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L'occupation d'un bien immobilier par une personne dépourvue de tout droit légal constitue une problématique juridique de plus en plus fréquente en France. Qu'il s'agisse d'un logement principal, d'une résidence secondaire ou d'un local commercial, le propriétaire confronté à un occupant sans droit ni titre se trouve dans une situation délicate, où se heurtent droit de propriété et protection du domicile.
Face à ces enjeux, il est indispensable de comprendre la définition précise du squatteur, les droits qui lui sont reconnus malgré l'irrégularité de sa situation, ainsi que les mécanismes juridiques permettant d'obtenir son expulsion, dans le respect des normes nationales et européennes. defendstesdroits.fr vous propose une analyse complète et rigoureuse de ce régime particulier.
L'occupant sans droit ni titre, souvent désigné sous le terme de squatteur, est une personne qui occupe un bien immobilier en dehors de tout titre de propriété ou contrat d'occupation légitime.
Cette situation est contraire au droit fondamental de propriété tel que protégé par l'article 544 du Code civil, qui dispose que « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue ».
Ce droit, considéré comme inaliénable, est également consacré par l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen de 1789.
L'occupant sans droit ni titre se distingue ainsi du propriétaire, titulaire d'un droit réel, et du locataire, bénéficiaire d'un droit d'usage fondé sur un contrat d'habitation. Il existe plusieurs situations dans lesquelles une personne peut être considérée comme occupant sans droit ni titre :
Bien que son occupation soit irrégulière et contraire aux principes du droit de propriété garantis par l'article 544 du Code civil, l'occupant sans droit ni titre bénéficie d'une série de protections procédurales strictes, visant à préserver le respect des droits fondamentaux, notamment le droit au respect du domicile protégé par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme.
En principe, l'occupant ne peut être expulsé qu'à la suite d'une décision de justice. Cette exigence découle directement du principe de l'inviolabilité du domicile, selon lequel l'usage de la force publique pour expulser une personne de son lieu d'habitation doit être encadré par une autorité judiciaire.
Toutefois, une exception notable existe en cas de flagrant délit :
Passé ce délai de 48 heures, l'occupant bénéficie pleinement des garanties procédurales ordinaires. Dès lors, l'expulsion ne pourra intervenir qu'à l'issue d'une procédure juridictionnelle respectant le contradictoire :
En outre, l'occupant peut bénéficier de la protection offerte par la trêve hivernale, instaurée par l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution. Cette période, s'étendant du 1er novembre au 31 mars, suspend en principe toute mesure d'expulsion. Il existe cependant deux exceptions à cette protection :
Ainsi, même en situation irrégulière, l'occupant sans droit ni titre est protégé par un arsenal juridique destiné à éviter les expulsions arbitraires et à garantir le respect de la dignité humaine.
Pour obtenir l'expulsion d'un squatteur, plusieurs voies procédurales sont ouvertes :
Lorsque l'occupation est constatée dans un délai de 48 heures, l'article 38 de la loi n°2007-290 du 5 mars 2007 permet au propriétaire ou au locataire lésé de demander l'intervention du préfet pour ordonner l'évacuation sans saisine du juge.
L'article 226-4 du Code pénal punit de trois ans d'emprisonnement et de 45 000 euros d'amende le fait de s'introduire ou de se maintenir dans le domicile d'autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Le dépôt d'une plainte permet de déclencher une procédure pénale parallèle à l'action civile d'expulsion.
Lorsque l'occupation concerne un bâtiment menaçant ruine, le maire peut, en application de l'article L511-3 du Code de la construction et de l'habitation, ordonner l'évacuation immédiate des lieux par arrêté de péril.
En dehors de ces hypothèses spécifiques, le propriétaire doit engager une procédure d'expulsion classique, laquelle se déroule en plusieurs étapes :
L'occupant peut tenter de demander des délais supplémentaires pour quitter les lieux, en application de l'article L412-3 du Code des procédures civiles d'exécution, mais cette possibilité est laissée à l'appréciation souveraine du juge.
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, a substantiellement renforcé les droits des propriétaires face aux situations d'occupation sans droit ni titre.
Désormais, toute occupation irrégulière, y compris lorsqu'elle s'est opérée sans effraction, peut faire l'objet d'une procédure d'expulsion accélérée, sous réserve de la démonstration d'une absence manifeste de titre.
La loi précise que l'inviolabilité du domicile, pourtant protégée par l'article 226-4 du Code pénal et l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme, ne saurait être invoquée par des occupants dépourvus de tout fondement juridique légitime.
Ainsi, lorsqu'il est établi que l'occupation repose sur une intrusion illégale ou sur la perpétuation d'une occupation sans droit, l'autorité administrative peut ordonner l'évacuation des lieux sans que l'occupant ne puisse se prévaloir de la protection classique du domicile.
La procédure repose notamment sur la saisine du préfet par le propriétaire lésé, accompagnée de la preuve de sa qualité de propriétaire et du caractère sans droit ni titre de l'occupation. Le préfet dispose alors d'un délai de 48 heures pour décider de l’évacuation. En l'absence de décision préfectorale, le propriétaire conserve la possibilité d'agir devant le tribunal judiciaire.
defendstesdroits.fr rappelle que l'usage de ces nouvelles procédures doit être manié avec rigueur et loyauté. Le propriétaire qui tenterait d'évincer un occupant en méconnaissance des règles protectrices — par exemple, sans respecter les formalités légales ou en recourant à des moyens de pression illégaux — s'expose à des sanctions pénales et civiles.
Notamment, une expulsion sans décision de justice en dehors des cas prévus par la loi constitue une infraction pénale de voie de fait susceptible d'engager la responsabilité civile et pénale du propriétaire. Par ailleurs, toute atteinte disproportionnée au droit au respect de la vie privée et familiale protégé par l'article 8 de la Convention européenne des droits de l'homme peut donner lieu à des réparations financières.
La lutte contre l'occupation sans droit ni titre repose sur un équilibre juridique délicat entre la protection des droits fondamentaux des propriétaires et le respect des garanties procédurales reconnues aux occupants, même irréguliers.
Si le législateur a renforcé les outils de défense du droit de propriété, notamment par l'instauration de procédures simplifiées d'expulsion et l'alourdissement des sanctions pénales, le recours au juge demeure dans la plupart des cas incontournable.
Il est donc essentiel pour les propriétaires lésés d'agir avec diligence et méthode, en s'entourant si besoin de professionnels du droit afin de faire valoir efficacement leurs droits tout en respectant les principes issus de l'État de droit. Pour toute démarche, defendstesdroits.fr reste un allié fiable pour accompagner les justiciables dans la sécurisation de leur patrimoine.
Un occupant sans droit ni titre est une personne qui occupe un bien immobilier sans disposer d'un titre juridique valable, tel qu'un contrat de location ou un droit de propriété. Cette situation est contraire à l'article 544 du Code civil, qui garantit le droit de jouir et disposer librement de ses biens. La personne peut être entrée par effraction, par intrusion pacifique (porte ouverte, fenêtre non sécurisée) ou être restée dans les lieux après résiliation du bail. Même en l'absence de titre, cet occupant bénéficie de certaines protections légales, notamment contre l'expulsion immédiate après un certain délai.
Il est possible d'expulser un squatteur sans décision de justice uniquement si l'occupation est constatée dans les 48 heures suivant l'intrusion, en vertu de l'article 38 de la loi du 5 mars 2007. Dans ce cas, le propriétaire peut saisir le préfet pour demander une expulsion administrative rapide. Passé ce délai, seule une procédure judiciaire classique permet d'obtenir l'expulsion. Il convient donc d'agir avec diligence dès la constatation de l'occupation pour bénéficier de ce régime accéléré.
Durant la trêve hivernale, fixée du 1er novembre au 31 mars par l'article L412-6 du Code des procédures civiles d'exécution, un occupant sans droit ni titre bénéficie d'une protection contre l'expulsion. Cette protection s'applique principalement aux anciens locataires ayant vu leur bail résilié. Toutefois, les occupants entrés par voie de squat peuvent être expulsés pendant cette période dans certaines circonstances, notamment s'ils occupent un local n'ayant jamais servi d'habitation ou si une solution de relogement décente est proposée par le propriétaire. L'analyse de la situation au cas par cas est essentielle.
Le propriétaire doit faire signifier par huissier de justice une assignation devant le tribunal judiciaire, conformément aux articles 54 et suivants du Code de procédure civile. Après l'audience, si le juge ordonne l'expulsion, un commandement de quitter les lieux est signifié à l'occupant. En cas de refus d'obtempérer, l'expulsion pourra être réalisée avec le concours de la force publique, sous réserve d'une demande expresse adressée au préfet. Cette procédure peut prendre plusieurs mois, notamment si l'occupant sollicite des délais de grâce.
Un squatteur peut être poursuivi pour violation de domicile sur le fondement de l'article 226-4 du Code pénal, qui prévoit une peine de trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. Cette infraction est caractérisée par l'entrée ou le maintien dans un domicile sans le consentement du propriétaire, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. La responsabilité pénale de l'occupant s'ajoute à sa responsabilité civile en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite, comme la privation de jouissance ou la dégradation des lieux.
