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Dans le contexte économique actuel, marqué par une instabilité croissante et une augmentation des défaillances d’entreprises, les bailleurs de locaux commerciaux cherchent plus que jamais à sécuriser le paiement des loyers. L’un des mécanismes juridiques les plus utilisés à cette fin est le cautionnement, et plus précisément, le cautionnement solidaire. Cette sûreté personnelle permet au bailleur de s’assurer que, même en cas de défaillance du locataire, une tierce personne prendra le relais et honorera les engagements contractuels.
Le bail commercial, régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, constitue un contrat d’une importance stratégique pour les deux parties. Le locataire y voit une stabilité essentielle à l’exploitation de son fonds de commerce, tandis que le bailleur y trouve un revenu régulier. Pourtant, en cas de difficultés financières du preneur, le risque de loyers impayés devient bien réel. C’est là que l’engagement d’une caution — souvent le dirigeant de la société locataire — vient offrir une garantie complémentaire.
Mais le cautionnement solidaire n’est pas un engagement anodin. Il s’agit d’un acte juridiquement exigeant, dont la validité repose sur des conditions de fond et de forme strictes, récemment renforcées par la réforme du droit des sûretés issue de l’ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021. À ce titre, le formalisme imposé par les articles 2297 et suivants du Code civil est impératif, notamment pour les personnes physiques qui souhaitent s’engager en qualité de caution.
Ce mécanisme contractuel, bien que protecteur pour le bailleur, n’est pas sans risque pour la caution. D’où l’importance, pour toutes les parties concernées, de comprendre les enjeux juridiques, les effets, la durée et les recours possibles liés à cette forme de garantie.
Cet article a pour ambition de fournir une analyse rigoureuse et actualisée du cautionnement solidaire dans le cadre du bail commercial, en s’appuyant sur les textes de loi, la jurisprudence pertinente et les meilleures pratiques contractuelles. Que vous soyez bailleur, dirigeant caution, ou professionnel du droit, cette lecture vous apportera les clefs pour appréhender ce dispositif avec sécurité et discernement.
Dans les rapports contractuels nés d’un bail commercial, il est fréquent que le bailleur exige, en plus du dépôt de garantie, la souscription d’un engagement de caution. Ce mécanisme permet de sécuriser le paiement des loyers et autres charges locatives en cas de défaillance du locataire.
Selon l’article 2288 du Code civil, le cautionnement est l’acte par lequel une personne (la caution) s’engage envers le créancier à exécuter l’obligation du débiteur principal si celui-ci y manque. Il s’agit d’un engagement accessoire mais juridiquement distinct du bail.
L’article 2290 du Code civil distingue la caution simple de la caution solidaire. Dans le premier cas, le bailleur ne peut exiger le paiement à la caution qu’après avoir tenté en vain de recouvrer les sommes auprès du locataire. En revanche, en présence d’un cautionnement solidaire, le bailleur peut directement poursuivre la caution, sans mise en demeure préalable du débiteur principal.
Cette solidarité, très souvent exigée en pratique, prive la caution du bénéfice de discussion. C’est un avantage considérable pour le bailleur, qui bénéficie ainsi d’une sûreté personnelle immédiate.
La caution peut être aussi bien une personne physique qu’une personne morale. Il est fréquent, notamment lorsque la locataire est une société commerciale, que son dirigeant se porte caution à titre personnel.
Dans ce cas, la question du régime matrimonial du dirigeant est essentielle. En vertu de l’article 1415 du Code civil, un époux marié sous un régime communautaire ne peut engager les biens communs sans le consentement exprès de l’autre.
Par ailleurs, rien n’impose que la caution réside en France. Toutefois, en pratique, les bailleurs peuvent conditionner l’acceptation de la caution à une domiciliation française, afin de faciliter l’exécution forcée en cas de contentieux.
Depuis l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, une refonte substantielle du droit des sûretés a renforcé le formalisme applicable aux cautionnements.
L’article 2297 du Code civil impose, lorsqu’il s’agit d’une personne physique, que celle-ci rédige de sa main une mention expresse de son engagement, avec indication en lettres et en chiffres du montant maximal garanti (incluant intérêts et accessoires). En cas de discordance, la somme en lettres prévaut.
En cas de solidarité, la caution doit reconnaître expressément dans l’acte qu’elle renonce au bénéfice de discussion. Faute de cette mention, l'engagement est réputé simple, ce qui diminue d'autant la portée de la garantie pour le bailleur.
Le cautionnement ne peut être ni implicite ni présumé : l’article 2294 du Code civil impose une délimitation précise de l’engagement, tant dans son objet que dans sa durée. Toute extension tacite est prohibée.
En pratique, le cautionnement est souvent limité à la durée initiale du bail commercial (9 ans ou moins, selon les stipulations). Toutefois, l’enjeu survient lors du renouvellement ou de la tacite reconduction du bail.
Selon la jurisprudence (Cass. 1re civ., 5 nov. 2009, n° 08-15.433), le cautionnement cesse avec l’échéance du bail, sauf clause expresse l’étendant à la période de renouvellement ou de reconduction tacite. Une clause claire est donc indispensable pour maintenir la sûreté au-delà de la période initiale.
Conformément à l’article 2308 du Code civil, la caution qui a payé peut exercer un recours personnel contre le locataire. Elle peut obtenir remboursement des sommes versées, ainsi que des intérêts et frais engagés. Elle peut également revendiquer l’indemnisation d’un préjudice distinct, à condition d’en rapporter la preuve.
Si plusieurs cautions ont été solidaires, la caution ayant payé dispose d’un recours subrogatoire contre les autres cautions, proportionnellement à leur part d’engagement. Ce mécanisme est expressément prévu par l’article 2310 du Code civil.
Du point de vue du bailleur, l’acte de cautionnement solidaire permet d’anticiper les impayés, de sécuriser le revenu locatif et de rationaliser les procédures de recouvrement. En effet, au lieu d’enclencher une action contre une société locataire insolvable ou en liquidation, il est possible de solliciter un recouvrement immédiat auprès d’un dirigeant solvable ou d’une société mère.
Pour ces raisons, le cautionnement solidaire figure parmi les clauses clés de tout bail commercial sécurisé. Toutefois, sa validité repose sur une rédaction juridique rigoureuse, un formalisme strictement respecté et une analyse préalable de la situation patrimoniale de la caution.
En cas de procédure collective visant le locataire (sauvegarde, redressement, liquidation), le bailleur conserve son action contre la caution. Le principe d’autonomie de l’engagement de la caution est ici essentiel. Néanmoins, si la caution a été appelée à régler les loyers, elle pourra alors se déclarer créancière dans la procédure collective au titre de son recours personnel contre le débiteur principal.
Cette situation mérite une analyse fine, car elle implique la coordination des règles du droit des entreprises en difficulté et celles du cautionnement.
La Cour de cassation veille à encadrer l’engagement des cautions pour éviter les abus. Par exemple, elle a déjà jugé que la reconduction tacite d’un bail ne prolonge pas automatiquement le cautionnement (Cass. com., 8 janv. 2020, n° 18-17.214). De même, l’absence de mention manuscrite conforme peut entraîner la nullité de l’engagement.
Il est donc indispensable, pour les bailleurs comme pour les cautions, de faire relire tout acte de cautionnement par un professionnel du droit.
Pour aller plus loin, le site defendstesdroits.fr propose des modèles d’actes de cautionnement, des lettres types en cas d’impayés, des dossiers complets sur le bail commercial, ainsi qu’un accompagnement par nos juristes.
Nos guides couvrent notamment :
Le cautionnement solidaire dans le cadre du bail commercial constitue un instrument juridique de premier plan pour garantir la bonne exécution du contrat de location. En offrant au bailleur une sécurité supplémentaire, il renforce la confiance contractuelle mais impose, en contrepartie, à la caution des obligations lourdes et encadrées. L’évolution du droit, notamment par la réforme du droit des sûretés, a renforcé les exigences de clarté, de transparence et de proportionnalité de cet engagement.
Il ne suffit plus de signer un acte : encore faut-il que celui-ci respecte les prescriptions formelles imposées par le Code civil, sous peine de nullité. L'absence de certaines mentions obligatoires, comme l’indication manuscrite du montant garanti ou la renonciation expresse au bénéfice de discussion en cas de solidarité, peut invalider l’engagement et fragiliser la protection recherchée.
Dès lors, le recours à un professionnel du droit, qu’il s’agisse d’un avocat ou d’un juriste, devient indispensable pour sécuriser la rédaction du bail et de l’acte de cautionnement. En outre, les parties doivent anticiper les effets de l’engagement sur la durée, notamment lors d’un renouvellement du bail, d’une cession ou d’une procédure collective.
Enfin, la caution dispose de recours spécifiques, tant contre le locataire que contre d’éventuelles co-cautions, mais encore faut-il en connaître les conditions d’exercice et les délais à respecter.
Face à un environnement juridique exigeant, la vigilance contractuelle et la bonne compréhension des mécanismes de garantie s’imposent comme les meilleurs alliés des professionnels de l’immobilier commercial. Sur defendstesdroits.fr, nous accompagnons bailleurs et cautions à chaque étape de leurs démarches pour garantir la validité et l’efficacité de leurs engagements.
1. Quelles sont les mentions obligatoires dans un acte de caution solidaire pour un bail commercial ?
Pour être valable, un acte de cautionnement solidaire dans le cadre d’un bail commercial doit respecter un formalisme strict, imposé par le Code civil depuis la réforme du droit des sûretés (ordonnance n° 2021-1192 du 15 septembre 2021, entrée en vigueur au 1er janvier 2022).
Lorsque la caution est une personne physique, elle doit impérativement :
En l’absence de ces mentions, l’engagement peut être entièrement ou partiellement annulé, rendant la sûreté inopérante au profit du bailleur.
2. Quelle est la différence entre une caution simple et une caution solidaire dans un bail commercial ?
La distinction entre caution simple et caution solidaire repose sur les droits procéduraux dont dispose la caution face au bailleur :
Pour le bailleur, cette option offre une plus grande réactivité en cas d’impayés. Pour la caution, cela représente un risque financier immédiat, d’autant plus fort qu’aucune condition de défaillance préalable du locataire n’est exigée.
3. Le dirigeant d’une société peut-il se porter caution pour un bail commercial ?
Oui, le dirigeant d’une entreprise locataire (souvent une SARL ou une SAS) peut parfaitement se porter caution solidaire à titre personnel pour les loyers dus par sa société. Cette pratique est courante et souvent exigée par les bailleurs, surtout lorsque la société est récemment créée, insuffisamment capitalisée ou ne présente pas de garanties financières suffisantes.
Toutefois, certaines précautions juridiques doivent être prises :
Une analyse précise des risques et une rédaction sur mesure de l’acte de cautionnement sont donc essentielles.
4. Que devient le cautionnement solidaire en cas de renouvellement ou de reconduction tacite du bail commercial ?
Le cautionnement est en principe à durée déterminée, souvent alignée sur la durée initiale du bail commercial (souvent 9 ans, avec résiliation triennale possible). En cas de prolongation tacite ou de renouvellement du bail, deux situations doivent être distinguées :
Il est donc essentiel, tant pour le bailleur que pour la caution, de prévoir expressément le sort du cautionnement au-delà de la durée initiale, afin d’éviter toute insécurité juridique.
5. La caution peut-elle obtenir le remboursement des sommes versées au bailleur ?
Oui, la caution qui a été contrainte de payer la dette locative au bailleur dispose de deux types de recours :
Ces recours ne sont pas automatiques : il faut souvent engager une procédure judiciaire, sauf si un accord amiable est trouvé. Le droit au remboursement est toutefois conditionné au respect des formes et à l’absence de faute de la caution dans le règlement de la dette.
