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Dans un contexte immobilier en constante évolution, la question de la révision du loyer reste au cœur des préoccupations des bailleurs et des locataires. La signature d’un bail d’habitation, qu’il s’agisse d’une location vide ou meublée, ne fige pas le montant du loyer pour toute la durée du contrat.
Bien au contraire, la loi prévoit un mécanisme spécifique permettant au bailleur, sous conditions strictes, de réviser ou de majorer le loyer en cours de bail. Toutefois, cette faculté est étroitement encadrée par des dispositions légales impératives afin de préserver l’équilibre contractuel et d’éviter toute dérive préjudiciable au locataire.
Entre clauses contractuelles, respect des indices légaux tels que l’IRL, encadrement particulier dans certaines zones dites tendues, et nouvelles contraintes liées à la performance énergétique des logements, chaque acteur doit connaître les règles applicables et leurs subtilités.
En tant que propriétaire, négliger ces règles peut entraîner la nullité de la révision et priver de revenus supplémentaires. À l’inverse, un locataire informé pourra contester efficacement une hausse injustifiée.
Chez defendstesdroits.fr, nous estimons indispensable de rendre ce sujet accessible par une analyse claire et structurée. Notre objectif est de vous offrir une lecture précise, appuyée sur les textes fondamentaux tels que la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la loi n°2022-1158 du 16 août 2022 ou encore les publications de l’INSEE, afin que vous puissiez agir en toute sécurité juridique.
Que vous soyez un professionnel de l’immobilier, un bailleur occasionnel ou un simple particulier soucieux de faire respecter ses droits, maîtriser les règles de la révision annuelle et exceptionnelle du loyer est un atout essentiel pour éviter tout contentieux locatif.
La révision annuelle du loyer n’est possible que si une clause expresse est prévue dans le contrat de location écrit. Selon l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989, cette révision intervient :
Sans cette clause, aucune révision unilatérale ne peut être imposée par le bailleur.
La variation ne peut excéder celle de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. À titre d’exemple, pour 2024, l’IRL du 1ᵉʳ trimestre s’établit à 143,46, avec une variation annuelle de +3,50 %.
Formule de calcul :
Nouveau loyer = Loyer actuel x (nouvel IRL / ancien IRL)
👉 Référence juridique : Article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour appliquer la révision. Passé ce délai, le droit à révision est périmé pour l’année écoulée.
Le bail peut prévoir une clause spécifique pour une majoration exceptionnelle en cas de travaux d’amélioration réalisés par le bailleur. Cette majoration est licite uniquement si elle est prévue au contrat ou validée par un avenant signé par le locataire.
👉 Aucun recours en diminution du locataire n’est possible si les travaux sont conformes aux conditions contractuelles.
Depuis la loi Climat et Résilience, tout bail signé ou renouvelé depuis le 24 août 2022 interdit la révision ou la majoration du loyer pour un logement classé F ou G (passoire énergétique) en métropole. En Outre-mer, cette mesure s’applique aux baux conclus après le 1ᵉʳ juillet 2024.
👉 Référence juridique : Article 17-1, III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
Pour un logement meublé loué en résidence principale, les règles de révision sont similaires (article 25-9 de la loi de 1989) :
👉 Le forfait de charges dans un meublé peut également être révisé chaque année, selon l’article 25-10 de la même loi.
Comme pour un logement vide, la réalisation de travaux d’amélioration ou l’installation de nouveaux équipements peut justifier une augmentation du loyer, à condition qu’une clause le prévoie expressément.
L’encadrement des loyers dans les zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.) implique des plafonds supplémentaires pour la fixation initiale et la révision des loyers. Ces règles spécifiques nécessitent une vérification au cas par cas, notamment pour éviter toute sanction.
Pour sécuriser vos droits en tant que bailleur ou locataire, defendstesdroits.fr met à votre disposition :
Chez defendstesdroits.fr, nos juristes vous accompagnent pour sécuriser vos baux, gérer vos relations locatives et prévenir les litiges.
La révision du loyer et sa majoration exceptionnelle représentent ainsi un levier important pour le bailleur, mais uniquement dans le respect strict des conditions légales et contractuelles.
De la vérification de la clause de révision, au respect des plafonds imposés par l’indice de référence des loyers, jusqu’aux nouvelles obligations imposées pour lutter contre les passoires énergétiques, chaque étape exige vigilance et rigueur.
defendstesdroits.fr reste votre partenaire de confiance pour anticiper, rédiger ou vérifier vos contrats de bail, vos avenants ou vos notifications, et pour vous fournir l’assistance juridique adaptée à chaque situation. Maîtriser la révision du loyer, c’est assurer la bonne gestion de votre bien et la tranquillité de votre relation locative.
La révision annuelle du loyer ne peut intervenir que si le contrat de location contient une clause de révision expresse, conformément à l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Cette clause fixe généralement la date à laquelle la révision est possible, souvent à la date anniversaire du bail. Sans cette clause, toute augmentation est illégale et peut être contestée par le locataire. Il est donc essentiel, lors de la rédaction du bail, de prévoir cette disposition et de vérifier que l’indice de référence des loyers (IRL) est bien mentionné comme base de calcul.
Le calcul de la révision repose sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre par l’INSEE. La formule est la suivante :
Nouveau loyer = Loyer actuel × (Nouvel IRL / Ancien IRL).
À défaut de précision, l’IRL de référence est celui publié à la date de signature du bail. Il faut également vérifier si la variation annuelle de l’IRL est plafonnée (3,5 % en métropole, 2,5 % en Outre-mer jusqu’à avril 2024, conformément à la loi n°2022-1158 du 16 août 2022). Attention, le bailleur doit demander la révision dans l’année suivant la date prévue, sous peine de perdre le bénéfice de la clause pour cette période.
Oui, mais sous conditions strictes : le bail doit contenir une clause spécifique ou un avenant signé par le locataire, autorisant la majoration du loyer après réalisation de travaux d’amélioration. La hausse doit être justifiée par la nature et l’ampleur des travaux. À défaut de clause ou d’accord écrit, le locataire peut refuser toute augmentation. Les travaux d’entretien courant ne justifient pas une hausse du loyer. Les travaux doivent réellement améliorer le confort ou la performance énergétique du logement.
Depuis la loi Climat et Résilience, la révision ou la majoration du loyer est interdite pour les logements classés F ou G, qualifiés de passoires énergétiques. Cette interdiction s’applique aux baux signés, renouvelés ou tacitement reconduits après le 24 août 2022 en métropole, et à partir du 1ᵉʳ juillet 2024 en Outre-mer (article 17-1, III de la loi du 6 juillet 1989). L’objectif est d’inciter les bailleurs à réaliser des travaux de rénovation énergétique avant de pouvoir envisager une révision du loyer. Louer un logement énergivore limite donc toute marge de manœuvre pour ajuster le loyer.
Les règles sont similaires : pour un logement meublé en résidence principale, la révision annuelle suit les mêmes principes qu’un bail vide (article 25-9 de la loi de 1989). Elle doit être prévue par une clause contractuelle et respecter l’IRL. Toutefois, un bail meublé a une durée minimale plus courte (1 an, ou 9 mois pour un étudiant) et peut comporter un forfait de charges qui, lui aussi, peut être révisé chaque année (article 25-10). Les travaux ou l’installation de nouveaux équipements peuvent également donner lieu à une majoration, à condition d’être prévus contractuellement.
