Locations saisonnières : allez-vous payer à la fois la CFE et la taxe d’habitation ?

Propriétaires de meublés : la double imposition CFE et taxe d’habitation est confirmée

Bercy a tranché.

Dans deux réponses ministérielles rendues publiques le 3 juin 2025, le gouvernement confirme que les locations saisonnières meublées peuvent être soumises à la fois à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires (THRS) et à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Une décision qui suscite l’inquiétude de nombreux propriétaires particuliers, souvent non professionnels, engagés dans la location de courte durée.

Une taxation doublement justifiée selon Bercy

Le ministre de l’Économie rappelle que les articles 1407 et 1408 du Code général des impôts (CGI) prévoient que la taxe d’habitation est due par toute personne ayant la disposition ou la jouissance d’un local, qu’il s’agisse ou non d’une résidence principale. Si le logement meublé n’est pas occupé à titre personnel, il peut être qualifié de résidence secondaire et donc soumis à la THRS, même s’il est déjà assujetti à la CFE.

Autrement dit, un propriétaire qui loue un logement meublé de tourisme, même classé, peut être redevable des deux impôts, dès lors qu’il garde la possibilité d’y accéder ou de refuser une location à tout moment. Cette notion de « liberté de disposition » est cruciale. Elle a été consacrée par une décision du Conseil d’État du 15 juin 2023 (n° 468195), selon laquelle un bien mis en location pour des durées courtes reste, fiscalement, sous la disposition de son propriétaire.

Propriétaires concernés : que faut-il comprendre ?

Concrètement, si vous possédez un logement meublé que vous proposez à la location saisonnière, et que vous ne prouvez pas qu’il est entièrement et exclusivement dédié à cette activité, vous paierez la CFE et la THRS. Même si ce logement ne vous sert jamais de résidence secondaire. La présomption fiscale joue contre vous, sauf à apporter des preuves précises.

Pour bénéficier d’un dégrèvement de la taxe d’habitation, plusieurs conditions strictes sont exigées :

• Justifier d’une mise en location continue sur l’année entière ;
• Ne jamais utiliser le logement à titre personnel, même hors périodes de location ;
• Fournir un mandat de gestion signé avant le 1er janvier, prouvant une délégation totale de l’usage du bien ;
• Présenter les relevés de location des plateformes, et tout justificatif prouvant que le logement est inexploitable par le propriétaire durant l’année fiscale.

Il s’agit donc d’un renversement de la logique déclarative : c’est au propriétaire de prouver son inaccessibilité au logement pour éviter une double imposition automatique.

Les exonérations de CFE : attention aux conditions locales

Il existe bien des exonérations de CFE, mais elles sont souvent conditionnées à une délibération locale. En principe, un loueur en meublé non professionnel (LMNP) est exonéré de CFE lorsque le logement est situé dans son habitation personnelle (principale ou secondaire). Mais cette exonération peut être supprimée par décision de la commune.

De plus, certaines exonérations s’appliquent si le chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5 000 €, ou encore dans les zones dites France Ruralités Revitalisation (FRR) pour les nouvelles activités (CGI, art. 1466 G) et les meublés de tourisme classés (CGI, art. 1414 bis). Attention toutefois : ces exonérations sont partielles. Elles ne s’appliquent qu’à la surface réellement dédiée à l’activité touristique (chambre louée, studio), pas à l’ensemble de l’habitation.

En clair : la fiscalité des meublés de tourisme dépend de votre commune, de la surface louée, de vos revenus et de votre capacité à prouver l’usage exclusif du bien.

Une situation qui pénalise les petits propriétaires

Ce double assujettissement, même pour des revenus modestes, risque de dissuader certains particuliers de continuer à louer ponctuellement un bien vacant. Beaucoup se retrouvent assimilés à des professionnels, sans en avoir ni la structure ni les revenus.

Les propriétaires de logements meublés occasionnels, notamment dans les zones touristiques où la pression foncière est élevée, dénoncent une fiscalité dissuasive et injustement cumulative. D’autant que la THRS est aujourd’hui majorable à hauteur de 60 % dans certaines communes tendues.

Que faut-il retenir ?

Pour les propriétaires de meublés de tourisme, voici les enseignements clés :

• La double imposition est désormais la règle si vous conservez la disposition du bien.
• Seule une preuve rigoureuse d’exclusivité locative sur toute l’année peut vous permettre de demander un dégrèvement de la taxe d’habitation.
• Les exonérations de CFE existent, mais elles dépendent de la commune, du chiffre d’affaires et de la localisation du logement.
• Le critère déterminant est l’usage personnel ou non du bien, non le classement du logement ou sa proximité avec votre domicile.

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