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Face à la montée des impayés locatifs, de nombreux bailleurs recherchent des outils efficaces pour sécuriser leurs revenus immobiliers. La Garantie Loyers Impayés (GLI) s’est imposée comme une solution d’assurance attractive permettant de limiter les risques financiers en cas de défaillance du locataire.
Derrière cette promesse de tranquillité se cachent toutefois des conditions d’application précises, encadrées par la législation, et des limites contractuelles parfois méconnues. Quels sont les avantages concrets de cette garantie ?
Quels obstacles peuvent entraver son activation ? Pour éclairer les propriétaires sur ce dispositif, il est essentiel d’en analyser à la fois les bénéfices juridiques et les restrictions pratiques, à la lumière des textes de loi en vigueur et de la jurisprudence applicable.
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est un contrat d’assurance facultatif spécifiquement conçu pour protéger les bailleurs contre les risques locatifs liés à la défaillance de paiement de leur locataire. Il s’agit d’un mécanisme contractuel de transfert de risque, par lequel l’assureur s’engage, moyennant le paiement d’une prime, à indemniser le propriétaire en cas de non-paiement des loyers.
Sur le plan juridique, la GLI repose sur les principes généraux du droit des contrats consacrés aux articles 1101 et suivants du Code civil, et notamment l’article 1103 (anciennement article 1134), selon lequel les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
Ainsi, une fois la GLI souscrite, l’assureur est tenu de respecter les engagements définis dans les conditions générales et particulières du contrat.
Ce dispositif s’intègre dans le cadre du bail d’habitation régi par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, laquelle encadre les rapports entre bailleur et locataire. L’article 7 de cette loi impose expressément au locataire l’obligation de payer le loyer et les charges à la date convenue dans le contrat de location.
En cas de manquement à cette obligation essentielle, le propriétaire dispose de recours légaux, mais l’activation de la GLI permet de limiter les conséquences financières immédiates du défaut de paiement.
La GLI permet au bailleur de percevoir :
Ce mécanisme constitue une assurance de loyers à haute valeur préventive, à condition que le bailleur respecte les conditions d’éligibilité des locataires et les procédures strictes de déclaration de sinistre imposées par l’assureur. Il est donc indispensable de maîtriser les aspects juridiques et contractuels avant toute souscription.
Le principal intérêt de la GLI réside dans la prise en charge des loyers impayés dès le premier mois de défaut de paiement. L’indemnisation peut également inclure les dégradations locatives constatées à l’état des lieux de sortie, selon les garanties contractuelles.
Certains contrats de GLI couvrent les frais liés à la procédure d’expulsion, incluant :
Le coût de la GLI est déductible des revenus fonciers, conformément à l’article 31 du Code général des impôts, ce qui en réduit le poids financier pour les bailleurs imposés au régime réel.
La souscription à une GLI impose que le locataire respecte certains critères de solvabilité, tels que :
Ces critères excluent de fait une partie de la population locative : CDD, intérimaires, étudiants sans garant, etc.
Conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu’un bailleur souscrit une assurance loyers impayés, il ne peut pas exiger un garant, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. Cela limite les possibilités de double sécurisation du bail.
Avant que la garantie ne soit activée, le bailleur doit :
Ce n’est qu’à l’issue de ces étapes, en cas d’absence de régularisation, que le sinistre pourra être déclaré à l’assureur. Celui-ci peut exiger une période de carence ou refuser de prendre en charge les impayés antérieurs à la souscription.
Les contrats prévoient souvent des plafonds de remboursement mensuel ou des limites temporelles (généralement 24 mois). Au-delà, les sommes restent à la charge du bailleur.
Lorsque le locataire est défaillant, c’est-à-dire qu’il ne paie plus son loyer malgré les relances, et que le bail comporte une clause résolutoire, le propriétaire est en droit d'engager une procédure judiciaire visant à récupérer son bien.
La clause résolutoire est une disposition contractuelle par laquelle les parties conviennent que le contrat pourra être automatiquement résilié en cas de non-paiement du loyer, sans qu’il soit nécessaire d’obtenir l’accord du juge sur ce principe, sous réserve de l’intervention judiciaire pour constater sa mise en œuvre.
En vertu de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer constitue l’acte inaugural de la procédure. Il doit être signifié par huissier de justice au locataire et mentionner le montant des sommes exigées, ainsi que le délai de deux mois laissé au locataire pour s’acquitter de sa dette locative.
Ce délai est impératif : pendant cette période, aucune action judiciaire ne peut aboutir à une expulsion, sauf cas particulier (urgence ou trouble à l’ordre public).
En l’absence de paiement à l’issue des deux mois, le bailleur peut alors :
Si le locataire refuse de partir volontairement, l’huissier pourra procéder à l’expulsion, à condition qu’elle soit autorisée par une décision de justice exécutoire et qu’elle n’intervienne pas durant la trêve hivernale (du 1er novembre au 31 mars inclus), sauf exceptions (logement squatté, relogement possible, etc.).
Certains contrats de Garantie Loyers Impayés prévoient la prise en charge des frais d’expulsion, notamment :
Cependant, ces frais sont soumis à des plafonds contractuels stricts. L’assureur peut, par exemple, limiter la prise en charge à un certain montant global ou à un nombre maximal d’interventions juridiques. Au-delà de ces limites, le reste à charge incombera au bailleur, d’où l’importance de vérifier les conditions générales du contrat GLI avant souscription.
La Garantie Loyers Impayés constitue un outil juridique préventif de premier plan pour les bailleurs soucieux de protéger leurs investissements locatifs. En offrant une couverture des loyers impayés et des frais de contentieux, elle réduit considérablement les conséquences financières d’une défaillance locative.
Toutefois, cette protection s’accompagne de conditions d’éligibilité strictes, d’une procédure formalisée, et de limites de garantie à ne pas négliger.
Avant de souscrire à une GLI, le bailleur doit donc évaluer soigneusement la compatibilité de ce dispositif avec son profil locatif et ses objectifs patrimoniaux, tout en veillant à une rédaction rigoureuse du contrat de bail. Pour aller plus loin, defendstesdroits.fr propose des ressources juridiques fiables pour accompagner chaque étape de la relation bailleur-locataire.
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite par un bailleur afin de se prémunir contre les défaillances de paiement de son locataire. Elle permet à l’assureur de rembourser au propriétaire les loyers impayés, dès le premier incident de paiement, selon les termes du contrat. La couverture inclut généralement :
Certains contrats plus complets proposent également une prise en charge des dégradations locatives ou encore des frais de contentieux jusqu’à un certain plafond. Toutefois, la GLI n’est pas obligatoire, et son efficacité dépend largement des clauses contractuelles spécifiques souscrites par le bailleur.
La souscription d’une GLI présente un intérêt fiscal non négligeable pour les bailleurs imposés au régime réel. En effet, conformément à l’article 31 du Code général des impôts, les cotisations versées au titre de l’assurance GLI sont déductibles des revenus fonciers.
Cela signifie que le montant payé annuellement pour la GLI vient en déduction directe des loyers perçus, réduisant ainsi l’assiette imposable du bailleur. Ce levier fiscal permet donc d’amortir partiellement le coût de l’assurance, qui se situe généralement entre 2 % et 5 % du montant des loyers annuels charges comprises.
En principe, non, le bailleur ne peut pas cumuler GLI et garant. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 interdit expressément au propriétaire de demander un garant à un locataire lorsqu’il a déjà souscrit une assurance couvrant les loyers impayés. Cette interdiction vise à éviter une double garantie, sauf exception pour certaines catégories de locataires.
En effet, le texte prévoit une dérogation pour les étudiants et les apprentis, qui peuvent se voir demander un garant même si le bailleur a souscrit une GLI. Cela permet de sécuriser les locations souvent jugées plus risquées, tout en restant conforme au cadre légal.
L’activation de la GLI n’est pas automatique : elle suppose le respect d’une procédure stricte par le bailleur. Celui-ci doit démontrer qu’il a tout mis en œuvre pour recouvrer les sommes dues avant de faire intervenir l’assurance. Les étapes incluent généralement :
À défaut du respect de cette procédure, l’assureur peut refuser l’indemnisation, partiellement ou totalement. Il est donc indispensable de suivre les formalités prévues dans le contrat pour garantir la validité de la prise en charge.
Non, la GLI ne couvre pas tous les profils de locataires. L’un des inconvénients majeurs de cette assurance est qu’elle impose des critères de solvabilité stricts, exigés par les assureurs avant de valider le contrat. Parmi les critères les plus fréquents figurent :
Ainsi, les profils dits « à risque » tels que les intermittents, freelances, auto-entrepreneurs, intérimaires, étudiants non garantis ou personnes en CDD sont souvent exclus de facto. Cela limite les possibilités de location si le bailleur souhaite bénéficier de la GLI. Pour ces cas, d'autres dispositifs comme la Garantie Visale peuvent être envisagés.
