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Le contrat de mandat immobilier constitue le fondement juridique indispensable à toute intervention d’un agent immobilier, qu’il s’agisse d’une vente, d’une mise en location ou d’une gestion locative. En application des articles 1984 et suivants du Code civil, l’agent immobilier n’agit jamais pour son propre compte, mais exclusivement au nom et pour le compte du véritable propriétaire du bien. Cette exigence, loin d’être purement formelle, conditionne la validité du mandat, la sécurité juridique de la transaction et, en définitive, le droit à rémunération du professionnel.
La difficulté apparaît lorsque le bien immobilier appartient à un couple. En pratique, les situations sont multiples : couple marié, partenaires liés par un PACS, concubins, acquisition en indivision, bien propre, bien commun, logement familial. À cela s’ajoute une réalité fréquente : un seul membre du couple se présente comme interlocuteur de l’agent immobilier, parfois sans que l’autre n’intervienne, voire sans que la structure juridique de la propriété ne soit clairement identifiée.
Or, le droit immobilier ne laisse aucune place à l’approximation. La qualité du signataire du mandat dépend directement du statut juridique du couple, du régime matrimonial ou patrimonial applicable, ainsi que de la nature de l’acte confié à l’agent immobilier. Une erreur d’appréciation peut entraîner la nullité du mandat, priver l’agent immobilier de toute commission et exposer les parties à un contentieux lourd.
Cet article se propose donc d’analyser, de manière structurée et approfondie, qui doit signer le contrat de mandat immobilier lorsque le bien appartient à un couple, en distinguant les hypothèses du mariage, du PACS et du concubinage, tout en mettant en lumière les notions fondamentales d’actes de gestion, d’actes de disposition, de mandat tacite et de mandat apparent, telles qu’elles résultent du Code civil et de la jurisprudence.
Le contrat de mandat est l’acte par lequel une personne, le mandant, donne pouvoir à une autre, le mandataire, d’accomplir en son nom un ou plusieurs actes juridiques, conformément à l’article 1984 du Code civil.
En matière immobilière, ce mandat est strictement encadré, notamment par la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), qui impose un écrit préalable et une identification précise du mandant.
La distinction entre actes de gestion et actes de disposition est déterminante :
Cette distinction conditionne directement la question de savoir qui peut signer le mandat, seul ou conjointement.
Tout couple marié est soumis à un régime matrimonial, choisi par contrat ou imposé par la loi, conformément à l’article 1387 du Code civil. Ce régime détermine la propriété du bien et les pouvoirs de chaque époux.
Dans le régime légal, régi par les articles 1400 et suivants du Code civil, il convient de distinguer :
Chaque époux gère librement ses biens propres. Toutefois, lorsque le bien constitue le logement familial, une protection spécifique s’applique : conformément à l’article 215 du Code civil, aucun acte de disposition ne peut être accompli sans le consentement des deux époux, même si le bien est propre à l’un d’eux.
Un mandat de vente portant sur le logement familial doit donc impérativement être signé par les deux époux.
L’article 1432 du Code civil reconnaît l’existence d’un mandat tacite lorsque l’un des époux gère les biens propres de l’autre sans opposition. Ce mandat tacite couvre uniquement les actes d’administration, à l’exclusion des actes de disposition.
Les biens communs sont soumis à une gestion concurrente. Chaque époux peut accomplir seul des actes de gestion, mais les actes de disposition immobilière exigent l’accord des deux époux. Un mandat immobilier portant sur une vente ou un bail commercial doit donc être signé conjointement.
Régie par l’article 1526 du Code civil, la communauté universelle englobe l’ensemble des biens des époux. La gestion des biens suit les mêmes règles que pour les biens communs du régime légal : double signature obligatoire pour les actes de disposition.
Dans le régime de la séparation de biens, prévu par les articles 1536 à 1543 du Code civil, chaque époux reste propriétaire exclusif de ses biens.
En principe, seul le propriétaire du bien doit signer le mandat. Toutefois, la protection du logement familial s’applique également, imposant la signature des deux époux pour tout acte de disposition.
Un mandat exprès peut être donné par un époux à l’autre, conformément à l’article 1539 du Code civil, afin de sécuriser la représentation.
Dans le PACS soumis au régime séparatiste, prévu par l’article 515-5 du Code civil, chaque partenaire reste propriétaire de ses biens.
Seul le partenaire propriétaire doit signer le mandat immobilier. La théorie du mandat apparent, issue de l’article 1156 du Code civil, peut parfois être invoquée, mais elle est d’application stricte et incertaine.
Contrairement au mariage, aucune protection légale du logement familial n’est prévue.
Lorsque les partenaires optent pour le régime de l’indivision, prévu à l’article 515-5-1 du Code civil, les biens sont réputés indivis par moitié.
Chaque indivisaire peut accomplir seul des actes de gestion, mais les actes de disposition nécessitent l’accord de tous les indivisaires. Le mandat de vente doit donc être signé par les deux partenaires.
Le concubinage, défini par l’article 515-8 du Code civil, ne produit aucun effet patrimonial automatique. Chaque concubin reste propriétaire de ses biens.
En l’absence de mandat écrit, la gestion par l’un au nom de l’autre repose uniquement sur la théorie du mandat apparent, dont les conditions sont strictement appréciées par les tribunaux.
En pratique, la signature du mandat par le seul propriétaire est indispensable pour sécuriser l’intervention de l’agent immobilier.
Une erreur sur l’identité du mandant peut entraîner :
La vigilance s’impose donc tant aux professionnels de l’immobilier qu’aux propriétaires, afin de respecter les règles issues du Code civil et de la jurisprudence constante.
La question de savoir qui doit signer le contrat de mandat d’agent immobilier lorsque le bien appartient à un couple ne peut recevoir de réponse unique et automatique. Elle suppose une analyse juridique rigoureuse de la situation patrimoniale des intéressés, du régime matrimonial ou conventionnel applicable et de la qualification juridique de l’acte envisagé. Le droit immobilier impose une approche différenciée selon que le couple est marié, pacsé ou concubin, et selon que le bien relève d’un patrimoine propre, commun ou indivis.
Pour les couples mariés, la présence d’un régime matrimonial structure fortement la réponse. Si les actes de gestion peuvent parfois être accomplis par un seul époux, les actes de disposition immobilière, tels que la vente ou la conclusion d’un bail commercial, requièrent en principe le consentement des deux époux, notamment en présence d’un logement familial, protégé par l’article 215 du Code civil. Le mandat tacite, reconnu par la loi, ne saurait pallier l’absence de consentement pour ces actes majeurs.
Dans le cadre du PACS, l’absence de protection équivalente au logement familial et la prédominance des régimes séparatistes imposent une vigilance accrue. Le recours au mandat apparent demeure juridiquement possible, mais son application est incertaine et soumise à des conditions strictes, qui fragilisent la sécurité des opérations immobilières. En cas d’indivision, la règle de l’accord unanime pour les actes de disposition s’impose avec la même rigueur.
Enfin, en situation de concubinage, l’absence de tout cadre patrimonial automatique rend indispensable l’identification précise du propriétaire réel du bien et, le cas échéant, la conclusion d’un mandat exprès et écrit, seul à même de sécuriser l’intervention de l’agent immobilier.
En définitive, la signature du contrat de mandat immobilier ne doit jamais être envisagée comme une simple formalité. Elle constitue un enjeu juridique central, tant pour les propriétaires que pour les professionnels de l’immobilier. Une vigilance accrue en amont permet d’éviter des contestations ultérieures, de préserver la validité des opérations et de garantir le respect des règles issues du Code civil, au cœur de la sécurité des transactions immobilières.
Le contrat de mandat immobilier constitue l’acte fondateur de l’intervention de l’agent immobilier. En vertu des articles 1984 et suivants du Code civil, le mandataire n’agit jamais en son nom propre, mais exclusivement pour le compte du mandant, c’est-à-dire du propriétaire réel du bien ou de la personne disposant d’un pouvoir juridique valable.
Une signature irrégulière prive le mandat de tout effet juridique : l’agent immobilier est alors réputé avoir agi sans pouvoir, ce qui entraîne la nullité du mandat, l’impossibilité de réclamer une commission et, dans certains cas, l’engagement de sa responsabilité civile professionnelle.
Dans un contexte de couple, cette exigence impose de vérifier avec précision la situation matrimoniale ou patrimoniale des propriétaires et la qualification juridique du bien (propre, commun ou indivis).
La validité du mandat dépend du régime matrimonial et de la nature de l’acte confié. Dans le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, chaque époux peut accomplir seul des actes de gestion, tels que la conclusion d’un bail d’habitation ou d’un bail professionnel.
En revanche, les actes de disposition immobilière, comme la vente d’un bien ou la conclusion d’un bail commercial, nécessitent impérativement le consentement des deux époux, même si le bien est un bien propre, dès lors qu’il constitue le logement familial, conformément à l’article 215 du Code civil.
Un mandat signé par un seul époux dans ces hypothèses est juridiquement fragile et peut être annulé à la demande du conjoint non signataire.
Le mandat tacite, prévu par l’article 1432 du Code civil, permet de présumer l’existence d’un pouvoir lorsque l’un des époux gère les biens propres de l’autre au vu et au su de celui-ci, sans opposition.
Toutefois, ce mécanisme est strictement limité aux actes d’administration et de jouissance. Il ne couvre jamais les actes de disposition, tels que la vente d’un immeuble ou la conclusion d’un bail commercial ou rural.
En pratique, le mandat tacite ne permet donc pas de sécuriser un mandat de vente immobilière. Pour ces actes, un mandat écrit et signé par les deux époux demeure indispensable.
Dans un PACS séparatiste, régi par l’article 515-5 du Code civil, chaque partenaire conserve la propriété exclusive de ses biens. Le partenaire propriétaire est donc seul habilité à signer le mandat immobilier.
En revanche, lorsque les partenaires ont opté pour un PACS en indivision, prévu par l’article 515-5-1 du Code civil, les biens sont réputés indivis par moitié. Chaque partenaire peut accomplir seul des actes de gestion, mais les actes de disposition immobilière exigent l’accord des deux indivisaires.
À la différence du mariage, le PACS ne prévoit aucune protection légale du logement familial, ce qui renforce la nécessité d’un mandat clair et formalisé.
Le mandat apparent, fondé sur l’article 1156 du Code civil, permet parfois de protéger le tiers qui a contracté avec une personne dépourvue de pouvoir réel, lorsqu’il pouvait légitimement croire à l’existence de ce pouvoir.
Cependant, cette théorie est appliquée de manière très restrictive par les juridictions. Elle suppose notamment un comportement non équivoque du véritable propriétaire ayant laissé croire à l’existence du pouvoir.
Surtout, le mandat apparent ne permet pas de valider des actes de disposition immobilière, comme la vente d’un bien. Il constitue donc une solution incertaine, à manier avec prudence, et ne saurait remplacer un mandat correctement signé.
Pour sécuriser un contrat de mandat immobilier, plusieurs vérifications sont indispensables :
Cette rigueur permet d’éviter la nullité du mandat, de sécuriser la transaction et de préserver les droits de l’ensemble des parties.
