Dégradations locatives : recours et procédure d’expulsion d’un locataire

Propriétaire : comment agir face aux dégradations causées par un locataire

Les dégradations locatives représentent l’une des situations les plus complexes et sensibles auxquelles un propriétaire peut être confronté. Entre l’usure normale inhérente à l’occupation d’un logement et les détériorations imputables au locataire, la frontière est parfois difficile à tracer.

Or, la loi encadre strictement les obligations du locataire, notamment à travers l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose un usage paisible des lieux et la réalisation des réparations locatives courantes.

Lorsqu’un locataire manque à ces obligations et provoque volontairement ou par négligence des dommages importants au logement, le propriétaire est fondé à agir pour protéger la valeur de son bien. Cette action peut aller d’une simple demande de remise en état à la résiliation judiciaire du bail suivie, le cas échéant, d’une expulsion.

Cependant, l’engagement d’une telle procédure suppose de réunir des preuves solides et de respecter un chemin procédural précis prévu par le Code civil, le Code pénal et le Code des procédures civiles d’exécution. Chaque étape doit être documentée pour éviter tout risque de contestation, depuis la constatation des dommages jusqu’à l’intervention d’un commissaire de justice.

Dans cette analyse, defendstesdroits.fr détaille les critères d’imputabilité des dégradations, les recours à disposition du propriétaire, les conditions légales de l’expulsion, les moyens de preuve à privilégier ainsi que les étapes préalables, comme la mise en demeure, indispensables pour agir efficacement dans le respect de la loi.

Sommaire

1. Introduction
2. Quand une dégradation est-elle imputable au locataire
3. Quels sont les recours du propriétaire
4. Conditions pour expulser un locataire pour dégradations
5. Comment prouver une dégradation du logement
6. Expulsion forcée : cadre légal
7. Mise en demeure avant action judiciaire
8. Conclusion

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Quand une dégradation est-elle imputable au locataire ?

Une dégradation engage la responsabilité du locataire lorsqu’elle résulte :

• D’un usage anormal du logement.
• D’un défaut d’entretien manifeste.
• D’actes volontaires de détérioration.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit effectuer les réparations locatives et assurer un entretien régulier. L’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste de ces réparations.

Exemples de dégradations imputables :

• Revêtements muraux arrachés ou peints sans accord.
• Sols abîmés par l’humidité ou des charges inadaptées.
• Équipements cassés par mésusage (volets, robinets, poignées).
• Moisissures dues à un défaut d’aération prolongé.
• Dommages liés à des animaux non autorisés.

La preuve de l’imputabilité repose sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, éventuellement complétée par un constat de commissaire de justice (anciennement huissier).

Quels sont les recours du propriétaire ?

Lorsqu’un locataire cause des dégradations graves, le propriétaire peut demander :

• La résiliation judiciaire du bail.
• L’expulsion du locataire.

Ces recours sont fondés sur la violation des obligations locatives prévues par la loi et le bail. Un logement rendu insalubre ou dangereux, ou un comportement persistant malgré des avertissements, renforce la légitimité d’une action en justice.

Constitution du dossier :

• Photographies datées.
• Constats de commissaire de justice.
• Témoignages écrits et signés.
• Devis ou factures de réparation.

Conditions pour expulser un locataire pour dégradations

L’expulsion ne peut être prononcée que pour des manquements graves dépassant l’usure normale, tels que :

• Insalubrité avancée du logement.
• Équipements volontairement endommagés.
• Absence manifeste d’entretien courant.

Une mise en demeure préalable, restée sans effet, ou une récidive constatée, constitue un élément aggravant. L’expulsion intervient uniquement après décision de justice et respect des étapes procédurales prévues par le Code des procédures civiles d’exécution.

Comment prouver une dégradation du logement ?

La preuve est libre (art. 1358 du Code civil) mais doit être solide.
Pièces essentielles :

• État des lieux d’entrée et de sortie : pièce maîtresse pour comparer les situations.
• Constat de commissaire de justice : document à forte valeur probante.
• Témoignages de voisins, gardiens ou artisans.
• Photos avec métadonnées et ordre chronologique.
• Devis estimant le coût des réparations.

Expulsion forcée : cadre légal

L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit toute expulsion sans décision judiciaire. Agir seul expose le propriétaire à des sanctions pénales (art. 226-4-2 du Code pénal) et civiles (art. 1240 et s. du Code civil).

Procédure :

1. Assignation du locataire devant le tribunal judiciaire (ou activation de la clause résolutoire si prévue).
2. Jugement ordonnant la résiliation et l’expulsion.
3. Exécution par un commissaire de justice, avec recours aux forces de l’ordre si nécessaire (art. L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

Trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, l’expulsion est suspendue sauf exceptions prévues par l’article L. 412-6.

Mise en demeure avant action judiciaire

Bien que non obligatoire, la mise en demeure est fortement recommandée. Elle démontre la bonne foi du propriétaire et laisse au locataire un délai pour régulariser.

Mentions à inclure :

• Description précise des dégradations.
• Rappel des obligations légales et contractuelles.
• Délai imparti (2 semaines à 3 mois selon gravité).

L’envoi doit se faire en recommandé avec accusé de réception. Si le locataire ne réagit pas, cette étape renforcera le dossier en justice.

Conclusion

La gestion des dégradations locatives exige une connaissance précise du cadre légal et une préparation méthodique du dossier. Pour un propriétaire, la clé réside dans la capacité à prouver l’imputabilité des dommages au locataire et à démontrer que ces dégradations dépassent l’usure normale.

Les textes légaux – qu’il s’agisse de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1358 du Code civil sur la liberté de la preuve, ou encore des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution – fixent un parcours clair mais exigeant, où chaque irrégularité peut compromettre l’issue favorable d’une action.

Dans la pratique, un état des lieux rigoureux, des constats de commissaire de justice et des témoignages concordants constituent des armes juridiques puissantes pour obtenir gain de cause. La mise en demeure, bien qu’optionnelle, demeure un outil stratégique : elle démontre la volonté de résoudre le différend à l’amiable et renforce la crédibilité du propriétaire devant le juge.

Defendstesdroits.fr recommande de ne jamais céder à la tentation d’une expulsion directe, prohibée par l’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution et sanctionnée pénalement. La procédure légale, bien que parfois longue, demeure la seule voie pour faire valoir ses droits, obtenir la résiliation du bail et préserver son patrimoine contre les conséquences économiques et matérielles des dégradations locatives.

FAQ

1. Quelles dégradations sont imputables au locataire selon la loi ?
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’user paisiblement des lieux loués et de procéder aux réparations locatives. Sont imputables au locataire les dégradations issues d’un usage anormal ou d’un défaut manifeste d’entretien, comme :

• Revêtements muraux arrachés, peints sans accord ou tachés.
• Sols détériorés par l’humidité, des charges inadaptées ou des brûlures.
• Équipements endommagés (robinets, volets, poignées de porte) par mésusage.
• Moisissures dues à un défaut d’aération ou d’entretien.
• Dommages causés par des animaux non autorisés dans le bail.

À l’inverse, les traces d’usure normale ou les détériorations dues à la vétusté restent à la charge du propriétaire. L’annexe au décret n° 87-712 du 26 août 1987 précise la liste des réparations locatives relevant du locataire.

2. Quelles preuves présenter pour obtenir la résiliation du bail pour dégradations ?
La preuve est libre selon l’article 1358 du Code civil, mais elle doit être précise, datée et concordante. Les documents les plus probants sont :

• L’état des lieux d’entrée et de sortie : comparés, ils révèlent les dégradations imputables.
• Le constat de commissaire de justice (ex-huissier), dressé de façon neutre, qui offre une forte valeur probante devant le tribunal.
• Photographies horodatées prises avec un repère visuel pour en prouver l’authenticité.
• Témoignages écrits de voisins, gardiens ou artisans intervenus dans le logement.
• Devis et factures permettant d’évaluer le montant du préjudice.

Un dossier complet renforce considérablement les chances d’obtenir la résiliation du bail et une indemnisation.

3. Dans quels cas un juge peut-il prononcer l’expulsion d’un locataire pour dégradations ?
Un juge peut ordonner l’expulsion lorsque les manquements du locataire dépassent la simple usure et compromettent la destination normale du logement. Les situations fréquentes incluent :

• Un logement rendu insalubre par accumulation de saleté ou déchets.
• Des équipements structurels volontairement endommagés (chauffage, sanitaires).
• Un entretien courant inexistant ayant causé des dégâts importants.
• Une récidive malgré des avertissements ou une mise en demeure préalable.

Ces manquements constituent une violation des obligations prévues par l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La résiliation peut être demandée par voie judiciaire ou via une clause résolutoire insérée dans le bail, si elle est activée par un commandement de quitter les lieux.

4. Un propriétaire peut-il expulser directement un locataire qui a dégradé le logement ?
Non. L’article L. 411-1 du Code des procédures civiles d’exécution interdit toute expulsion sans décision judiciaire préalable. Toute expulsion sauvage (changer la serrure, couper l’électricité, etc.) constitue une voie de fait sanctionnée par :

• Des peines pénales prévues à l’article 226-4-2 du Code pénal (jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 30 000 € d’amende).
• Une responsabilité civile sur le fondement de l’article 1240 du Code civil, impliquant la réparation du préjudice subi par le locataire.

La procédure légale impose une assignation devant le tribunal judiciaire, l’obtention d’un jugement, puis son exécution par un commissaire de justice, qui pourra requérir les forces de l’ordre si nécessaire (art. L. 153-2 du Code des procédures civiles d’exécution).

5. La mise en demeure est-elle obligatoire avant d’engager une action ?
La mise en demeure n’est pas une obligation légale dans ce type de procédure, mais elle constitue un élément stratégique fort. Envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, elle permet de :

• Démontrer la bonne foi du bailleur.
• Donner au locataire un délai raisonnable (2 semaines à 3 mois) pour réparer ou régulariser.
• Servir de preuve devant le juge que le bailleur a tenté une résolution amiable.

La lettre doit décrire les dégradations, rappeler les obligations du locataire, mentionner les articles applicables et indiquer le délai laissé pour agir. En l’absence de réaction, elle renforce considérablement la crédibilité du dossier judiciaire.