Bail d’habitation : les obligations légales à ne jamais oublier

Bail locatif : les clauses et éléments requis par la loi

Le respect des mentions obligatoires dans le bail d’habitation ne relève pas d’un simple formalisme : il garantit la sécurité juridique des parties et limite les risques contentieux. En cas d’omission, c’est souvent le consentement du locataire qui est affecté, ce qui pourrait entraîner une demande en nullité partielle ou une action en réparation du préjudice subi.

Les juridictions civiles se montrent particulièrement attentives au respect des mentions relatives à la surface, aux charges et aux diagnostics. L’absence du diagnostic de performance énergétique ou la non-conformité aux exigences de décence peut justifier un gel du loyer, voire une interdiction de louer, sur le fondement de l’article L. 224-1 du Code de la consommation combiné à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Sommaire

1. Bail locatif : les clauses et éléments requis par la loi
2. Sanctions en cas de manquement
3. Importance de l’annexage des diagnostics techniques
4. Nouveaux défis liés à la performance énergétique
5. Conclusion
6. FAQ

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Sanctions en cas de manquement

En pratique, l’omission d’une mention obligatoire ou la présence d’une clause interdite dans un bail d’habitation peut entraîner de lourdes conséquences juridiques pour le bailleur. Ces manquements portent atteinte à l’équilibre contractuel et à la protection du locataire, principe fondamental consacré par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Parmi les principales sanctions, on relève :

• La nullité de la clause litigieuse, fondée sur l’article 4 de la loi de 1989, lorsque la clause est abusive ou interdite par la loi. Elle est alors réputée non écrite, c’est-à-dire inopposable au locataire, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir une décision judiciaire préalable.
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• Une demande de restitution du trop-perçu par le locataire est possible en cas d’erreur sur le montant du loyer, notamment lorsqu’une majoration injustifiée est pratiquée ou que les charges récupérables sont mal réparties. Cela peut entraîner une réévaluation rétroactive du montant dû.
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• Une réduction de loyer peut être obtenue si la surface habitable réelle est inférieure de plus de 5 % à celle indiquée dans le bail, conformément à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 (introduit par la loi Boutin). Cette action en diminution doit être exercée dans l’année suivant la signature du contrat.
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• Des sanctions pénales peuvent également s’appliquer, notamment en cas de fraude, de dissimulation volontaire d’informations essentielles, ou de non-respect des normes de décence. L’article L. 635-1 du Code de la construction et de l’habitation prévoit notamment des peines d’amende ou des interdictions de louer en cas de mise en location d’un logement impropre à l’habitation.

Les locataires disposent de recours devant le tribunal judiciaire, compétent en matière de litiges locatifs. Ils peuvent engager une procédure en référé, permettant d’obtenir dans un délai rapide :

• La suppression d’une clause abusive ;
• La condamnation du bailleur à réaliser des travaux de mise en conformité ;
• Une réduction ou suspension du paiement du loyer en attendant la régularisation.

Dans les cas les plus graves, le bailleur peut être condamné à verser des dommages et intérêts au locataire pour préjudice matériel (surcoût) et préjudice moral (trouble de jouissance, logement indécent).

L’importance de l’annexage des diagnostics techniques

L’annexation des diagnostics techniques au bail d’habitation constitue une obligation impérative, tant sur le plan de la protection du locataire que de la conformité réglementaire. Ces documents permettent au preneur d’avoir une information claire, précise et loyale sur l’état du logement qu’il s’apprête à occuper, condition essentielle à un consentement éclairé tel que prévu à l’article 1128 du Code civil.

Le dossier de diagnostics techniques (DDT) doit être remis au moment de la signature du bail. Il regroupe les éléments suivants :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), qui évalue la consommation d’énergie du logement ainsi que son impact en matière d’émissions de gaz à effet de serre. Depuis la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021, ce document est juridiquement opposable, ce qui signifie que le locataire peut s’en prévaloir devant un juge en cas d’information inexacte.
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• L’état des risques et pollutions (ERP), prévu par l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, informe le locataire sur la situation du logement au regard des risques naturels (inondations, mouvements de terrain…), miniers, technologiques ou liés à la pollution des sols.
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• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), obligatoire pour les logements construits avant 1949, vise à protéger les occupants contre le saturnisme, en particulier les enfants en bas âge.
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• Les diagnostics gaz et électricité, requis lorsque les installations concernées ont plus de 15 ans, permettent de prévenir les risques d’accidents domestiques (incendie, explosion, électrocution). Ils sont essentiels pour s’assurer que les équipements sont aux normes de sécurité en vigueur.
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• Le diagnostic amiante, obligatoire pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, vise à détecter la présence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, particulièrement dangereux en cas de dégradation ou de travaux. Il est surtout requis pour les parties communes, mais peut aussi concerner les lots privatifs selon le contexte.

Le non-respect de cette obligation d’annexation peut entraîner des conséquences juridiques sérieuses pour le bailleur :

• Le locataire peut obtenir une réduction du loyer si les vices non signalés ont eu une incidence sur la valeur locative du bien ;
• En cas de dissimulation intentionnelle, un recours pour dol est possible, pouvant entraîner la nullité du contrat ou des dommages et intérêts ;
• Le bailleur peut également engager sa responsabilité civile, en vertu de l’article 1240 du Code civil, pour manquement à son obligation d’information.

La jurisprudence sanctionne régulièrement les bailleurs négligents, considérant que l’absence d’un diagnostic obligatoire constitue un manquement contractuel, particulièrement lorsque celui-ci porte sur un risque sanitaire ou structurel majeur.

Nouveaux défis liés à la performance énergétique

La transition vers un parc locatif plus vertueux impose aujourd’hui aux bailleurs une adaptation rapide aux exigences législatives en matière de performance énergétique. Face à la montée des enjeux environnementaux, le législateur a renforcé les conditions de décence énergétique des logements, notamment dans le cadre de la loi Climat et Résilience n° 2021-1104 du 22 août 2021.

À compter de 2025, plusieurs mesures structurantes s’appliqueront :

• Les logements classés G+ au diagnostic de performance énergétique (DPE) seront interdits à la location. Cette mesure vise les biens les plus énergivores du parc immobilier, considérés comme passoires thermiques, et entend protéger les locataires contre une précarité énergétique accrue.
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• Une obligation de rénovation progressive est imposée aux bailleurs de logements classés F ou G, avec des échéances fixées à 2028 pour les logements classés G, et 2034 pour ceux classés F, conformément à la trajectoire énergétique définie dans le Code de la construction et de l’habitation.
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• Le DPE devient un critère déterminant de décence, au même titre que l’état sanitaire ou structurel du logement. En vertu de l’article 6 de la loi de 1989, un logement dont les performances énergétiques sont jugées insuffisantes pourra être déclaré impropre à la location, exposant le bailleur à une interdiction légale de louer tant que les travaux requis n’ont pas été réalisés.
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• L’étiquette énergétique influe également sur le montant du loyer dans les zones tendues soumises à l’encadrement des loyers. Les logements classés en bas de l’échelle énergétique peuvent se voir appliquer une limitation des hausses de loyer, voire une interdiction de revalorisation en cas de changement de locataire.

Ces nouvelles normes ont pour effet d’engager plus lourdement la responsabilité du bailleur, sur deux fondements juridiques :

1. Le non-respect de l’obligation de délivrance conforme, prévue à l’article 1719 du Code civil, peut entraîner une action du locataire pour non-décence, suspension de loyer, ou demande de travaux.
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2. Le préjudice écologique ou financier subi par le locataire, du fait d’un logement énergivore, peut fonder une action en responsabilité civile, notamment en cas de défaut d’information ou de refus d’engager des travaux.

L’inaction du bailleur peut également conduire à des sanctions administratives, telles que des amendes, des injonctions de réaliser des travaux, voire une interdiction de louer, en application de l’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, il devient indispensable pour les bailleurs d’anticiper ces nouvelles obligations, en réalisant des audits énergétiques, en sollicitant les aides à la rénovation disponibles (MaPrimeRénov’, éco-PTZ…), et en intégrant ces enjeux dans toute mise en location future.

Conclusion

En définitive, la rédaction d’un bail d’habitation conforme ne relève pas d’une simple formalité mais constitue une exigence juridique essentielle à la protection des droits de chacune des parties.

Le respect des mentions obligatoires prévues par la loi, l’annexation rigoureuse des diagnostics techniques et l’adaptation du contrat aux dernières évolutions réglementaires permettent non seulement de prévenir tout litige, mais aussi de garantir une relation locative fondée sur la confiance, la sécurité juridique et la transparence contractuelle.

À l’heure où les normes énergétiques deviennent un critère déterminant de décence, le bailleur ne peut ignorer les implications d’un contrat mal rédigé ou incomplet. Pour toute rédaction, analyse ou vérification de bail, les justiciables peuvent consulter les ressources mises à disposition sur defendstesdroits.fr afin de bénéficier d’un accompagnement rigoureux et éclairé.

FAQ

1. Quelles sont les mentions obligatoires à faire figurer dans un bail d’habitation ?

Un bail d’habitation à usage de résidence principale doit contenir un ensemble de mentions prévues par l’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, complétée par la loi ALUR du 24 mars 2014. Ces mentions incluent notamment :

• L’identité complète du bailleur et du locataire ;
• L’adresse du logement loué ;
• La nature du logement (meublé ou vide) et son usage (résidence principale) ;
• La date de prise d’effet et la durée du bail ;
• La description du logement (nombre de pièces, équipements, annexes) ;
• La surface habitable, exigée pour les locations vides ;
• Le montant du loyer, les modalités de paiement et de révision ;
• Le montant du dépôt de garantie ;
• La répartition des charges entre bailleur et locataire ;
• La liste des diagnostics techniques obligatoires (DPE, ERP, électricité, gaz, plomb, amiante…).

Toute omission peut entraîner des litiges ou une inopposabilité partielle du contrat. Une rédaction rigoureuse est donc indispensable.

2. Que se passe-t-il si la surface habitable indiquée dans le bail est erronée ?

Depuis la loi Boutin n° 2009-323 du 25 mars 2009, la mention de la surface habitable est obligatoire pour les baux non meublés à usage de résidence principale. Conformément à l’article 3-1 de la loi de 1989, si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer.

Cette action doit être exercée dans un délai d’un an à compter de la signature du bail. Par exemple, si un logement est indiqué comme mesurant 60 m² mais n’en fait que 56 m², aucune réduction n’est possible. En revanche, s’il n’en fait que 54 m², le locataire pourra demander 10 % de baisse du loyer.

3. Quels sont les diagnostics techniques à annexer obligatoirement au bail ?

Le bailleur est tenu de fournir au locataire un dossier de diagnostics techniques (DDT) annexé au bail, en application de l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation. Ce dossier contient :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE), juridiquement opposable depuis la loi Climat ;
• L’état des risques et pollutions (ERP) ;
• Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant 1949 ;
• Le diagnostic amiante, le cas échéant ;
• Les diagnostics électricité et gaz, si les installations ont plus de 15 ans.

L’absence de ces diagnostics peut entraîner la nullité de certaines clauses du bail, voire engager la responsabilité civile du bailleur.

4. Quelles clauses sont interdites dans un bail d’habitation ?

L’article 4 de la loi du 6 juillet 1989 énumère les clauses réputées non écrites, c’est-à-dire interdites car elles créent un déséquilibre significatif entre les parties. Parmi les plus fréquentes, on trouve :

• L’interdiction absolue d’héberger un tiers ;
• La facturation automatique de frais (réparations, relances...) sans justification ;
• L’imposition d’une domiciliation bancaire spécifique ;
• L’interdiction pour le locataire de demander des travaux ou de contester les charges ;
• Des clauses pénales excessives ou des pénalités disproportionnées en cas de retard.

La présence de telles clauses peut être contestée en justice et donner lieu à des sanctions civiles, voire à des dommages-intérêts.

5. Quelles sont les évolutions législatives prévues en 2025 concernant les baux d’habitation ?

L’année 2025 marque un tournant dans la réglementation locative, notamment sous l’effet de la loi Climat et Résilience. Les principales nouveautés incluent :

• L’interdiction de louer des logements classés G+ au DPE, jugés comme des passoires thermiques ;
• L’opposabilité du DPE, renforçant les obligations du bailleur sur la performance énergétique ;
• L’encadrement des loyers accru dans les zones tendues, avec des plafonds réglementaires précis ;
• Des sanctions administratives possibles en cas de non-conformité, prévues par l’article L. 126-31 du CCH.

Ces nouvelles exigences imposent au bailleur d’être vigilant, sous peine de perte de revenus locatifs, voire d’interdiction temporaire ou définitive de mise en location du bien. Une anticipation des travaux de rénovation énergétique devient donc une stratégie incontournable.