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Le dispositif Relance logement, également appelé dispositif Jeanbrun, constitue le nouveau cadre fiscal pour l'investissement locatif à partir de 2026. Ce mécanisme remplace progressivement le dispositif Pinel et introduit un système d'amortissement fiscal plus souple et potentiellement plus avantageux. Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d'impôt, ce nouveau statut permet aux propriétaires-bailleurs de déduire une part de leur investissement immobilier de leurs revenus fonciers chaque année. L'objectif du gouvernement est double : relancer la construction de logements neufs tout en encourageant la rénovation énergétique des biens anciens. Ce dispositif s'inscrit dans une politique de soutien au logement locatif privé, avec des avantages fiscaux attractifs pouvant atteindre 12 000 euros par an selon votre situation.
Le statut de bailleur privé instauré par le dispositif Jeanbrun s'adresse à tout contribuable français qui investit dans l'immobilier locatif, qu'il soit primo-investisseur ou propriétaire expérimenté. Vous pouvez en bénéficier si vous achetez un bien neuf, en état futur d'achèvement (VEFA), ou un logement ancien faisant l'objet d'une rénovation énergétique performante. Les sociétés civiles immobilières (SCI) familiales peuvent également accéder à ce dispositif sous certaines conditions. Il n'existe pas de plafond de ressources pour l'investisseur, contrairement à certains dispositifs précédents. Toutefois, vous devez vous engager à respecter des conditions de location strictes, notamment en termes de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Le dispositif est ouvert aux résidents fiscaux français, qu'ils investissent dans leur région ou ailleurs sur le territoire national.
Les logements éligibles au dispositif Jeanbrun se répartissent en deux grandes catégories. Premièrement, les biens neufs ou assimilés : logements neufs n'ayant jamais été habités, constructions achevées depuis moins de cinq ans, ou logements acquis en VEFA. Deuxièmement, les logements anciens réhabilités, à condition qu'ils atteignent un niveau de performance énergétique minimum, généralement la classe B du diagnostic de performance énergétique (DPE). Cette exigence environnementale constitue une nouveauté majeure et s'inscrit dans la stratégie nationale de rénovation énergétique. Le bien doit être situé en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer. Il peut s'agir d'un appartement ou d'une maison individuelle. Les locaux transformés en habitation sont également acceptés s'ils respectent les normes de décence et les critères énergétiques requis pour le dispositif.
L'amortissement fiscal représente le cœur du dispositif Relance logement. Concrètement, vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix d'achat de votre bien de vos revenus fonciers imposables. Ce taux d'amortissement varie entre 3,5% et 5,5% selon le type de logement et le niveau de location que vous pratiquez. Pour un loyer intermédiaire (plafonné mais supérieur au loyer social), le taux s'établit à 3,5% du prix d'acquisition pour un logement neuf et 3% pour un logement ancien rénové. Pour un loyer très social (inférieur de 15 à 30% aux prix du marché), vous bénéficiez d'un taux bonifié de 5,5% pour le neuf et 4% à 5% pour l'ancien. Sur un investissement de 200 000 euros par exemple, cela représente entre 6 000 et 11 000 euros déductibles annuellement. Cet amortissement s'applique pendant toute la durée de location, généralement neuf ans minimum. Contrairement à une réduction d'impôt, l'amortissement réduit votre base imposable, ce qui peut être plus avantageux selon votre tranche marginale d'imposition.
Le dispositif Jeanbrun impose des plafonds de loyers stricts pour garantir l'accès au logement à des prix maîtrisés. Contrairement au Pinel, le dispositif s'applique sans zonage géographique sur l'ensemble du territoire français. Les plafonds de loyers sont définis en trois catégories : intermédiaire, social et très social. Ces limites sont réévaluées annuellement pour tenir compte de l'inflation. Attention : dépasser ces plafonds même temporairement entraîne la perte du bénéfice fiscal pour l'année concernée, voire la remise en cause rétroactive de l'avantage si le manquement est répété ou intentionnel.
Au-delà des loyers plafonnés, le dispositif Relance logement impose que vos locataires respectent des plafonds de ressources. Ces seuils dépendent de la composition du foyer et de la localisation du bien. Vous devez vérifier l'éligibilité de votre locataire lors de la signature du bail en demandant son avis d'imposition de l'année N-2. Cette vérification est obligatoire et doit être conservée en cas de contrôle fiscal. Si votre locataire dépasse ces plafonds en cours de bail, cela n'affecte pas votre avantage fiscal tant qu'il respectait les conditions à l'entrée dans les lieux.
Le dispositif Jeanbrun exige un engagement de location d'une durée minimale de neuf ans à partir de la date d'acquisition du logement neuf ou de l'achèvement des travaux pour un bien ancien rénové. Cette période peut être fractionnée entre plusieurs locataires successifs, mais le logement ne doit pas rester vacant plus de douze mois cumulés sur la période d'engagement. Vous pouvez prolonger votre engagement au-delà de neuf ans pour continuer à bénéficier de l'amortissement fiscal, dans la limite de vingt-cinq ans au total. En cas de revente anticipée avant la fin de la période d'engagement, vous devrez reverser une partie des avantages fiscaux perçus, calculée au prorata de la durée restante. Des exceptions existent en cas de décès, invalidité, licenciement ou mutation professionnelle à plus de 70 kilomètres. L'engagement porte également sur le respect continu des conditions de loyer et de ressources des locataires tout au long de la période.
Le dispositif Relance logement peut se combiner avec certains avantages fiscaux mais pas tous. Vous pouvez cumuler l'amortissement Jeanbrun avec le déficit foncier généré par des travaux d'entretien et de réparation, dans la limite de 10 700 euros par an imputable sur le revenu global. En revanche, vous ne pouvez pas cumuler ce dispositif avec d'autres réductions d'impôt liées à l'investissement locatif comme le Denormandie (qui disparaît progressivement) ou le Malraux. Si vous détenez votre bien via une SCI, l'amortissement s'applique au niveau de la société et réduit le résultat imposable distribué aux associés. Le dispositif est également compatible avec les prêts à taux zéro pour l'accession à la propriété si vous respectez les conditions de chaque mécanisme. Concernant la TVA réduite sur les logements neufs en secteur ANRU, elle reste applicable et n'est pas remise en cause par l'option pour le dispositif Jeanbrun.
Le dispositif Jeanbrun se distingue du Pinel sur plusieurs points essentiels. Premièrement, le mécanisme fiscal : le Pinel offrait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'achat (jusqu'à 21% étalés sur douze ans), tandis que le nouveau dispositif propose un amortissement déductible des revenus fonciers, potentiellement plus avantageux pour les investisseurs fortement imposés. Deuxièmement, l'éligibilité des biens anciens rénovés, absente du Pinel classique, constitue une innovation majeure du dispositif 2026. Troisièmement, les taux d'avantage fiscal varient selon le niveau de loyer pratiqué, encourageant les loyers très sociaux avec un taux bonifié de 5,5% contre 3,5% en loyer intermédiaire pour le neuf. Quatrièmement, la durée minimale d'engagement passe à neuf ans incompressibles, contre six, neuf ou douze ans pour le Pinel. Enfin, le dispositif s'applique sans zonage géographique sur l'ensemble du territoire français, contrairement au Pinel qui était limité aux zones A et B.
Pour évaluer la rentabilité d'un investissement locatif sous le dispositif Jeanbrun, plusieurs paramètres entrent en jeu. Calculez d'abord votre rendement brut : (loyer annuel / prix d'achat) x 100. Avec les plafonds imposés, attendez-vous à un rendement brut entre 3,5% et 5% selon la zone. Intégrez ensuite l'économie fiscale générée par l'amortissement : si vous êtes dans la tranche à 30% et amortissez 6 000 euros annuellement, vous économisez 1 800 euros d'impôt. N'oubliez pas les charges : taxe foncière (non déductible sur les revenus fonciers amortis), assurance, charges de copropriété, frais de gestion si vous passez par une agence. Considérez également le coût du crédit si vous empruntez, sachant que les intérêts restent déductibles. Sur neuf ans d'engagement, la rentabilité nette se situe généralement entre 2,5% et 4,5% par an, bonus fiscal inclus. La plus-value potentielle à la revente doit également être intégrée dans votre calcul de rentabilité globale.
Tout investissement locatif comporte des risques que vous devez anticiper. Le risque locatif d'abord : vacance du logement, impayés de loyers, dégradations. Souscrivez une garantie loyers impayés et sélectionnez soigneusement vos locataires en vérifiant leurs ressources. Le risque de marché ensuite : l'immobilier peut se déprécier localement selon l'évolution démographique et économique. Privilégiez les zones dynamiques avec un marché locatif tendu. Le risque fiscal également : un changement de législation pourrait modifier les avantages, même si les droits acquis sont généralement protégés. Le risque de liquidité enfin : l'engagement de neuf ans rend la revente contraignante. Avant d'investir, vérifiez la cohérence entre les plafonds de loyers et les prix du marché local pour garantir la rentabilité. Faites-vous accompagner par un conseiller en gestion de patrimoine indépendant pour valider la pertinence du dispositif selon votre situation fiscale personnelle et vos objectifs patrimoniaux.
La déclaration de votre investissement sous le dispositif Relance logement nécessite des démarches spécifiques dès la première année. Vous devez opter pour le régime réel d'imposition des revenus fonciers, même si vos loyers sont inférieurs à 15 000 euros annuels. Cette option s'exerce sur le formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers, où vous détaillerez vos recettes locatives et vos charges déductibles. L'amortissement se déclare dans une section spécifique du formulaire 2044-SPE (dispositifs spécifiques). Vous devrez indiquer le montant de l'investissement éligible, le taux d'amortissement applicable (3%, 3,5%, 4%, 4,5% ou 5,5%), et calculer l'amortissement annuel. Conservez tous les justificatifs : acte d'achat, factures de travaux pour les rénovations, baux de location, avis d'imposition des locataires, attestations de respect des plafonds de loyer. Ces documents peuvent être demandés en cas de contrôle fiscal pendant trois ans après la déclaration, voire six ans en cas d'erreur ou d'omission.
Puis-je louer à un membre de ma famille ?
Non, la location à un ascendant ou descendant (parents, enfants, petits-enfants) est interdite dans le cadre du dispositif Jeanbrun. Cette restriction vise à éviter les abus et garantit que l'avantage fiscal finance effectivement des logements pour des tiers. La location à un frère, une sœur ou un autre membre de la famille éloignée reste possible si le locataire respecte les conditions de ressources.
Que se passe-t-il si je vends avant 9 ans ?
Une vente anticipée avant la fin de la période d'engagement de neuf ans entraîne la reprise des avantages fiscaux au prorata de la durée restante. Par exemple, si vous vendez après 5 ans, vous devrez reverser environ un tiers des amortissements déduits. Des exceptions existent en cas de force majeure : décès, invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, licenciement, ou mutation professionnelle contrainte à plus de 70 kilomètres du logement.
Peut-on investir dans plusieurs logements simultanément ?
Oui, vous pouvez investir dans plusieurs biens sous le dispositif Jeanbrun, mais l'avantage fiscal total est plafonné. L'amortissement déductible ne peut excéder 12 000 euros par an et par foyer fiscal, tous investissements confondus. Si vous investissez dans deux logements vous donnant chacun droit à 8 000 euros d'amortissement annuel, seuls 12 000 euros seront effectivement déductibles. L'excédent ne peut être reporté sur les années suivantes.
Les parkings et caves sont-ils inclus dans le dispositif ?
Oui, les places de stationnement et caves vendues avec le logement entrent dans l'assiette de l'amortissement, dans la limite de deux places par logement. Leur valeur est intégrée au prix d'acquisition global du bien éligible. En revanche, l'achat séparé d'un parking ou d'une cave, indépendamment d'un logement, ne permet pas de bénéficier du dispositif Jeanbrun.
