Fin de bail et vente du logement : ce que prévoit la loi

Congé pour vente : démarches légales et droits du locataire

La fin d’un bail locatif peut marquer le début d’une procédure particulièrement encadrée par la loi : le congé pour vente. Ce mécanisme, prévu par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, permet au propriétaire bailleur de mettre fin au contrat de location pour vendre son bien immobilier. Toutefois, loin d’être une démarche libre, il obéit à un formalisme strict et vise à protéger le locataire contre toute éviction abusive.

Le congé pour vente ne se limite pas à une simple notification : il implique pour le bailleur de respecter des délais précis, d’informer correctement le locataire, et surtout de lui proposer l’acquisition prioritaire du logement selon un processus de droit de préemption. Toute irrégularité, qu’il s’agisse d’une erreur de délai, d’un contenu incomplet ou d’une intention frauduleuse, peut entraîner la nullité du congé et la reconduction du bail.

Ce dispositif est d’autant plus sensible qu’il soulève des enjeux financiers majeurs : pour le propriétaire, la vente conditionne souvent la réalisation d’un projet personnel ou professionnel ; pour le locataire, la perte du logement implique la recherche rapide d’une solution alternative, avec des conséquences directes sur sa stabilité résidentielle. Le législateur a donc prévu un équilibre entre le droit de propriété et le droit au maintien dans les lieux, équilibre que la jurisprudence vient régulièrement préciser.

Dans cet article, defendstesdroits.fr vous expose de manière claire et documentée les conditions de validité, les délais à respecter, les droits du locataire et les recours possibles en cas de litige.

Sommaire

1. Introduction
2. Définition et cadre juridique du congé pour vente
3. Conditions de validité du congé
4. Congés frauduleux : éléments constitutifs et jurisprudence
5. Date d’effet et modes de remise au locataire
6. Suites du congé pour vente
7. Régime des locataires protégés
8. Recours et procédures en cas de litige
9. Conclusion

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Définition et cadre juridique

Le congé pour vente est un acte par lequel un propriétaire bailleur notifie à son locataire qu’il souhaite mettre en vente le logement occupé et qu’il ne souhaite pas renouveler le bail à son terme. Ce dispositif est encadré par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, relative à l’amélioration des rapports locatifs. Il vise à protéger le locataire tout en permettant au propriétaire d’exercer son droit de propriété.

Le congé doit être notifié dans un délai de six mois avant la fin du bail pour un logement vide et trois mois pour un logement meublé. Toute notification tardive entraîne la reconduction automatique du bail.

Conditions de validité

Pour être valable, le congé pour vente doit respecter un formalisme strict :

• Notification dans les délais légaux : 6 mois avant la fin du bail pour un logement vide, 3 mois pour un logement meublé. Dans le cas d’un logement déjà occupé lors de son acquisition, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’issue du premier renouvellement ou de la première reconduction du bail.
• Notification à chaque locataire signataire : le congé doit être adressé séparément à chaque signataire du bail. S’il y a mariage ou PACS après signature, et que le propriétaire n’en a pas été informé, la notification vaut pour les deux occupants.
• Indication claire du motif : la lettre doit mentionner la volonté de vendre le logement.
• Offre de vente prioritaire au locataire : conformément à l’article 15, II, le bailleur doit proposer le bien au locataire avant toute autre personne. L’offre doit indiquer le prix, les conditions de vente et les modalités de paiement. Le locataire dispose d’un délai de deux mois pour accepter, et de quatre mois pour signer l’acte s’il sollicite un prêt.
• Description complète du bien : toutes les annexes mentionnées au bail doivent être incluses (cave, parking, dépendances…).

Toute irrégularité formelle peut entraîner la nullité du congé et la reconduction du bail.

Attention aux congés frauduleux

Un congé est nul s’il est donné sans réelle intention de vendre. Une jurisprudence constante (notamment Cass. civ. 3e, 16 septembre 2009, n° 08-13.701) considère qu’un prix manifestement excessif ou l’absence de recherche effective d’acquéreur constituent des indices de fraude. Il revient au locataire d’en apporter la preuve.

Date d’effet et modalités de remise

Le congé prend effet à la date de réception effective par le locataire. Il peut être remis :

• En main propre contre signature ;
• Par lettre recommandée avec avis de réception ;
• Par acte d’huissier (solution la plus sûre).

Si le locataire ne retire pas le pli recommandé, il est réputé ne pas l’avoir reçu, ce qui entraîne la reconduction du bail. En revanche, la remise par huissier produit ses effets même en cas de refus de réception.

Il est important de noter que l’envoi anticipé ne réduit pas le préavis : un congé envoyé huit mois avant la fin du bail prendra effet six mois avant l’échéance (trois mois pour un meublé).

Suites du congé pour vente

Si le locataire refuse l’offre de vente formulée dans le cadre du congé pour vente, il est tenu de libérer les lieux à la date d’échéance du bail. Cette obligation découle directement de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le locataire conserve toutefois la faculté de quitter le logement avant l’échéance : dans ce cas, il ne sera redevable que du loyer et des charges correspondant à la période effective d’occupation.

En revanche, si le locataire se maintient dans les lieux après l’expiration du préavis, il perd la qualité de locataire et devient un occupant sans droit ni titre. Cette situation ouvre droit, pour le bailleur, à engager une procédure d’expulsion devant le tribunal judiciaire compétent. La procédure implique :

• La délivrance d’une assignation par huissier à l’occupant, conformément aux règles de procédure civile ;
• L’obtention d’une décision judiciaire ordonnant l’expulsion ;
• L’intervention d’un commissaire de justice (ancien huissier) pour exécuter la décision, tout en respectant les délais légaux, notamment la trêve hivernale prévue par l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Durant la période d’occupation illégale, l’occupant peut être condamné à verser au propriétaire une indemnité d’occupation destinée à compenser la privation de jouissance du bien. Le montant de cette indemnité est généralement fixé sur la base du loyer antérieur, mais il peut être supérieur si le juge estime que le préjudice subi par le bailleur le justifie.

Locataires protégés

L’article 15, III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 établit un régime spécifique en faveur des locataires protégés, afin de préserver leur stabilité résidentielle face à un congé pour vente. Sont considérés comme locataires protégés :

• Les locataires âgés de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail ;
• Ceux dont les ressources annuelles sont inférieures au plafond fixé par arrêté ministériel, ce plafond étant aligné sur les critères d’attribution des logements sociaux (articles L.441-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation).

Dans ces situations, le bailleur ne peut pas délivrer un congé pour vente de manière classique. Il doit obligatoirement proposer au locataire un logement de remplacement adapté à ses besoins et à ses possibilités, situé :

• Soit dans des conditions géographiques raisonnables (proximité des services, transports, lieux habituels de vie) ;
• Soit dans un environnement compatible avec son état de santé et ses ressources.

Cette obligation est levée uniquement si le propriétaire remplit lui-même les mêmes conditions d’âge (plus de 65 ans) et de ressources (inférieures au plafond légal).

En cas de non-respect de ce dispositif protecteur, le congé est nul et le bail est reconduit de plein droit. Le locataire protégé peut également obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi. La charge de la preuve (âge et ressources) pèse sur le locataire qui invoque cette protection, mais le bailleur doit, de son côté, démontrer qu’il a proposé un logement de remplacement conforme aux exigences légales.

Recours en cas de litige

Si le locataire refuse de quitter les lieux malgré la délivrance d’un congé régulier, le bailleur dispose de la faculté de saisir le tribunal judiciaire territorialement compétent pour solliciter une ordonnance d’expulsion. Cette procédure doit respecter un formalisme strict :

• L’assignation en justice doit être signifiée par acte d’huissier à tous les signataires du bail, y compris les colocataires ou conjoints ayant acquis la qualité de locataire en cours de contrat (par mariage ou PACS) ;
• L’assignation doit mentionner les motifs précis de la demande, les références légales applicables (notamment l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et être accompagnée des pièces justificatives (copie du bail, congé notifié dans les délais, preuves de réception, etc.) ;
• À l’issue de la procédure, si le juge ordonne l’expulsion, le bailleur devra respecter le délai légal de préavis d’expulsion et, le cas échéant, la trêve hivernale prévue à l’article L.412-6 du Code des procédures civiles d’exécution.

Inversement, le locataire dispose de recours pour contester un congé irrégulier ou frauduleux. Il peut saisir le tribunal judiciaire pour demander :

• La nullité du congé, lorsqu’il ne respecte pas les conditions de forme (délais, mentions obligatoires, notification) ou de fond (absence de véritable intention de vendre, prix excessif, non-respect du droit de préemption) ;
• L’octroi de dommages et intérêts si le congé lui a causé un préjudice, par exemple des frais de déménagement anticipé ou un trouble dans ses conditions de vie ;
• La suspension des effets du congé jusqu’à ce que la décision judiciaire soit rendue, ce qui lui permet de rester dans les lieux durant l’instance.

La charge de la preuve incombe à la partie qui conteste : le locataire devra établir les irrégularités ou la fraude, tandis que le bailleur devra démontrer que toutes les obligations légales ont été respectées. Dans ce type de contentieux, la jurisprudence (par exemple Cass. civ. 3e, 16 septembre 2009) joue un rôle important dans l’appréciation des situations de fraude ou d’abus de droit.

Conclusion

Le congé pour vente constitue un acte juridique lourd de conséquences, qui exige de la part du bailleur une rigueur absolue dans son exécution. En respectant le formalisme imposé par l’article 15 de la loi de 1989, en tenant compte des délais légaux et en formulant une offre de vente claire et complète au locataire, le propriétaire sécurise sa démarche et évite les risques de contestation.

Pour le locataire, connaître ses droits est essentiel afin de détecter toute irrégularité, d’exercer son droit de préemption dans les délais, ou de contester un congé abusif. Les locataires protégés bénéficient en outre d’un régime particulier qui renforce leur maintien dans les lieux, sauf conditions spécifiques.

Dans un contexte où les rapports locatifs peuvent rapidement devenir conflictuels, l’anticipation, la transparence et le respect mutuel demeurent les meilleures armes pour éviter un contentieux. Et lorsque le dialogue ne suffit pas, le recours au tribunal judiciaire permet de faire trancher la validité du congé ou d’ordonner l’expulsion en cas de maintien illégal dans les lieux.

FAQ

1. Qu’est-ce qu’un congé pour vente et que prévoit la loi ?
Le congé pour vente est une notification formelle par laquelle un propriétaire bailleur informe son locataire qu’il met fin au bail à son échéance dans le but de vendre le logement. Ce mécanisme est strictement encadré par l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur de respecter un formalisme précis (délais, contenu, offre de vente) et au locataire de se conformer aux conditions légales de libération des lieux. L’objectif du législateur est double : garantir au bailleur la possibilité de disposer librement de son bien et offrir au locataire une protection contre les évictions abusives, notamment via un droit de préemption.

2. Quels sont les délais à respecter pour un congé pour vente ?
Les délais légaux dépendent du type de logement :

• Logement vide : le congé doit être notifié au moins 6 mois avant la fin du bail.
• Logement meublé : le délai est réduit à 3 mois.

Le délai court à partir de la réception effective par le locataire. Un congé remis hors délai est nul et entraîne la reconduction automatique du bail. Particularité : si le propriétaire a acquis un logement déjà occupé, il ne peut donner congé qu’à l’issue du premier renouvellement ou de la première reconduction.

3. Le locataire peut-il acheter le logement en priorité ?
Oui. L’article 15, II de la loi de 1989 accorde au locataire un droit de préemption. Concrètement, le propriétaire doit lui adresser une offre de vente prioritaire, indiquant le prix, les conditions de paiement et les éléments inclus (logement et annexes).

• Le locataire dispose de 2 mois pour accepter.
• En cas d’acceptation, il a 2 mois pour signer l’acte authentique, délai porté à 4 mois s’il recourt à un prêt.

Si le locataire refuse ou garde le silence, le propriétaire est libre de vendre à un tiers, mais à des conditions identiques ou plus avantageuses pour l’acquéreur.

4. Que se passe-t-il si le congé est frauduleux ?
Un congé est qualifié de frauduleux lorsque le propriétaire ne manifeste aucune intention réelle de vendre ou fixe un prix artificiellement dissuasif pour pousser le locataire à partir. La jurisprudence, notamment Cass. civ. 3e, 16 septembre 2009, n° 08-13.701, considère que ce comportement constitue un abus de droit. La sanction est la nullité du congé, assortie éventuellement de dommages et intérêts si le locataire démontre un préjudice. Les indices fréquents de fraude incluent l’absence de publicité de la vente, la remise en location rapide du bien ou la fixation d’un prix manifestement supérieur au marché.

5. Quels sont les recours en cas de litige sur un congé pour vente ?
Les recours varient selon la position du justiciable :

• Pour le bailleur : en cas de maintien dans les lieux après un congé régulier, il peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l’expulsion, sur le fondement de l’article 15 de la loi de 1989. L’assignation doit être signifiée par huissier à chaque occupant.
• Pour le locataire : en cas de congé irrégulier ou frauduleux, il peut demander son annulation et éventuellement des dommages et intérêts. Il peut aussi invoquer son statut de locataire protégé (âge supérieur à 65 ans et ressources inférieures à un plafond fixé par arrêté) pour refuser le congé, sauf exceptions prévues par la loi.

Dans tous les cas, il est recommandé d’agir rapidement, car le contentieux du congé pour vente est soumis à des délais de prescription courts et à un formalisme exigeant.