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La question de la révision du loyer est au cœur des relations entre bailleur et locataire. Elle conditionne l’équilibre financier du contrat de location et soulève de nombreuses interrogations pratiques : dans quelles conditions un propriétaire peut-il augmenter le loyer ? Quelles sont les limites légales ? Quelles protections existent pour le locataire ?
En matière de baux d’habitation, le législateur a encadré strictement la révision, afin d’éviter les abus et de protéger le pouvoir d’achat des locataires. La loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs prévoit les modalités de la révision annuelle, mais également les cas de majoration exceptionnelle liée à la réalisation de travaux. À cela s’ajoutent des dispositifs récents, tels que le gel de loyer pour les logements classés F ou G au titre de la performance énergétique.
La révision est généralement liée à la présence d’une clause d’indexation dans le bail, fondée sur l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE. Toutefois, son application n’est pas automatique : elle dépend du contrat et des démarches du bailleur dans des délais stricts.
Cet article propose une analyse complète des règles applicables en 2025, qu’il s’agisse de la révision annuelle, des majorations liées aux travaux ou encore des restrictions concernant les logements énergivores.
L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le loyer d’un logement vide ne peut être révisé que si le bail contient une clause expresse en ce sens. La révision intervient à la date convenue ou, à défaut, à la date anniversaire du bail. Sans clause, aucune révision n’est possible.
La hausse est strictement encadrée par l’indice de référence des loyers (IRL). Le nouveau montant se calcule ainsi :
Loyer actuel × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
Attention : entre 2022 et 2024, un plafonnement exceptionnel limitait la hausse à 3,5 % en métropole et 2,5 % en Outre-mer (loi n° 2022-1158 du 16 août 2022).
Le bailleur dispose d’un délai d’un an pour réclamer la révision, faute de quoi il est réputé avoir renoncé à son application pour l’année écoulée.
Le bail peut prévoir une majoration spécifique du loyer en cas de travaux d’amélioration réalisés par le bailleur. Cette clause ou un avenant au contrat doit encadrer la hausse, qui ne peut être contestée par le locataire une fois acceptée.
Depuis le 24 août 2022, tout logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peut plus faire l’objet d’une révision ou d’une majoration du loyer. En Outre-mer, cette interdiction s’applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 1er juillet 2024 (article 17-1, III de la loi du 6 juillet 1989).
Conformément à l’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989, le loyer d’un logement meublé loué en résidence principale peut être révisé chaque année si le contrat le prévoit. La durée minimale du bail est d’un an (neuf mois pour un étudiant), et la révision suit les mêmes règles que pour les logements vides, en fonction de l’IRL.
Si les charges sont fixées sous forme de forfait, leur montant peut également être révisé chaque année selon les mêmes modalités que le loyer.
Le bailleur peut prévoir une majoration en cas de mise à disposition de nouveaux équipements ou de réalisation de travaux d’amélioration. Cette clause doit être écrite et acceptée par les parties.
Comme pour les logements vides, les biens classés F ou G ne peuvent faire l’objet d’aucune révision ou majoration de loyer depuis 2022 (en métropole) et 2024 (en Outre-mer).
L’IRL, publié par l’INSEE chaque trimestre, constitue la référence légale pour calculer les révisions. Pour 2024, les valeurs étaient les suivantes :
Cet indice reflète l’évolution des prix à la consommation hors tabac et loyers. Il garantit un équilibre entre la protection du locataire et la possibilité pour le bailleur d’adapter le loyer à l’inflation.
La révision du loyer en bail d’habitation répond à un encadrement légal strict, conçu pour protéger les locataires tout en préservant les intérêts légitimes des bailleurs. L’application de la clause de révision repose sur l’indice de référence des loyers (IRL), et son exercice est soumis à un délai impératif d’un an. Les majorations exceptionnelles liées aux travaux ou équipements doivent être prévues contractuellement, et le législateur a instauré des garde-fous, notamment avec l’interdiction de révision pour les passoires énergétiques.
En pratique, le bailleur doit agir avec vigilance et transparence, tandis que le locataire doit connaître ses droits pour vérifier la conformité des augmentations appliquées. La bonne compréhension de ce mécanisme contribue à sécuriser la relation contractuelle et à prévenir les litiges en matière de bail d’habitation.
La révision du loyer d’un logement loué vide est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989. Elle n’est possible que si le contrat de bail contient une clause expresse d’indexation (article 17-1). Cette clause doit préciser la périodicité et faire référence à l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee.
Le calcul repose sur l’IRL, qui sert de référence nationale pour limiter les augmentations. La formule légale est la suivante :
Loyer actuel × nouvel IRL du trimestre de référence ÷ IRL du même trimestre de l’année précédente.
Exemple : si le loyer est de 800 €, l’IRL du 2e trimestre 2024 est de 145,17 et celui du 2e trimestre 2023 est de 140,59, le nouveau loyer sera :
800 × 145,17 ÷ 140,59 = 826,17 €.
Entre 2022 et 2024, un mécanisme de bouclier loyer a plafonné la hausse à 3,5 % en métropole et 2,5 % en Outre-mer (loi n°2022-1158). Bien que cette mesure ait été temporaire, elle illustre la volonté du législateur de protéger les locataires contre une flambée excessive des loyers.
Oui, mais sous conditions. Si des travaux d’amélioration (et non d’entretien courant) sont réalisés par le bailleur, une majoration du loyer peut être prévue :
Ces travaux doivent apporter une véritable amélioration du logement (exemple : isolation, rénovation énergétique, modernisation d’équipements), et non un simple entretien. Une fois la clause acceptée, la majoration est opposable au locataire, qui ne peut la contester. Toutefois, cette pratique doit respecter l’équilibre contractuel et les dispositions protectrices du Code de la construction et de l’habitation.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré des mesures strictes contre les passoires énergétiques :
Ces restrictions visent à encourager les travaux de rénovation énergétique et à protéger les locataires qui occupent des logements très énergivores, dont la performance énergétique entraîne des charges disproportionnées.
Les règles applicables aux locations meublées sont très proches de celles des logements vides. L’article 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur peut réviser le loyer chaque année, à condition que le contrat contienne une clause expresse d’indexation. La variation suit toujours l’évolution de l’IRL.
Particularité : dans les baux meublés avec charges forfaitaires, le montant de ce forfait peut également être révisé annuellement, selon les mêmes modalités que le loyer (article 25-10).
Enfin, les logements meublés classés F ou G sont également concernés par l’interdiction de toute révision ou majoration. Ainsi, qu’il s’agisse d’un bail vide ou meublé, le respect de la performance énergétique conditionne désormais la possibilité de réviser le loyer.
