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En France, le contrat de location est en principe formalisé par écrit, conformément à l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, dans la pratique, de nombreuses locations débutent sur la base d’un accord oral entre le bailleur et le locataire, communément appelé bail verbal. Ce type d’engagement, bien que dépourvu de support écrit, possède une valeur juridique équivalente à celle d’un contrat signé, dès lors que son existence peut être prouvée.
Si le bail verbal peut paraître simple et rapide à mettre en place, il soulève en réalité des difficultés importantes en cas de litige. L’absence de contrat écrit prive notamment le propriétaire de certains outils juridiques, comme la clause résolutoire, rendant la procédure d’expulsion plus complexe.
Pourtant, lorsqu’un locataire ne paie plus son loyer, ne respecte pas ses obligations ou dégrade le logement, le bailleur dispose de recours légaux lui permettant d’obtenir la résiliation du bail et, si nécessaire, l’expulsion.
Dans ce contexte, comprendre les droits et obligations des parties, ainsi que la procédure judiciaire applicable, est essentiel pour agir efficacement tout en respectant le cadre légal. Cet article vous explique, étape par étape, comment expulser un locataire sans bail écrit, quelles preuves rassembler, quelles démarches effectuer, et devant quelle juridiction agir pour protéger vos droits.
En matière de location, le bail verbal désigne un accord oral entre un propriétaire (bailleur) et un locataire, par lequel le premier met à disposition un logement et le second s’engage à en payer le loyer et à respecter les conditions convenues.
Même sans écrit, un tel accord produit les mêmes effets qu’un bail écrit (art. 1103 du Code civil), dès lors qu’il est prouvé par tout moyen :
La loi du 6 juillet 1989 (art. 3) préconise un contrat écrit, mais l’absence de document ne prive pas le bail verbal de valeur juridique. Néanmoins, elle entraîne des limitations : notamment, l’impossibilité d’invoquer une clause résolutoire, celle-ci devant obligatoirement figurer dans un écrit.
Même en l’absence de contrat écrit, les obligations prévues par la loi s’appliquent :
En cas de loyers impayés, dégradations ou absence d’assurance, le bailleur doit rassembler des preuves : quittances impayées, constat d’huissier, attestations.
Le bailleur doit faire signifier par commissaire de justice (ex-huissier) un commandement de payer au locataire et à son garant (art. L. 411-1 Code des procédures civiles d’exécution).
Sans clause résolutoire, seul le juge des contentieux de la protection (tribunal judiciaire) peut prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion (art. L. 213-4-4 COJ).
Si le juge ordonne l’expulsion, un commandement de quitter les lieux est délivré par commissaire de justice.
L’expulsion d’un locataire sans bail écrit requiert une approche rigoureuse et un parfait respect des procédures prévues par la loi. Même sans contrat formel, le bail verbal engage les deux parties et permet au propriétaire d’obtenir une décision judiciaire en cas de manquement grave du locataire à ses obligations.
Cependant, cette démarche nécessite de prouver l’existence de la relation locative et les manquements reprochés, tout en respectant scrupuleusement les étapes légales : commandement de payer, saisine du juge, et délivrance d’un commandement de quitter les lieux.
Face à la complexité des règles et à la multiplicité des délais, il est fortement recommandé au bailleur de conserver toutes les preuves, de solliciter un commissaire de justice pour les actes essentiels, et de veiller à ne pas agir en dehors du cadre légal, sous peine de nullité de la procédure. Enfin, même si la loi autorise la location sans écrit, formaliser un contrat de bail écrit reste la meilleure garantie pour prévenir les litiges et faciliter toute action future.
1. Un bail verbal a-t-il la même valeur qu’un bail écrit ?
Oui. En droit français, un bail verbal est un contrat valide dès lors qu’il existe un accord sur le logement loué, le loyer et les conditions d’occupation. Sa preuve peut être rapportée par tout moyen (reçus de loyers, échanges de courriers, témoignages). Cependant, l’absence d’écrit prive le bailleur de certains outils juridiques, comme la clause résolutoire, qui permet de résilier automatiquement le contrat en cas de manquement du locataire.
2. Quelles sont les étapes pour expulser un locataire sans bail écrit ?
La procédure se déroule en plusieurs phases :
3. Peut-on expulser pendant la trêve hivernale ?
Non. Conformément à l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il est interdit d’expulser un locataire entre le 1er novembre et le 31 mars, sauf exceptions prévues par la loi (locataire relogé dans des conditions décentes, immeuble menaçant ruine…).
4. Que faire si le locataire conteste l’existence du bail ?
Le bailleur doit apporter des preuves tangibles de la relation locative : preuves de paiement de loyers, échanges écrits, relevés bancaires, témoignages ou factures. En cas de contestation persistante, seul le juge pourra trancher, sur la base des éléments fournis.
5. Combien de temps dure une procédure d’expulsion sans bail écrit ?
La durée varie selon la réactivité des parties, la charge des tribunaux et le respect des délais légaux. En moyenne, il faut compter 6 à 18 mois, notamment en raison de la trêve hivernale et des délais d’exécution des décisions judiciaires.
