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Les charges de copropriété sont des dépenses indispensables à la bonne gestion et à l’entretien d’un immeuble collectif. Chaque copropriétaire doit y contribuer en fonction de sa quote-part des parties communes, comme le prévoit l’article 45-1 de la loi du 17 mars 1967. Cette participation financière est essentielle pour assurer la pérennité du patrimoine commun et le bon fonctionnement des services collectifs.
Selon l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. Sur cette base, les copropriétaires doivent verser des provisions trimestrielles, sauf décision contraire de l’assemblée générale. Ces sommes financent les charges courantes, mais aussi, depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la création d’un fonds de travaux destiné à anticiper certaines dépenses importantes.
Refuser ou retarder le paiement de ces charges constitue un manquement légal, qui ouvre la voie à des mesures coercitives engagées par le syndic au nom du syndicat.
Les charges générales sont relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble (réparations structurelles, entretien des parties communes, assurances, honoraires du syndic, etc.). Chaque copropriétaire doit y contribuer, même s’il n’utilise pas personnellement certaines installations.
Les charges spéciales concernent les services collectifs et les équipements communs (ascenseurs, chauffage collectif, interphone…). Elles sont réparties entre les copropriétaires en fonction de l’utilité objective que ces équipements représentent pour chaque lot.
Cette distinction est fondamentale car elle détermine la clé de répartition des charges, figurant dans le règlement de copropriété.
Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges, le syndic dispose d’un délai de 5 ans pour agir. Le recouvrement s’appuie sur les articles 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que sur le décret du 17 mars 1967.
L’article 19-2 impose une procédure graduelle :
Le copropriétaire peut alors être condamné à verser :
La première étape consiste à envoyer une mise en demeure au copropriétaire défaillant. Ce courrier doit rappeler :
Cette étape permet souvent de résoudre le litige sans procédure judiciaire. Elle interrompt également la prescription, protégeant ainsi les droits du syndicat.
Si le copropriétaire ne répond pas ou refuse de payer, le syndic peut lui adresser une seconde relance, éventuellement accompagnée d’une mise en demeure par avocat ou huissier (commissaire de justice). Cette formalisation renforce la pression juridique.
En l’absence de règlement, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut saisir le tribunal judiciaire (ancien tribunal d’instance). L’action est engagée sur la base des dispositions légales précitées.
Le juge peut prononcer une injonction de payer, qui constitue un titre exécutoire. Ce titre permettra à un huissier (commissaire de justice) de procéder au recouvrement forcé, notamment par saisie sur salaire ou saisie immobilière.
Un copropriétaire qui ne s’acquitte pas de ses charges s’expose à plusieurs conséquences juridiques et financières :
Le juge peut également ordonner une inscription hypothécaire sur le bien, garantissant ainsi le paiement futur de la dette au profit de la copropriété.
Même si l’obligation de paiement est ferme, le copropriétaire peut soulever certaines exceptions pour contester tout ou partie de la créance :
Toute contestation doit être motivée et fondée juridiquement. La bonne foi seule ne suffit pas pour s’exonérer du paiement.
Le syndic de copropriété (professionnel ou bénévole) dispose d’un pouvoir d’action propre pour engager les démarches nécessaires sans autorisation spéciale de l’assemblée générale (article 55 du décret du 17 mars 1967). Ce pouvoir vise à protéger l’intérêt collectif de la copropriété.
Le syndic peut :
Le refus de payer les charges de copropriété n’est pas une simple négligence : il remet en cause l’équilibre financier de l’ensemble de la copropriété et impacte directement les autres copropriétaires. Le législateur a ainsi prévu des mécanismes de recouvrement efficaces, allant de la mise en demeure amiable à l’action judiciaire forcée, afin de préserver la bonne gestion des immeubles collectifs.
Le syndic joue un rôle déterminant dans cette procédure, puisqu’il agit au nom du syndicat des copropriétaires et dispose de tous les moyens légaux pour contraindre le débiteur à s’exécuter. À cela s’ajoutent les intérêts de retard, les indemnités prévues par le règlement de copropriété et les éventuels frais de justice, qui renforcent la position du syndicat.
Pour éviter une procédure longue et coûteuse, il est toujours préférable de favoriser la régularisation amiable dans les délais légaux. Toutefois, si le copropriétaire persiste dans son refus, les recours judiciaires offrent une protection solide aux autres copropriétaires et garantissent la pérennité financière de la copropriété.
1. Quelles sont les obligations légales du copropriétaire en matière de charges ?
Chaque copropriétaire est légalement tenu de participer aux charges de la copropriété selon sa quote-part, conformément à l’article 45-1 de la loi du 17 mars 1967 et à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Ces charges couvrent les frais d’entretien, d’administration et de conservation de l’immeuble, ainsi que les équipements collectifs. Les sommes sont exigibles dès les dates fixées par l’assemblée générale.
2. Que se passe-t-il en cas de non-paiement des charges de copropriété ?
Le non-paiement des charges peut entraîner :
Le copropriétaire risque également des frais de procédure à sa charge.
3. Quelles démarches amiables peuvent être engagées avant le tribunal ?
Avant d’entamer une procédure judiciaire, le syndic ou le syndicat des copropriétaires doit envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Le copropriétaire dispose de 30 jours pour régulariser. Si aucune solution n’est trouvée, une mise en demeure officielle peut être suivie d’un recouvrement judiciaire. Cette phase amiable permet souvent d’éviter les frais supplémentaires et de préserver la bonne entente entre voisins.
4. Quelle est la procédure judiciaire pour récupérer les charges impayées ?
Si la mise en demeure reste sans effet, le syndic peut saisir le juge compétent (juge de proximité ou tribunal judiciaire selon le montant). Le syndic dispose de 5 ans pour agir (délai de prescription). Le juge peut ordonner le paiement immédiat, assorti d’intérêts et de frais, et prononcer une exécution forcée sur les biens du copropriétaire défaillant si nécessaire. L’article 19-2 de la loi de 1965 encadre cette procédure.
5. Quel est le rôle du syndic dans la gestion des impayés ?
Le syndic agit au nom du syndicat des copropriétaires pour recouvrer les charges impayées. Il n’a pas besoin d’autorisation préalable de l’assemblée générale pour engager une action en justice. Son rôle consiste à :
Il contribue ainsi à la stabilité financière de la copropriété et à la protection des intérêts collectifs.
