Litige locatif : comment contester des dégradations imputées à tort

Recours locataire : que faire face à un état des lieux contestable

Les litiges liés aux dégradations locatives représentent l’un des conflits les plus fréquents entre bailleurs et locataires au moment de la fin d’un bail d’habitation. En effet, la restitution des lieux donne souvent lieu à des divergences d’interprétation sur l’origine des détériorations constatées.

Si certaines relèvent effectivement de la responsabilité locative, d’autres découlent de la vétusté ou d’un défaut d’entretien du propriétaire, et ne peuvent donc être imputées au locataire. Or, ces accusations peuvent avoir un impact financier direct en entraînant des retenues injustifiées sur le dépôt de garantie, privant le locataire d’une somme parfois importante.

Comprendre le cadre légal applicable est alors essentiel. La loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987 définissent clairement les obligations du locataire, tandis que le Code civil fixe les principes relatifs à la preuve et à la responsabilité. L’état des lieux de sortie, comparé à celui d’entrée, constitue la pièce maîtresse pour déterminer la répartition des charges. Toutefois, il n’est pas infaillible : il peut contenir des erreurs, être incomplet ou contestable.

Dans cet article, defendstesdroits.fr vous apporte un éclairage juridique complet sur les recours possibles en cas de dégradations locatives injustifiées. Nous analyserons les démarches amiables et judiciaires, les délais à respecter, ainsi que les preuves à réunir pour défendre efficacement vos droits, que vous soyez locataire ou propriétaire.

Sommaire

1. Comprendre la notion de dégradations locatives
2. Ce que dit la loi sur les responsabilités du locataire et du bailleur
3. Contester un état des lieux de sortie contestable
4. Délais légaux et prescription en matière de retenue sur dépôt de garantie
5. Les démarches amiables pour résoudre un litige
6. La saisine de la commission départementale de conciliation
7. Le recours judiciaire devant le juge des contentieux et de la protection
8. Les preuves essentielles pour appuyer sa contestation

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Quelles dégradations peuvent être imputées au locataire ?

Les dégradations retenues à la charge du locataire doivent résulter de sa négligence ou d’un usage non conforme du logement. Parmi les exemples fréquents :

• Trous dans les murs, portes ou plafonds
• Vitres cassées volontairement ou par manque de précaution
• Encrassement important d’équipements (hotte, chaudière)
• Canalisations bouchées par usage inapproprié
• Peinture abîmée par autocollants, affiches ou graffitis intérieurs

⚠️ La vétusté, définie comme l’usure normale liée au temps, ainsi que les dégâts dus à un vice de construction ou à un sinistre (ex. : fuite provenant d’un défaut structurel), sont exclus de la responsabilité locative. Ces réparations incombent au propriétaire.

Peut-on contester l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie est la pièce maîtresse qui sert de base au bailleur pour établir la comparaison avec l’état des lieux d’entrée.
En l’absence de ce dernier, l’article 1731 du Code civil présume que le locataire a reçu le logement en bon état, sauf preuve contraire.

La contestation est possible si :

• Le document n’a pas été signé par le locataire ou l’a été sous contrainte
• Des mentions erronées ou abusives y figurent
• L’état des lieux d’entrée est incomplet ou inexistant

💡 En cas de désaccord, le locataire peut refuser de signer ou formuler des réserves, puis demander un constat par commissaire de justice (anciennement huissier).

Quels sont les délais pour agir ?

Il n’existe pas de délai légal spécifique pour contester l’état des lieux lui-même. En revanche, la demande liée à la retenue sur le dépôt de garantie se prescrit par trois ans.

Il est toutefois fortement recommandé d’agir dans les deux mois suivant la restitution des clés, période pendant laquelle le bailleur doit restituer le dépôt de garantie (art. 22 al. 3 loi 1989).

Les démarches pour contester des dégradations locatives

1. Résolution amiable

Avant toute action judiciaire, il est conseillé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur, en joignant :

• Les états des lieux comparatifs
• Des photos datées prouvant l’état du logement
• Des témoignages ou rapports techniques

2. Commission départementale de conciliation (CDC)

Compétente en matière de litiges locatifs, la CDC :

• Est gratuite
• Convoque les deux parties
• Peut établir un accord écrit

Bien que non contraignante, sa décision peut influencer un juge en cas de contentieux.

3. Saisir le juge des contentieux de la protection

Si aucun accord n’est trouvé, le juge des contentieux de la protection peut être saisi par requête ou assignation.

L’action vise généralement :

• La restitution du dépôt de garantie
• L’annulation de sommes réclamées à tort

Les preuves à fournir pour contester

Selon l’article 1358 du Code civil, la preuve est libre. Le locataire peut donc produire :

• Les états des lieux d’entrée et de sortie
• Des photographies datées
• Des attestations de témoins ou professionnels
• Un rapport d’expertise
• Les factures ou justificatifs montrant la vétusté ou le vice de construction

Conclusion

En matière de dégradations locatives, la frontière entre ce qui relève de la responsabilité du locataire et ce qui incombe au bailleur est parfois ténue, mais elle est strictement encadrée par la loi. Un bailleur ne peut légalement retenir sur le dépôt de garantie des sommes correspondant à de simples traces d’usure normale ou à des défauts structurels qui relèvent de son entretien.

Pour un locataire, la vigilance au moment de l’état des lieux d’entrée et de sortie est donc primordiale. Conserver des photos datées, demander un constat par commissaire de justice en cas de désaccord et réagir rapidement face à une retenue injustifiée sont des réflexes qui permettent de préserver ses droits. Du côté du bailleur, le respect des procédures légales et la bonne foi dans l’évaluation des dégradations constituent des garanties contre tout risque de contentieux.

Enfin, qu’il s’agisse de résolution amiable ou de recours judiciaire, chaque étape doit être menée avec rigueur et appuyée par des preuves solides. L’accompagnement par un professionnel du droit peut s’avérer déterminant pour obtenir gain de cause et rétablir un équilibre entre les droits et obligations de chacune des parties. Chez defendstesdroits.fr, nous vous guidons dans la compréhension et la défense de vos droits pour éviter que des dégradations injustement imputées ne se transforment en préjudice financier durable.

FAQ

1. Quelles dégradations sont à la charge du locataire selon la loi ?
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987, le locataire est tenu d’assurer l’entretien courant du logement et d’effectuer les réparations locatives. Cela inclut par exemple : reboucher des trous dans les murs, remplacer des vitres cassées, entretenir les sols, réparer un robinet qui fuit ou une chasse d’eau défectueuse suite à une mauvaise utilisation. En revanche, il n’est pas responsable des dommages dus à la vétusté, aux malfaçons initiales, aux sinistres extérieurs (ex. : dégât des eaux provenant d’un autre logement) ou aux défauts d’entretien imputables au bailleur. La jurisprudence rappelle régulièrement que la frontière entre dégradations locatives et usure normale doit être appréciée au cas par cas.

2. Peut-on refuser de signer un état des lieux de sortie ?
Oui. Si l’état des lieux contient des erreurs manifestes, des mentions abusives ou si sa réalisation s’est faite sous pression, le locataire peut refuser de le signer. Par exemple, si le document mentionne des rayures inexistantes ou attribue des dégradations liées à un sinistre antérieur non réparé par le bailleur. Dans ce cas, il est conseillé :

• d’émettre des réserves écrites sur place,
• de prendre des photos datées,
• ou de faire intervenir un commissaire de justice (ancien huissier) pour un constat objectif.
  Ce constat, réalisé conformément aux articles R. 145-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, pourra être utilisé devant le juge pour contester la retenue sur le dépôt de garantie.

3. Quels sont les délais pour contester une retenue sur le dépôt de garantie ?
La prescription légale est de 3 ans (article 7-1 de la loi de 1989), mais il est fortement recommandé d’agir dans les deux mois suivant la remise des clés. En effet, ce délai correspond à la période pendant laquelle le bailleur doit restituer le dépôt de garantie, déduction faite des sommes justifiées. Un courrier recommandé avec accusé de réception doit être envoyé rapidement pour contester la retenue, accompagné des preuves (états des lieux, photos, factures). Passé le délai de prescription, l’action judiciaire n’est plus recevable.

4. Quelles preuves peuvent appuyer la contestation des dégradations ?
La charge de la preuve incombe à celui qui conteste. Le locataire peut s’appuyer sur :

• Les états des lieux d’entrée et de sortie pour comparer l’évolution du logement ;
• Des photographies datées prises lors de son départ ;
• Des témoignages écrits (voisins, concierge, proches présents lors de l’état des lieux) ;
• Des factures ou attestations prouvant l’entretien régulier du logement ;
• Un rapport d’expertise ou un constat de commissaire de justice pour confirmer que les dégradations relèvent de la vétusté ou d’un défaut de construction.
  Ces éléments sont recevables devant le juge des contentieux et de la protection (articles 1358 et 1100-2 du Code civil).

5. Quelles sont les étapes pour régler un litige sur des dégradations locatives ?
La procédure suit généralement trois phases :

1. Phase amiable : envoyer une mise en cause écrite au bailleur avec l’ensemble des preuves et demander la restitution des sommes retenues.
2. Phase de conciliation : saisir la commission départementale de conciliation (articles 20 et 25-1 de la loi de 1989), gratuite et sans avocat obligatoire.
3. Phase judiciaire : si aucun accord n’est trouvé, saisir le juge des contentieux et de la protection (articles L. 213-4-4 du Code de l’organisation judiciaire et 760 du Code de procédure civile) pour demander la restitution du dépôt de garantie ou l’annulation des sommes réclamées.
   Un avocat en droit immobilier peut être utile, surtout si le litige implique un montant important ou des enjeux complexes (par exemple, contestation d’un rapport d’expertise).