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Dans deux arrêts rendus le 12 février 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a apporté des précisions majeures sur la prescription de l'action du locataire à bail commercial en paiement de l'indemnité d'éviction. La Cour a rappelé que le délai de prescription de l'action en paiement de l'indemnité d'éviction est de 2 ans à compter du refus de renouvellement du bail par le bailleur, conformément à l'article L.145-60 du Code de commerce. En France, environ 15 000 procédures de non-renouvellement de bail commercial sont engagées chaque année, et l'indemnité d'éviction représente souvent plusieurs années de loyer.
L'indemnité d'éviction est la somme que le bailleur doit verser au locataire commercial lorsqu'il refuse le renouvellement du bail sans motif grave et légitime. Prévue par l'article L.145-14 du Code de commerce, cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, les frais de déménagement et de réinstallation, les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, et les indemnités de licenciement éventuelles du personnel. En pratique, l'indemnité d'éviction équivaut souvent à la valeur totale du fonds de commerce, ce qui peut représenter plusieurs centaines de milliers d'euros.
L'article L.145-60 du Code de commerce fixe un délai de prescription de 2 ans pour toutes les actions exercées en matière de baux commerciaux. Ce délai court à compter de la date à laquelle le locataire a connaissance du refus de renouvellement. Les arrêts du 12 février 2026 précisent que ce point de départ est la date de signification du congé avec refus de renouvellement ou, en cas de demande de renouvellement par le locataire, la date de la réponse négative du bailleur. Passé ce délai de 2 ans, l'action est irrecevable et le locataire perd définitivement son droit à indemnité.
Dès la réception d'un congé avec refus de renouvellement, le locataire doit agir rapidement. Les étapes recommandées sont les suivantes : contester le congé si des irrégularités formelles sont relevées, mandater un expert pour évaluer le montant de l'indemnité d'éviction, engager une négociation amiable avec le bailleur, et à défaut d'accord, saisir le tribunal judiciaire avant l'expiration du délai de 2 ans. Il est fortement recommandé de consulter un avocat spécialisé en baux commerciaux dès la réception du congé.
Le bailleur peut refuser le renouvellement sans verser d'indemnité d'éviction dans certains cas prévus par le Code de commerce : motif grave et légitime à l'encontre du locataire (défaut de paiement du loyer, non-respect de clauses essentielles du bail), immeuble insalubre devant être démoli, ou reprise pour habiter dans les cas prévus par la loi. La charge de la preuve du motif grave et légitime pèse sur le bailleur. En pratique, les tribunaux apprécient strictement ces motifs et protègent le droit du locataire à l'indemnité.
Le calcul de l'indemnité d'éviction dépend de la situation du locataire. Si la perte du local entraîne la disparition du fonds de commerce (indemnité de remplacement), l'indemnité correspond à la valeur marchande du fonds augmentée des frais. Si le locataire peut se réinstaller dans un local équivalent (indemnité de déplacement), l'indemnité couvre la différence de valeur locative et les frais de transfert. Un expert judiciaire est généralement désigné pour évaluer ces montants.
Oui. Le locataire bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux tant que l'indemnité d'éviction ne lui a pas été versée ou consignée (article L.145-28 du Code de commerce). Il continue de payer un loyer d'occupation.
Oui, l'indemnité d'éviction est imposable au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des plus-values professionnelles selon les cas. Des exonérations peuvent s'appliquer pour les petites entreprises.
Oui. Le bailleur dispose d'un droit de repentir : il peut revenir sur sa décision et offrir le renouvellement du bail tant que le locataire n'a pas quitté les lieux. Dans ce cas, aucune indemnité d'éviction n'est due.
La Cour de cassation a confirmé le délai de prescription de 2 ans pour l'action en paiement de l'indemnité d'éviction. Le locataire doit agir rapidement dès réception du congé. L'indemnité peut représenter la valeur totale du fonds de commerce. Le locataire a le droit de rester dans les lieux tant que l'indemnité n'est pas versée. Un avocat spécialisé est indispensable dans cette procédure.
L'indemnité d'éviction représente souvent des sommes considérables. Selon les statistiques du Ministère de la Justice, le montant moyen constaté devant les tribunaux est d'environ 150 000 euros pour les commerces de centre-ville, mais peut atteindre plusieurs millions pour les emplacements premium. En 2025, le tribunal judiciaire de Paris a prononcé une indemnité de 2,3 millions d'euros pour un restaurant du 8e arrondissement. Ces montants expliquent pourquoi la question de la prescription est si cruciale : manquer le délai de 2 ans revient à perdre une somme potentiellement énorme.
Plusieurs pièges guettent le locataire commercial évincé. Ne signez jamais un protocole d'accord sans faire évaluer l'indemnité par un expert indépendant. Attention aux clauses de renonciation parfois insérées dans les avenants au bail. Le congé doit être délivré par acte d'huissier (article L.145-9 du Code de commerce) : un congé par simple lettre recommandée est nul. Enfin, sachez que l'exercice du droit au maintien dans les lieux est un levier de négociation puissant : tant que l'indemnité n'est pas versée, le bailleur ne peut pas récupérer son local.
Un avocat spécialisé en baux commerciaux peut vous conseiller gratuitement sur vos droits.
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