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Le développement des locations meublées de courte durée, souvent désignées sous l’appellation « Airbnb », a profondément transformé le marché immobilier français. Si ce mode de location séduit de nombreux propriétaires par sa rentabilité, il suscite également d’importantes tensions au sein des copropriétés, notamment lorsque les règlements en vigueur datent de plusieurs décennies. L’essor de ce concept moderne, apparu en 2007, se heurte ainsi à l’institution ancienne qu’est le règlement de copropriété, lequel détermine les droits et obligations des copropriétaires et fixe la destination de l’immeuble.
La jurisprudence récente s’est emparée de cette question : la compatibilité des locations Airbnb avec les règlements de copropriété dépend à la fois de la rédaction de la clause de destination, de la qualification juridique de l’activité et du respect des règles de vie collective. L’enjeu est considérable car une activité jugée contraire au règlement expose le propriétaire à une action en justice du syndicat des copropriétaires.
L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives « sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ». C’est donc la clause de destination du règlement de copropriété qui détermine si une location meublée de courte durée est autorisée ou interdite.
Beaucoup de règlements contiennent une clause d’habitation bourgeoise. Celle-ci admet en principe l’usage d’habitation et parfois, par tolérance, l’exercice de certaines professions libérales (médecin, avocat, architecte). Lorsque la clause est exclusive, tout usage autre que l’habitation est prohibé, ce qui empêche par principe la location de type Airbnb.
La question de savoir si la location meublée de courte durée constitue une activité civile ou commerciale est centrale. Dans deux arrêts majeurs (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n°14-15864 ; Cass. 3e civ., 27 févr. 2020, n°18-14305), la Cour de cassation a jugé que ces locations pouvaient constituer une activité commerciale incompatible avec une destination exclusivement bourgeoise.
Les juges ont notamment retenu ce caractère commercial en présence de prestations annexes (blanchisserie, parking, services hôteliers) ou lorsque l’activité était exercée par une société propriétaire de plusieurs lots destinés à la location.
La Cour d’appel d’Aix-en-Provence est même allée plus loin en affirmant, dans un arrêt du 23 juin 2022 (n°21/10914), que la location répétée à une clientèle de passage est incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise, qu’elle soit stricte ou non. Cette position tend à généraliser l’interdiction.
À l’inverse, certains arrêts nuancent en tenant compte de la localisation : ainsi, la Cour d’appel de Pau (13 déc. 2017) a admis la compatibilité de la location saisonnière en zone touristique (Anglet), considérant l’usage conforme à la destination de l’immeuble.
Même lorsque le règlement est silencieux ou permissif, les locations Airbnb doivent respecter les règles de vie collective. Depuis une jurisprudence constante (Cass. civ., 1844 ; 1971 ; 1986), le principe demeure : « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ».
Ainsi, le copropriétaire qui met en location son bien peut voir sa responsabilité engagée en cas de nuisances liées aux occupants :
La Cour d’appel de Paris (11 fév. 2022, n°21/10676) a rappelé que la responsabilité du copropriétaire est engagée, même s’il n’est pas l’auteur direct des troubles. Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, est donc fondé à agir pour obtenir la cessation de l’activité ou des dommages et intérêts.
Au-delà du respect du règlement de copropriété, les locations de type Airbnb sont également encadrées par les dispositions du Code de la construction et de l’habitation, en particulier les articles L.631-7 et suivants. Ces règles concernent le changement d’usage des locaux d’habitation lorsqu’ils sont transformés en meublés de tourisme.
Dans certaines communes, la transformation d’un logement destiné à l’habitation en location meublée de courte durée est conditionnée à l’obtention d’une autorisation administrative préalable. Cette autorisation est généralement délivrée par la mairie ou par le service d’urbanisme compétent. Elle s’applique notamment :
Cette réglementation vise à protéger le parc de logements résidentiels en évitant qu’un trop grand nombre d’appartements soient détournés de leur usage d’habitation principale au profit d’activités touristiques.
L’autorisation de changement d’usage peut être assortie de conditions particulières. Dans certaines villes, le propriétaire doit procéder à une compensation : il s’agit de transformer en logement un local affecté à un autre usage (bureau, commerce), afin de maintenir l’équilibre du marché locatif. Ce mécanisme est particulièrement répandu à Paris, où la municipalité applique un régime très strict.
En l’absence d’autorisation préalable, le propriétaire s’expose à des sanctions financières lourdes. L’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit des amendes pouvant atteindre 50 000 euros par logement irrégulièrement transformé. Le tribunal peut également ordonner la remise en état des lieux à usage d’habitation sous astreinte.
En outre, la commune peut engager des actions pour récupérer les revenus locatifs perçus illégalement. Ces sanctions ont déjà été appliquées dans plusieurs grandes villes, notamment à Paris, où la lutte contre les locations touristiques non déclarées est particulièrement active.
Avant de proposer un logement sur Airbnb ou toute autre plateforme de location saisonnière, il est donc indispensable de vérifier si la commune est soumise au régime d’autorisation préalable. Une consultation auprès de la mairie permet d’éviter des contentieux coûteux et de sécuriser juridiquement l’activité
La pratique des locations Airbnb en copropriété illustre le conflit entre une activité économique moderne et des règles juridiques anciennes mais toujours contraignantes. La clause de destination du règlement de copropriété demeure le pivot de l’analyse : une clause d’habitation bourgeoise, surtout si elle est exclusive, constitue un obstacle majeur.
La jurisprudence tend à considérer ces locations comme une activité commerciale, souvent incompatible avec la destination résidentielle des immeubles. De plus, même lorsqu’elles sont autorisées, elles restent encadrées par la théorie des troubles anormaux du voisinage et par la réglementation stricte du Code de la construction et de l’habitation.
Les copropriétaires doivent donc redoubler de vigilance avant de se lancer dans la location meublée de courte durée : une analyse précise du règlement, du contexte local et des décisions de justice récentes s’impose pour éviter des litiges coûteux avec le syndicat de copropriété et l’administration.
1. Peut-on louer librement son appartement en Airbnb lorsqu’on vit en copropriété ?
Non, la liberté de louer son logement en Airbnb n’est pas absolue. Elle est strictement encadrée par le règlement de copropriété, lequel définit la destination de l’immeuble conformément à l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965. Si le règlement contient une clause d’habitation bourgeoise exclusive, la location meublée de courte durée est interdite car elle est assimilée à une activité commerciale.
À l’inverse, si la clause est plus souple (habitation bourgeoise simple), certaines tolérances existent pour des professions libérales ou des activités accessoires. Toutefois, même dans ce cas, la jurisprudence tend à considérer que la mise en location de manière répétée pour de courtes durées s’apparente à une activité commerciale incompatible avec l’usage résidentiel.
2. Qu’est-ce que la clause d’habitation bourgeoise dans un règlement de copropriété ?
La clause d’habitation bourgeoise est une disposition très fréquente des règlements anciens. Elle a pour effet de limiter l’usage des lots à l’habitation, tout en tolérant parfois les professions libérales exercées à domicile (médecin, avocat, architecte).
Cependant, la Cour de cassation a tranché : dans deux arrêts clés (Cass. 3e civ., 8 mars 2018, n°14-15864 et Cass. 3e civ., 27 février 2020, n°18-14305), elle a considéré que les locations de courte durée via Airbnb constituaient une activité commerciale, incompatible avec une clause d’habitation bourgeoise.
De plus, la CA Aix-en-Provence, 23 juin 2022, n°21/10914, est allée plus loin en jugeant que ce type de location est incompatible même avec une clause bourgeoise simple, car il s’agit d’un usage de type hôtelier, étranger à l’habitation.
3. Quels sont les risques pour un copropriétaire qui loue en Airbnb malgré l’interdiction ?
Les risques sont multiples :
4. Les nuisances causées par les locataires Airbnb engagent-elles la responsabilité du copropriétaire ?
Oui. Même si les troubles (bruits nocturnes, fêtes, dégradations, dépôts sauvages de déchets) sont causés par les locataires de passage, la responsabilité civile incombe au copropriétaire bailleur.
La jurisprudence est claire : dans un arrêt de la CA Paris, 11 février 2022 (n°21/10676), un copropriétaire a été condamné pour troubles anormaux du voisinage causés par ses occupants de courte durée.
Ainsi, l’activité de location doit être exercée avec vigilance. Le copropriétaire doit mettre en place des clauses contractuelles protectrices dans le bail de location saisonnière et informer ses locataires des règles de la copropriété. Mais en pratique, il reste responsable vis-à-vis du syndicat et des voisins.
5. Dans quelles villes faut-il une autorisation spéciale pour louer en Airbnb ?
Le Code de la construction et de l’habitation (articles L.631-7 et s.) impose une autorisation préalable de changement d’usage pour transformer un logement d’habitation en meublé touristique dans :
Sans cette autorisation, le propriétaire s’expose à des sanctions lourdes : confiscation des revenus locatifs indus, amendes civiles jusqu’à 50 000 € par logement, et obligation de remettre le logement à l’usage d’habitation.
Il est donc indispensable de vérifier auprès de la mairie ou du service de l’urbanisme local si une telle formalité s’applique avant de se lancer dans la location saisonnière.
