéficier de l'amortissement si j'achète un bien en indivision ?
Oui, chaque indivisaire peut amortir sa quote-part du bien proportionnellement à ses droits dans l'indivision. Si vous détenez 50% d'un appartement acheté 300 000€, vous amortirez 80% de 150 000€, soit 120 000€ sur la période d'amortissement. Chacun déclare séparément ses revenus fonciers et amortissements.
L'amortissement est-il possible pour une maison louée avec jardin ?
Oui, mais seule la construction est amortissable. Le terrain (jardin, cour, parking extérieur) est exclu de la base d'amortissement. La valorisation précise du terrain par rapport au bâti dans l'acte notarié est donc cruciale pour maximiser l'assiette amortissable.
Que se passe-t-il si mon locataire quitte le logement avant 9 ans ?
Le départ d'un locataire ne remet pas en cause le dispositif, à condition que vous remettiez rapidement le bien en location (dans un délai raisonnable de 6 à 12 mois). La période de vacance locative ne suspend pas l'amortissement : vous continuez à le déduire même sans percevoir de loyers, ce qui peut créer ou aggraver un déficit foncier reportable.
Puis-je louer le bien à un membre de ma famille ?
Non, le dispositif Jeanbrun exclut la location à un ascendant ou descendant du bailleur, contrairement au Pinel. Vous ne pouvez donc pas louer à un enfant majeur. Une location à un autre tiers est possible si elle respecte les conditions de droit commun (loyer au prix du marché dans la limite des plafonds, dépôt de garantie, état des lieux).
Les frais de notaire sont-ils inclus dans la base amortissable ?
Non, les frais de notaire et droits d'enregistrement (environ 7 à 8% du prix dans l'ancien) ne sont pas amortissables. Seul le prix d'acquisition net du bien, tel qu'il apparaît dans l'acte authentique, constitue la base de calcul. Ces frais restent toutefois déductibles au titre des charges lors de l'année d'acquisition ou amortissables sur leur durée d'utilité si vous optez pour cette solution comptable.
