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Lorsqu’un agent immobilier reçoit pour mission de vendre, louer ou gérer un bien, la première étape consiste à établir un contrat de mandat, conformément aux articles 1984 à 2010 du Code civil et à la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Ce contrat conditionne la validité de toutes les opérations effectuées par le professionnel : sans mandat, aucune négociation ni rémunération n’est possible.
Mais que se passe-t-il lorsque le bien concerné appartient à un couple ? Cette situation, très fréquente dans la pratique, soulève des enjeux juridiques complexes liés à la propriété du bien, au régime juridique du couple et à la capacité de l’un à représenter l’autre.
Le mandat immobilier, en effet, n’est pas un acte neutre. Il lie le mandant et le mandataire dans une relation juridique encadrée : l’agent ne peut agir que dans les limites des pouvoirs qui lui ont été confiés. En cas d’erreur sur l’identité du propriétaire ou d’absence de signature de l’un des titulaires du bien, le mandat devient nul, et l’agent perd tout droit à rémunération, même si la vente est réalisée.
Derrière ce formalisme se cache une question fondamentale : qui est juridiquement autorisé à engager le bien commun ? Selon que le couple est marié, pacsé ou en concubinage, les règles divergent profondément.
Le droit des régimes matrimoniaux (articles 1387 et suivants du Code civil), les dispositions relatives au PACS (articles 515-1 à 515-7-1) et la jurisprudence sur le concubinage (article 515-8) établissent des distinctions décisives :
La vigilance est donc essentielle : un mandat signé par la mauvaise personne peut priver l’agent immobilier de tout fondement juridique, tandis qu’un mandat signé par un seul membre du couple n’est valable que dans des hypothèses bien précises (mandat tacite, gestion commune, indivision, etc.).
Cet article examine, à la lumière du Code civil et de la jurisprudence récente, les différentes configurations possibles selon le statut du couple : mariage, PACS ou concubinage. Il expose également les droits et limites de chacun des partenaires, ainsi que les solutions pour régulariser un mandat mal signé.
Conformément à l’article 1387 du Code civil, tout mariage entraîne l’application d’un régime matrimonial. Ce régime, choisi par contrat ou imposé par la loi, détermine les droits de chaque époux sur les biens. Trois grands modèles coexistent :
Ces régimes déterminent qui, des époux, doit signer le contrat de mandat et dans quelle mesure un seul peut représenter l’autre.
C’est le régime le plus fréquent. Il distingue les biens propres (acquis avant le mariage ou reçus à titre gratuit) et les biens communs (acquis à titre onéreux pendant le mariage).
Un bien commun appartient à la communauté, c’est-à-dire aux deux époux.
Principe de gestion : chaque époux peut administrer seul les biens communs pour les actes de gestion courante (article 1421 du Code civil).
Toutefois, les actes de disposition — comme la vente d’un bien immobilier ou la conclusion d’un bail commercial ou rural — exigent l’accord des deux époux.
L’article 215 du Code civil protège en outre le logement familial : même si le bien est propre à un seul époux, il ne peut être vendu ou donné à bail sans le consentement de l’autre. En cas de manquement, l’acte peut être annulé dans l’année suivant la découverte de la vente non autorisée.
L’article 1432 du Code civil admet l’existence d’un mandat tacite lorsque l’un des époux gère les biens propres de l’autre sans opposition de sa part.
Ce mandat couvre les actes d’administration et de jouissance, mais non les actes de disposition.
Ainsi, un époux peut donner mandat à l’autre pour gérer ou louer un bien, mais pas pour le vendre.
En conséquence, si un mandat de vente est signé par un seul époux alors que le bien appartient aux deux, le mandat est nul, faute de pouvoir suffisant.
Sous le régime de la communauté universelle, tous les biens, qu’ils soient acquis avant ou après le mariage, appartiennent aux deux époux, sauf stipulation contraire. La gestion suit les mêmes règles que la communauté légale : accord des deux pour toute vente ou bail commercial.
Sous le régime de la séparation de biens, chaque époux conserve la propriété exclusive et la gestion de ses biens.
Si un bien appartient à un seul, l’autre n’a aucun pouvoir d’y consentir un mandat, sauf à disposer d’un mandat écrit (article 1539 du Code civil) ou tacite (article 1540).
Lorsque les époux achètent ensemble un bien, ils en deviennent indivisaires selon les proportions mentionnées dans l’acte (articles 815 et suivants). Dans ce cas, le mandat doit être signé par les deux indivisaires, faute de quoi il est dépourvu d’effet.
Le pacte civil de solidarité (PACS), régi par les articles 515-1 et suivants du Code civil, est un contrat par lequel deux personnes organisent leur vie commune.
Deux régimes existent : le PACS séparatiste (par défaut) et le PACS d’indivision, choisi expressément dans la convention.
Selon l’article 515-5 du Code civil, chaque partenaire reste propriétaire de ses biens personnels et responsable de ses dettes.
Ainsi, un seul partenaire peut donner un mandat immobilier si le bien lui appartient en propre.
Toutefois, la théorie du mandat apparent (article 1156 du Code civil) peut, dans certains cas, protéger un tiers de bonne foi, notamment l’agent immobilier, si le partenaire agissant laissait croire légitimement qu’il avait pouvoir pour le compte du couple.
Cette théorie demeure strictement encadrée : elle ne peut couvrir qu’un acte de gestion, non un acte de disposition comme une vente ou un bail commercial.
Les partenaires peuvent convenir que les biens acquis ensemble ou séparément pendant le PACS soient indivis par moitié (article 515-5-1).
Chacun d’eux peut alors gérer seul les biens indivis pour les actes de gestion courante, en vertu des articles 1873-6 à 1873-8 du Code civil, mais les actes de disposition nécessitent le consentement des deux partenaires.
Le concubinage, défini à l’article 515-8 du Code civil, est une union de fait caractérisée par une vie commune stable et continue.
Il ne crée aucun lien juridique entre les concubins. Chacun gère et dispose librement de ses biens.
Par conséquent, un agent immobilier doit vérifier à qui appartient le bien :
La théorie du mandat apparent pourrait s’appliquer dans des cas exceptionnels, mais seulement si l’agent prouve qu’il avait légitimement cru au pouvoir de représentation du concubin signataire, en raison du comportement ou des déclarations de l’autre. En pratique, cette hypothèse reste rarement admise.
Une erreur d’identification du propriétaire ou l’absence de signature d’un des co-indivisaires rend le mandat inexploitable.
L’agent immobilier ne peut prétendre à aucune rémunération si la vente aboutit sans mandat valable (article 6 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970).
Pour corriger une erreur, il est possible de :
Toute régularisation postérieure à la vente est inopérante : le mandat doit exister avant la réalisation de l’acte.
Le contrat de mandat immobilier n’est pas un simple acte administratif : il détermine la validité juridique de toute transaction immobilière. Lorsque le bien appartient à un couple, identifier le bon signataire est une étape déterminante.
Les règles diffèrent profondément selon le statut du couple :
Dans tous les cas, l’agent immobilier doit s’assurer de la propriété réelle du bien avant d’accepter le mandat, en vérifiant le titre de propriété, le régime juridique du couple et la nature du bien (propre, commun ou indivis).
En cas d’erreur, la régularisation est possible avant toute négociation, mais jamais après la vente.
Cette rigueur est indispensable non seulement pour sécuriser juridiquement la transaction, mais aussi pour protéger les intérêts de toutes les parties : propriétaires, acquéreurs et professionnels.
En définitive, dans un contexte où la transparence contractuelle devient un impératif, la signature du mandat immobilier doit être envisagée non comme une formalité, mais comme une garantie de légitimité et de sécurité juridique, au cœur du rôle de l’agent immobilier.
Q1. Qui doit signer le mandat immobilier lorsque le bien appartient à un couple marié ?
La réponse dépend du régime matrimonial applicable au couple. En droit français, l’article 1387 du Code civil dispose que tout mariage est soumis à un régime matrimonial, choisi par contrat ou, à défaut, imposé par la loi.
Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts (articles 1400 à 1496 du Code civil), les biens acquis pendant le mariage appartiennent à la communauté. Les deux époux en sont donc propriétaires communs. Pour qu’un mandat immobilier (de vente, de gestion ou de location) soit valable, il doit être signé par les deux. Un seul époux peut toutefois signer pour les actes de gestion courante, comme la location d’un logement commun, mais pas pour la vente ou la mise en bail commercial d’un bien commun, qui constituent des actes de disposition nécessitant un double consentement.
Si le bien est propre à l’un des époux (acquis avant le mariage ou reçu par héritage ou donation), ce dernier peut signer seul. Toutefois, lorsque le bien constitue le logement familial, l’article 215 du Code civil impose que l’autre conjoint donne expressément son accord. En l’absence de cet accord, la vente ou la location du logement familial peut être annulée dans l’année qui suit la découverte de l’acte irrégulier.
Dans le cadre d’un régime de séparation de biens, chaque époux conserve la propriété et la gestion exclusive de ses biens. Cependant, si le bien a été acheté en commun, il relève de l’indivision, ce qui implique que les deux époux doivent signer le mandat.
Enfin, dans le régime de la communauté universelle, tous les biens, qu’ils aient été acquis avant ou après le mariage, sont communs. Par conséquent, les deux époux sont systématiquement tenus de signer.
Q2. Que se passe-t-il si un seul époux signe le mandat immobilier ?
Si le bien appartient à la communauté et qu’un seul époux signe le mandat, celui-ci est juridiquement nul. L’agent immobilier ne pourra pas exécuter la mission, ni prétendre à aucune rémunération, même si la transaction aboutit. C’est une conséquence directe de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui exige un mandat écrit, daté et signé par le propriétaire du bien.
Une exception existe toutefois : la théorie du mandat tacite prévue à l’article 1432 du Code civil. Lorsqu’un époux gère, au su et sans opposition de son conjoint, les biens propres de celui-ci, il est réputé avoir reçu un mandat tacite. Ce mandat ne couvre que les actes de gestion ou d’administration, comme un bail d’habitation ou une gestion locative courante, mais jamais un acte de disposition, tel qu’une vente ou la conclusion d’un bail commercial.
Dans le cas d’un logement familial, le défaut de signature du conjoint non signataire rend le mandat inopposable. Même si la vente a lieu, celle-ci pourra être annulée sur demande du conjoint lésé. Pour éviter ce risque, les agents immobiliers doivent systématiquement vérifier la propriété du bien et le régime matrimonial, et exiger la copie de l’acte de mariage ou du contrat de mariage avant toute signature.
Q3. Un partenaire pacsé peut-il signer seul un mandat immobilier ?
Les règles diffèrent selon le régime patrimonial choisi dans le PACS. Le pacte civil de solidarité, régi par les articles 515-1 à 515-7-1 du Code civil, est un contrat qui organise la vie commune des partenaires, sans leur conférer les droits conjugaux du mariage.
Par défaut, le PACS séparatiste (article 515-5 du Code civil) s’applique : chaque partenaire reste propriétaire et gestionnaire de ses biens personnels. Si le bien immobilier appartient à un seul partenaire, celui-ci peut signer seul le mandat immobilier. Le partenaire non propriétaire n’a aucun droit de veto sur cette décision.
En revanche, si les partenaires ont choisi le PACS d’indivision (article 515-5-1 du Code civil), les biens acquis ensemble sont réputés indivis par moitié, peu importe le financement. Dans ce cas, les deux partenaires doivent signer le mandat, car ils détiennent chacun une part indivise du bien.
Les actes de disposition — tels qu’une vente ou la conclusion d’un bail commercial — nécessitent donc la signature conjointe des deux.
La théorie du mandat apparent (article 1156 du Code civil) peut exceptionnellement jouer en faveur du tiers (l’agent immobilier), si celui-ci démontre qu’il a pu légitimement croire que le partenaire agissait pour le compte de l’autre, notamment au regard de leur comportement commun ou de leur communication publique. Cependant, cette protection reste limitée aux actes de gestion et n’autorise pas la vente sans double consentement.
Q4. En concubinage, qui peut valablement signer un mandat de vente ou de location ?
Le concubinage, défini à l’article 515-8 du Code civil, est une union de fait, caractérisée par une vie commune stable et continue, entre deux personnes. Contrairement au mariage et au PACS, le concubinage ne crée aucun lien juridique entre les partenaires. Chacun conserve la pleine propriété et la gestion de ses biens.
Ainsi, si le bien appartient à un seul concubin, il peut signer seul le mandat immobilier. Le second n’a aucun droit ni obligation sur ce bien.
En revanche, si le bien a été acquis en indivision, il appartient à chacun dans les proportions fixées dans l’acte d’achat. Dans ce cas, les deux concubins doivent signer le mandat, car chacun est propriétaire d’une quote-part. Si un seul signe, le mandat est invalide et toute vente effectuée sans l’accord du second est inopposable.
En pratique, certains agents invoquent la théorie du mandat apparent pour protéger la transaction. Toutefois, cette théorie n’est admise que si le tiers contractant (l’agent immobilier ou l’acquéreur) a légitimement cru que le concubin agissait avec l’accord de l’autre, sur la base d’un comportement équivoque (gestion commune, communications partagées, cohabitation notoire, etc.). Les tribunaux restent néanmoins très prudents dans son application, afin d’éviter tout abus.
Q5. Comment corriger un mandat immobilier signé par erreur ou de manière incomplète ?
Un mandat mal signé — par exemple, signé par un seul époux alors que le bien est commun — doit être régularisé immédiatement, avant toute mise en vente, publication d’annonce ou négociation. La régularisation consiste à :
La régularisation postérieure à la vente ou à la location est impossible : le mandat serait considéré comme nul et l’agent immobilier ne pourrait pas réclamer sa commission, même si la transaction a abouti.
La jurisprudence rappelle que le mandat doit exister avant toute négociation ou publicité (Cass. 1re civ., 12 juill. 2005, n° 03-16.222).
Pour se prémunir, les professionnels doivent toujours :
Cette vigilance permet d’éviter toute contestation ultérieure et de garantir la sécurité juridique de la transaction immobilière.
