État des lieux locatif : vos droits et obligations

Litige sur l’état des lieux : comment réagir ?

L’état des lieux locatif est un document fondamental dans la relation entre bailleur et locataire. Bien que la loi n’impose pas systématiquement son établissement, il constitue un outil de preuve essentiel permettant de prévenir et de résoudre les litiges relatifs à l’état du logement. En effet, les différends sur la restitution de la caution, la présence de dégradations ou la contestation de l’état du bien trouvent souvent leur origine dans un état des lieux absent, incomplet ou imprécis.

Le Code civil encadre cette matière à travers ses articles 1730 et 1731, tandis que la loi du 6 juillet 1989 (article 3-2) et le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 en précisent les modalités. En pratique, l’état des lieux doit être établi à l’entrée comme à la sortie du logement, idéalement contradictoirement et en double exemplaire, afin de protéger les deux parties.

defendstesdroits.fr propose une analyse complète des règles applicables, des obligations respectives du propriétaire et du locataire, et des recours possibles en cas de désaccord.

Sommaire

1. Définition et rôle de l’état des lieux
2. L’obligation légale et ses limites
3. Les modalités d’établissement
4. Les règles spécifiques à la modification de l’état des lieux
5. Les conséquences juridiques en l’absence d’état des lieux
6. Les recours en cas de litige avec le propriétaire
7. Conclusion

Définition et rôle de l’état des lieux

L’état des lieux est un document descriptif qui retrace l’état du logement et de ses équipements à l’entrée du locataire, puis à sa sortie. Il permet de comparer les deux situations et de déterminer si des dégradations imputables au locataire doivent être retenues sur le dépôt de garantie.

Conformément à l’article 1730 du Code civil, le locataire est tenu de restituer le bien dans l’état où il l’a reçu. Si un état des lieux d’entrée a été établi, il sert de référence. À défaut, l’article 1731 du Code civil prévoit que le logement est présumé avoir été délivré en bon état, sauf preuve contraire.

L’obligation légale et ses limites

Contrairement à une idée répandue, l’état des lieux n’est pas juridiquement obligatoire. Toutefois, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 en fait une pratique quasi incontournable, car l’absence de ce document entraîne une présomption favorable au locataire.
Ainsi, si le propriétaire refuse l’établissement de l’état des lieux, le logement est réputé avoir été remis en bon état initial. Cette présomption ne peut pas être invoquée par celui qui a fait obstacle à la réalisation du document.

Les modalités d’établissement

Qui peut établir l’état des lieux ?

L’état des lieux peut être dressé :

• par le propriétaire et le locataire, contradictoirement,
• par leurs mandataires respectifs,
• ou, en cas de désaccord, par un huissier de justice. Dans ce dernier cas, les frais sont partagés par moitié entre les parties et chaque partie doit être prévenue au moins 7 jours à l’avance par lettre recommandée avec accusé de réception.

À quel moment doit-il être réalisé ?

L’état des lieux d’entrée est effectué au moment de la remise des clés et doit être joint au contrat de location. L’état des lieux de sortie est réalisé lors de la restitution des clés par le locataire.

Les mentions obligatoires à inclure

Selon le décret n°2016-382 du 30 mars 2016, l’état des lieux doit préciser notamment :

• s’il s’agit d’un état des lieux d’entrée ou de sortie,
• la date et la localisation du logement,
• l’identité et l’adresse des parties ou mandataires,
• les relevés des compteurs individuels,
• la description détaillée des revêtements, sols, murs, plafonds et équipements, pièce par pièce,
• les conditions d’accès au logement et aux parties communes,
• la signature des parties.

À la sortie, des mentions complémentaires doivent être ajoutées :

• la nouvelle adresse du locataire,
• les évolutions constatées dans chaque pièce,
• la date de l’état des lieux de sortie.

Les règles spécifiques à la modification de l’état des lieux

L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 autorise la modification de l’état des lieux dans les 10 jours suivant sa réalisation, si le locataire constate un élément non relevé initialement.
De plus, pendant le premier mois de la période de chauffe, le document peut être complété par un relevé de l’état des installations de chauffage.

Les conséquences juridiques en l’absence d’état des lieux

En l’absence d’état des lieux, le logement est réputé avoir été délivré en bon état. Cela joue en faveur du locataire qui ne peut être tenu responsable que des dégradations manifestes prouvées par le bailleur. Toutefois, le locataire devra démontrer que certains défauts existaient déjà lors de son entrée.

Cette règle incite donc fortement le bailleur à accepter l’établissement du document pour protéger ses intérêts.

Les recours en cas de litige avec le propriétaire

En cas de contestation sur le contenu ou les conséquences de l’état des lieux, le locataire peut :

• tenter une conciliation amiable, par échange écrit ou recours à un conciliateur de justice,
• adresser une mise en demeure au propriétaire,
• saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir la restitution du dépôt de garantie ou contester une retenue abusive (article R221-38 du Code de l’organisation judiciaire).

Conclusion

L’état des lieux locatif est un outil indispensable à la sécurité juridique des rapports entre bailleur et locataire. Bien qu’il ne soit pas formellement obligatoire, son absence entraîne une présomption favorable au locataire. C’est pourquoi il est dans l’intérêt des deux parties de l’établir avec précision et neutralité, conformément aux textes en vigueur.

FAQ

1. L’état des lieux est-il obligatoire en matière de bail d’habitation ?
L’état des lieux n’est pas juridiquement obligatoire, mais il est fortement recommandé. En vertu de l’article 1730 du Code civil, le locataire doit restituer le logement dans l’état où il l’a reçu. Or, l’état des lieux permet d’établir précisément cette situation initiale.
En l’absence de ce document, l’article 1731 du Code civil prévoit une présomption de bon état du logement à l’entrée. Cela signifie que si aucun état des lieux n’a été réalisé, le locataire est censé avoir reçu le logement en parfait état et ne peut donc être tenu responsable que de dégradations manifestes et prouvées par le propriétaire.
Cette règle protège le locataire mais fragilise le bailleur, qui doit alors démontrer par d’autres moyens (témoignages, photographies, expertises) que les dégradations sont imputables à son occupant.

2. Qui doit payer l’état des lieux réalisé par un huissier ?
L’état des lieux peut être établi directement par le bailleur et le locataire, gratuitement. Toutefois, en cas de désaccord, l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les parties peuvent faire appel à un huissier de justice.
Dans cette hypothèse :

• les honoraires de l’huissier sont partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ;
• chaque partie doit être convoquée par lettre recommandée au moins 7 jours avant la date prévue ;
• les frais varient selon la superficie du logement et le barème réglementaire (décret n°2014-673 du 25 juin 2014).
  Cette répartition vise à garantir l’impartialité du constat et à éviter que l’une des parties ne soit lésée par un état des lieux non contradictoire.

3. Peut-on modifier un état des lieux après signature ?
Oui, la loi prévoit la possibilité de modifier un état des lieux après sa signature. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le document peut être complété dans un délai de 10 jours suivant sa réalisation, notamment si le locataire constate des défauts qui n’avaient pas été relevés initialement.
De plus, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander un complément spécifique portant sur les éléments de chauffage. Cela évite que des dysfonctionnements (radiateurs défectueux, chaudière en panne) ne soient imputés à tort à son usage.
Ces possibilités de modification garantissent une plus grande équité et permettent d’ajuster le document en cas d’erreurs ou d’oublis.

4. Que faire si le propriétaire refuse de faire un état des lieux ?
Si le bailleur refuse de procéder à l’état des lieux, la loi protège le locataire. L’article 1731 du Code civil établit alors une présomption selon laquelle le logement a été remis en bon état d’usage et de réparations.
Cela signifie que le propriétaire ne pourra pas exiger la réparation de dégradations supposées si aucun état des lieux d’entrée n’a été dressé. Cette règle empêche les bailleurs de refuser volontairement l’établissement du document pour tenter de retenir abusivement le dépôt de garantie.
Toutefois, le locataire peut renforcer sa protection en conservant des preuves indépendantes (photographies datées, témoignages, constat d’huissier) pour démontrer l’état réel du logement à son arrivée. Ces éléments peuvent être utiles devant le juge en cas de contestation.

5. Quels litiges fréquents découlent de l’état des lieux ?
Les litiges liés à l’état des lieux sont parmi les plus courants en droit locatif. On retrouve principalement :

• les différends concernant la restitution du dépôt de garantie, souvent retenu par le bailleur au titre de dégradations contestées ;
• la confusion entre usure normale (liée au temps et à l’usage) et dégradations imputables au locataire. L’article 1730 du Code civil rappelle que le locataire n’est pas responsable de ce qui se détériore par vétusté ou par cas de force majeure ;
• les contestations sur la date ou la validité de l’état des lieux, notamment lorsqu’il a été réalisé sans respect du contradictoire ;
• les désaccords sur les travaux nécessaires pour remettre le logement en état.

En cas de litige, le locataire dispose de plusieurs recours : mise en demeure adressée au bailleur, médiation avec la commission départementale de conciliation, ou saisine du juge des contentieux de la protection (articles L213-4-3 et R221-38 du Code de l’organisation judiciaire).