Immobilier

Expulser un locataire mauvais payeur : cadre juridique et démarches

Francois Hagege
Fondateur
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Loyers impayés et expulsion : comprendre la loi et ses délais en France

L’expulsion d’un locataire pour loyers impayés constitue l’une des procédures les plus encadrées par le droit français. Régie principalement par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et par le Code des procédures civiles d’exécution, elle obéit à des étapes strictes et à des délais impératifs. Loin d’être une simple formalité, cette démarche exige du bailleur une rigueur procédurale absolue afin d’éviter toute contestation ultérieure.

Le législateur, soucieux de protéger la partie la plus vulnérable du rapport locatif, a multiplié les garanties pour le locataire : délais de paiement, interventions de la préfecture, suspension durant la trêve hivernale, recours possibles devant le juge des contentieux de la protection.

Cependant, la protection du locataire ne doit pas conduire à une impasse pour le propriétaire, qui reste titulaire d’un droit de propriété garanti par l’article 17 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen. Cet équilibre délicat entre protection sociale et respect du droit de propriété rend la procédure technique et souvent longue, pouvant s’étendre sur plus d’un an, voire davantage en cas de situations particulières (surendettement, squat, absence de coopération).

Dans ce contexte, comprendre précisément les motifs légaux d’expulsion, les étapes procédurales et les risques encourus en cas de manquement est indispensable pour tout bailleur souhaitant agir dans les règles de l’art.

Sommaire

  1. Introduction
  2. Les principaux motifs légaux d’expulsion
  3. Les étapes de la procédure d’expulsion
  4. Les cas particuliers d’expulsion
  5. La trêve hivernale et ses limites
  6. Les risques d’une expulsion illégale
  7. Conclusion

Les principaux motifs légaux d’expulsion

Le défaut de paiement des loyers

Le motif le plus fréquent d’expulsion repose sur le non-paiement des loyers ou des charges récupérables. L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. Son inexécution ouvre la voie à la résiliation du bail conformément à l’article 24 de la même loi.
La jurisprudence confirme que même les loyers non encaissés restent imposables pour le bailleur (CE, 1er octobre 2015), d’où l’intérêt d’agir rapidement. Le délai maximal pour réclamer les sommes dues est de 3 ans (article 7-1 de la loi précitée).

Le défaut d’assurance habitation

L’article 7 g) de la loi de 1989 impose au locataire de justifier d’une assurance contre les risques locatifs. En cas de manquement, le bailleur peut activer la clause résolutoire du contrat ou souscrire lui-même l’assurance et en répercuter le coût. L’expulsion pour ce seul motif est rare, la loi ALUR permettant de pallier cette absence.

Les troubles de jouissance et dégradations

L’article 7 b) de la loi de 1989 impose une jouissance paisible des lieux. Les troubles anormaux de voisinage, les dégradations volontaires ou le refus de verser le dépôt de garantie peuvent justifier l’expulsion si les preuves sont solides (constat d’huissier, témoignages).

Les étapes de la procédure d’expulsion

Étape 1 – Le commandement de payer

L’huissier de justice délivre un commandement de payer détaillant les sommes dues. L’article 24 de la loi de 1989 accorde au locataire 2 mois pour régulariser. À défaut, la procédure se poursuit.

Étape 2 – L’assignation devant le tribunal judiciaire

Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection via une assignation respectant l’article 56 du Code de procédure civile. La préfecture est informée pour mobiliser, si nécessaire, les organismes d’aide au logement. Le juge vérifie si la clause résolutoire s’applique et peut ordonner la résiliation du bail et l’expulsion.

Étape 3 – Le jugement et le commandement de quitter les lieux

Une fois le jugement rendu, l’huissier signifie la décision. Sans départ volontaire ni appel sous un mois, un commandement de quitter les lieux est délivré, laissant au locataire 2 mois pour partir.

Étape 4 – Le concours de la force publique

En cas de résistance, l’huissier sollicite la préfecture pour obtenir le concours de la police. Un refus non motivé engage la responsabilité de l’État, permettant au bailleur de demander une indemnisation.

Cas particuliers

Locataire surendetté

La saisine de la commission de surendettement peut suspendre temporairement la procédure. Le locataire doit cependant proposer un plan d’apurement.

Squatteurs et occupants sans droit ni titre

Depuis la réforme de 2020, l’article 38 de la loi DALO permet au préfet d’ordonner l’évacuation sous 48 heures après mise en demeure.

Locataire bruyant

Pour expulser pour nuisances, celles-ci doivent être graves, répétées et constatées. La tentative de conciliation est obligatoire.

Congé pour vente ou reprise

L’article 15 de la loi de 1989 encadre la reprise ou la vente en fin de bail. À défaut de départ, le locataire devient un occupant sans droit ni titre.

Logement social (HLM)

La résiliation peut intervenir pour dépassement des plafonds de ressources ou sous-occupation du logement.

Les limites imposées par la trêve hivernale

La trêve hivernale, fixée par l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, interdit l’exécution matérielle des décisions d’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante. Durant cette période, aucun concours de la force publique ne peut être accordé pour contraindre un locataire ou un occupant à quitter les lieux.
Cependant, cette protection n’est pas absolue. La loi prévoit des exceptions importantes, notamment :

  • La présence d’occupants sans droit ni titre (squatteurs) ayant pénétré illégalement dans les lieux.
  • Les situations d’immeuble menaçant ruine ou présentant un danger pour la sécurité des occupants.
  • Les logements faisant l’objet d’un arrêté de péril ou d’insalubrité irrémédiable pris par l’autorité administrative.

Il est essentiel de comprendre que la trêve hivernale n’empêche pas le bailleur d’engager ou de poursuivre la procédure judiciaire. Les actes tels que le commandement de payer, l’assignation devant le tribunal ou la signification d’un jugement peuvent parfaitement intervenir pendant cette période. Ainsi, un propriétaire averti peut mettre à profit ces mois pour préparer un dossier complet, obtenir une décision du juge et programmer l’exécution dès la fin de la trêve.

Les risques de l’expulsion illégale

Toute tentative d’expulsion réalisée en dehors du cadre légal constitue une violation de domicile, infraction définie par l’article 226-4 du Code pénal comme le fait de s’introduire ou de se maintenir dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, sans l’autorisation de la personne qui l’occupe.
Les sanctions sont sévères :

  • 1 an d’emprisonnement
  • 15 000 € d’amende

La jurisprudence (Cass. crim., 26 février 1963) adopte une notion large du domicile, incluant non seulement la résidence principale, mais tout lieu où la personne a le droit de se dire chez elle. Ainsi, même en tant que propriétaire bailleur, il est strictement interdit de pénétrer dans le logement loué ou d’en changer les serrures sans décision de justice exécutée par un huissier.

En cas d’expulsion illégale, le locataire peut :

  • Porter plainte auprès du procureur de la République ou d’un commissariat.
  • Engager une action civile pour obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi (perte de biens, atteinte à la vie privée, troubles de jouissance).

Pour éviter tout risque pénal ou financier, le bailleur doit impérativement respecter la procédure légale d’expulsion et laisser intervenir uniquement les professionnels habilités (huissier de justice, force publique).

Conclusion

L’expulsion pour loyers impayés, loin d’être une mesure expéditive, constitue une procédure judiciaire et administrative lourde dont la finalité est de concilier deux impératifs : la sauvegarde du droit de propriété du bailleur et la protection sociale du locataire. Chaque étape, du commandement de payer jusqu’au concours de la force publique, doit être menée avec la plus grande précision et dans le respect des délais légaux, sous peine de nullité.

Les propriétaires qui s’aventurent à agir en dehors du cadre légal, en tentant une expulsion « sauvage », s’exposent à des sanctions pénales sévères au titre de la violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). À l’inverse, un bailleur informé et accompagné par un huissier de justice ou un avocat spécialisé maximise ses chances d’obtenir une décision favorable dans des délais raisonnables, tout en évitant les écueils procéduraux.

Enfin, il convient de souligner que l’expulsion n’est pas toujours inéluctable : des solutions amiables, comme un plan d’apurement ou la médiation, peuvent parfois éviter la saisine du juge. Toutefois, lorsque la situation financière du locataire ne permet plus le maintien dans les lieux, le respect scrupuleux de la procédure constitue la seule voie légitime pour recouvrer la pleine jouissance de son bien et rétablir ses droits.

FAQ

1. Combien de temps dure une procédure d’expulsion pour loyers impayés ?
La durée moyenne d’une procédure d’expulsion pour loyers impayés se situe entre 12 et 18 mois, mais ce délai dépend de nombreux facteurs. Le temps nécessaire varie selon :

  • La période de l’année (pendant la trêve hivernale, l’exécution est suspendue)
  • La complexité du dossier (surendettement, squat, absence de clause résolutoire)
  • Le comportement du locataire (coopératif ou non)
  • La rapidité des juridictions à traiter le dossier
    Dans certains cas, la procédure peut être réduite si toutes les conditions légales sont réunies et qu’aucun recours suspensif n’est engagé. À l’inverse, en présence de recours ou d’un locataire bénéficiant de délais supplémentaires accordés par le juge, elle peut largement dépasser les 18 mois.

2. Quels sont les motifs légaux d’expulsion d’un locataire ?
Plusieurs situations peuvent justifier une expulsion locative selon la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et la jurisprudence :

  • Loyers impayés : motif le plus fréquent, dès que le locataire cesse de payer le loyer et/ou les charges.
  • Défaut d’assurance habitation : obligation légale du locataire, sauf si le bailleur souscrit une assurance à ses frais et la répercute.
  • Troubles de jouissance : nuisances sonores, dégradations, comportements violents ou insalubrité volontaire.
  • Occupation sans droit ni titre : squatteurs ou anciens locataires restés après la fin du bail.
  • Non-respect des clauses du bail : sous-location non autorisée, absence de dépôt de garantie si prévu, utilisation non conforme du logement.
    Chaque motif doit être prouvé par des éléments concrets : constat d’huissier, témoignages, factures, lettres de mise en demeure.

3. Le propriétaire peut-il expulser lui-même un locataire ?
Non, en aucun cas. L’expulsion “sauvage” d’un locataire par le propriétaire est strictement interdite par la loi. Forcer l’entrée, changer les serrures ou couper l’électricité constitue une violation de domicile (article 226-4 du Code pénal). Les sanctions sont lourdes :

  • 1 an d’emprisonnement
  • 15 000 € d’amende
    De plus, le locataire peut saisir le juge pour demander des dommages et intérêts pour préjudice subi. La seule procédure valable passe par un titre exécutoire délivré par un juge, puis exécuté par un huissier de justice habilité, éventuellement avec le concours de la force publique.

4. La trêve hivernale empêche-t-elle toute expulsion ?
La trêve hivernale, qui s’étend du 1er novembre au 31 mars, suspend uniquement l’exécution matérielle des expulsions locatives. Cela signifie que le locataire ne pourra pas être physiquement contraint de quitter les lieux durant cette période.
Cependant :

  • Le bailleur peut lancer ou poursuivre la procédure judiciaire pendant la trêve.
  • Certaines exceptions permettent l’expulsion même pendant la trêve : squatteurs, immeuble menaçant ruine, logement situé dans un bâtiment faisant l’objet d’un arrêté de péril.
  • Le délai de 2 mois du commandement de quitter les lieux continue de courir pendant la trêve.
    Ainsi, la période peut être utilisée stratégiquement pour préparer un dossier solide afin d’agir dès le mois d’avril.

5. Quels recours a un locataire menacé d’expulsion ?
Un locataire faisant face à une procédure d’expulsion dispose de plusieurs leviers pour tenter de se maintenir dans le logement :

  • Demander des délais de paiement au juge (article 24 de la loi de 1989), pouvant aller jusqu’à 3 ans, pour régulariser sa dette.
  • Saisir la commission de surendettement (Code de la consommation, articles L. 711-1 et suivants) afin d’obtenir un gel ou un rééchelonnement des dettes.
  • Contester la procédure s’il estime qu’une irrégularité existe (clause résolutoire absente, délai non respecté, vice de forme dans l’assignation).
  • Solliciter une aide au logement ou un accompagnement social via la CAF, le CCAS ou les associations spécialisées.
  • Proposer un plan d’apurement directement au bailleur pour éviter la résiliation du bail.
    Ces recours nécessitent de réagir rapidement dès réception d’un commandement de payer ou d’une assignation devant le tribunal.

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