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Dans un contexte de crise du logement persistante et de tensions locatives accrues dans de nombreuses communes françaises, la question des locations de courte durée, popularisées notamment par des plateformes telles qu’Airbnb, suscite un intérêt et des débats croissants.
Ces dernières années, la transformation massive de logements d’habitation en meublés de tourisme a profondément bouleversé l’équilibre du marché locatif traditionnel, générant une raréfaction préoccupante de l’offre destinée aux habitants permanents et une hausse généralisée des loyers, particulièrement dans les zones urbaines à forte attractivité.
Consciente de ces dérives, la représentation nationale a jugé nécessaire de renforcer le cadre légal et fiscal applicable à ces locations de courte durée. Promulguée le 19 novembre 2024, la loi Le Meur, qualifiée de « loi anti-Airbnb », vient répondre à un double objectif : préserver l’attractivité touristique des territoires tout en garantissant un accès effectif au logement durable pour les populations locales.
À travers une série de mesures fiscales, administratives et urbanistiques, le texte entend fournir aux collectivités locales de nouveaux leviers de régulation pour limiter l’essor incontrôlé des meublés de tourisme, en rééquilibrant les droits et obligations des propriétaires bailleurs.
Appuyée par un large consensus parlementaire, cette réforme marque une étape déterminante dans la volonté de concilier développement économique, respect des règles d’urbanisme et solidarité résidentielle, tout en s’inscrivant dans une logique de transition écologique par l’imposition de standards de performance énergétique plus stricts.
À la lumière des dispositions du Code du tourisme, du Code général des impôts, du Code de l’urbanisme et de la loi du 6 juillet 1989, il est donc impératif pour tout propriétaire, syndic de copropriété ou exploitant touristique de bien comprendre les nouvelles contraintes et formalités qui encadrent dorénavant l’activité de location meublée de tourisme en France.
Depuis plusieurs années, la location de meublés de tourisme — notamment via des plateformes comme Airbnb — s’est imposée comme un phénomène massif en France. D’après les dernières données publiques, environ 800 000 logements ont été proposés à la location touristique en 2021, contre 300 000 en 2016. Cette progression exponentielle a contribué à la raréfaction des logements disponibles pour la location longue durée, alimentant une hausse des loyers, particulièrement dans les zones tendues.
Face à cette réalité, la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur, est venue encadrer plus strictement le secteur pour rétablir un certain équilibre entre activité touristique et accès au logement pour les habitants permanents. Cette loi s’inscrit dans un cadre juridique préexistant, notamment l’article L324-1-1 du Code du tourisme, qui définit les meublés de tourisme comme des villas, appartements ou studios loués de façon temporaire, sans y établir de domicile.
Jusqu’à présent, le régime fiscal des meublés de tourisme présentait de nettes facilités grâce au régime micro-BIC prévu par l’article 50-0 du Code général des impôts. Celui-ci offrait aux loueurs un abattement forfaitaire significatif (jusqu’à 71 % pour les meublés classés). La loi Le Meur revoit ces seuils dès l’imposition des revenus 2025 :
Ce réajustement vise à réduire l’attrait fiscal pour la location de courte durée et à inciter les propriétaires à réintégrer leur bien dans le parc locatif classique.
Pour renforcer la régulation locale, la loi impose, au plus tard en mai 2026, la déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national pour tout loueur de meublé de tourisme (article L324-1-1 du Code du tourisme). Le propriétaire doit notamment préciser si le logement constitue sa résidence principale et fournir des justificatifs à l’appui.
Le maire disposera ainsi de données plus fiables pour vérifier le respect des obligations légales, notamment en matière de changement d’usage (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation) ou de performance énergétique.
Autre nouveauté majeure introduite par la loi Le Meur, la soumission obligatoire des meublés de tourisme (hors résidence principale) à des standards énergétiques plus exigeants vise à responsabiliser les propriétaires et à améliorer la qualité environnementale du parc locatif touristique.
Concrètement, à compter du 1er janvier 2034, tout logement proposé à la location touristique devra atteindre au minimum une classe D au Diagnostic de performance énergétique (DPE) pour être conforme à la définition d’un logement décent, conformément à l’article L324-1-1 du Code du tourisme modifié par la loi.
Cette exigence s’inscrit dans la lignée des politiques publiques de transition énergétique, en cohérence avec les objectifs fixés par le Code de la construction et de l’habitation pour réduire les passoires thermiques.
Pour vérifier la conformité, le maire pourra exiger à tout moment la production du DPE en cours de validité. À défaut, le propriétaire encourra une astreinte administrative de 100 € par jour de retard, jusqu’à transmission du document.
En cas de manquement persistant, le bailleur s’expose à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par local non conforme, sanction prononcée pour garantir le respect de l’obligation de performance énergétique.
Ainsi, la loi Le Meur fait de la qualité énergétique un critère incontournable de la mise en location touristique, au même titre que les autres obligations légales pesant sur les loueurs.
La loi Le Meur étend également la capacité d’action des mairies. Celles-ci pourront réduire le seuil actuel de 120 jours de location de la résidence principale (prévu par l’article L324-1-1, IV du Code du tourisme) à 90 jours en zone tendue dès 2025. Au-delà, le propriétaire s’expose à une amende civile de 15 000 € et doit régulariser la situation par une autorisation de changement d’usage.
En parallèle, les copropriétés voient leurs prérogatives précisées : depuis le 21 novembre 2024, tout règlement de copropriété doit spécifier s’il autorise ou interdit la location en meublé de tourisme. Si le règlement comporte déjà une clause d’habitation bourgeoise, l’assemblée générale peut, à la majorité simple, interdire la location touristique (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).
Enfin, toute déclaration de meublé de tourisme doit être portée à la connaissance du syndic, et l’activité doit figurer à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Autre disposition notable : le plan local d’urbanisme (PLU) peut désormais délimiter des secteurs où toute nouvelle construction doit être affectée à un usage de résidence principale. Cette mesure, fondée sur l’article L151-15 du Code de l’urbanisme, s’applique si le taux de résidences secondaires excède 20 % ou si la taxe sur les logements vacants est déjà en vigueur.
Dans ces secteurs, les baux doivent impérativement garantir l’occupation à titre de résidence principale. À défaut, le bail peut être résilié de plein droit, conformément à l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
La loi Le Meur 2024 redéfinit profondément les contours de la location de meublés de tourisme, dans une volonté affichée de restaurer un équilibre entre dynamisme touristique et maintien d’un habitat accessible pour les résidents permanents.
En revisitant les avantages fiscaux traditionnellement accordés, en généralisant les obligations déclaratives, en renforçant le pouvoir de contrôle des mairies et des copropriétés, et en conditionnant la location à des exigences de performance énergétique, le législateur impose aux acteurs du secteur une vigilance accrue et une adaptation nécessaire de leurs pratiques.
Dans ce contexte, il est plus que jamais recommandé aux propriétaires et exploitants d’anticiper ces nouvelles contraintes, de sécuriser leurs démarches par la mise en conformité de leurs déclarations et de se tenir informés de l’évolution des seuils et des obligations fixés par les textes législatifs et réglementaires applicables.
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Depuis l’adoption de la loi Le Meur 2024, le régime fiscal des meublés de tourisme a été profondément revu pour réduire l’avantage comparatif de la location saisonnière face à la location longue durée. À compter des revenus 2025, le régime micro-BIC prévoit désormais un seuil abaissé à 77 700 € pour les meublés classés, avec un abattement forfaitaire de 50 % (contre 71 % auparavant). Pour les meublés non classés, le seuil chute à 15 000 € avec un abattement réduit à 30 %. Ces modifications, prévues à l’article 50-0 du Code général des impôts, visent à dissuader la conversion massive de logements d’habitation en locations touristiques. Les propriétaires doivent donc vérifier leur statut fiscal et anticiper une éventuelle imposition au régime réel BIC si leur chiffre d’affaires dépasse les nouveaux plafonds.
Afin de donner aux communes un contrôle plus efficace sur l’offre locative touristique, la loi impose une procédure d’enregistrement obligatoire pour tout meublé de tourisme, conformément à l’article L324-1-1 du Code du tourisme. Le propriétaire doit déclarer son bien via un téléservice national, obtenir un numéro d’enregistrement, préciser si le logement est sa résidence principale et fournir les pièces justificatives adéquates. Cette déclaration devra être mise à jour en cas de changement. Le non-respect de cette formalité pourra entraîner des sanctions, notamment des astreintes administratives, et permet au maire de contrôler le respect des conditions d’usage et de performance énergétique. Cette disposition entrera en vigueur au plus tard le 20 mai 2026.
La nouvelle loi impose un standard environnemental aux locations touristiques : à compter du 1er janvier 2034, tous les meublés de tourisme (hors résidences principales) devront satisfaire aux critères de logement décent fixés par le Code de la construction et de l’habitation, notamment une classe D minimale au Diagnostic de performance énergétique (DPE). Le propriétaire devra produire le DPE sur demande du maire sous 2 mois, sous peine d’une astreinte de 100 € par jour de retard. De plus, la location ou le maintien en location d’un logement non conforme exposera le bailleur à une amende administrative pouvant atteindre 5 000 € par logement, conformément aux nouvelles règles introduites par la loi Le Meur.
Oui, la loi confère aux communes, notamment en zones tendues, de nouveaux leviers pour mieux réguler la location saisonnière. Ainsi, à partir du 1er janvier 2025, une commune pourra abaisser la limite de location de la résidence principale de 120 jours à 90 jours par an (article L324-1-1, IV du Code du tourisme). En cas de dépassement, le propriétaire devra demander une autorisation de changement d’usage et s’expose à une amende civile de 15 000 €. Par ailleurs, les PLU pourront créer des secteurs réservés où toute nouvelle construction sera exclusivement destinée à un usage de résidence principale, conformément à l’article L151-15 du Code de l’urbanisme.
La loi Le Meur clarifie la régulation des meublés de tourisme au sein des copropriétés. Depuis le 21 novembre 2024, tout règlement de copropriété doit spécifier si la location en meublé touristique est autorisée ou interdite. Si le règlement contient déjà une clause d’habitation bourgeoise, l’assemblée générale peut, à la majorité simple, interdire la location meublée de courte durée, modifiant ainsi la pratique qui exigeait auparavant l’unanimité. Enfin, tout copropriétaire ou locataire déclarant son logement en meublé de tourisme doit en informer le syndic, qui devra inscrire cette activité à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Ces dispositions sont encadrées par la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété et les nouvelles règles posées par la loi Le Meur.
