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Dans toute relation locative, la question de la répartition des travaux et de l’entretien du logement entre le propriétaire (bailleur) et le locataire suscite fréquemment des incompréhensions, voire des litiges.
Pourtant, le cadre juridique applicable est clairement défini par la législation française, notamment par la loi du 6 juillet 1989 et le décret n°87-712 du 26 août 1987. Ces textes opèrent une distinction rigoureuse entre les réparations locatives, à la charge du locataire, et les gros travaux d’entretien ou de remise en état, qui incombent au propriétaire.
Il est donc fondamental, tant pour le bailleur que pour l’occupant du logement, de connaître précisément leurs droits et obligations respectifs, afin d’éviter toute méprise et de garantir une jouissance paisible des lieux loués. À travers une analyse juridique rigoureuse, cet article revient sur les principes de cette répartition et les recours possibles en cas de manquement.
Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de procéder à l’entretien courant du logement et à certaines réparations dites locatives. Il doit conserver le bien loué dans un état conforme à sa destination et l’utiliser raisonnablement.
Le décret du 26 août 1987 liste les réparations incombant au locataire. Il s'agit principalement de petits travaux d’entretien ou de remplacement de pièces d’usure normale.
Exemples typiques :
L’article 1733 du Code civil établit une présomption de responsabilité du locataire en cas d’incendie, même sans faute prouvée. Pour écarter sa responsabilité, le locataire devra démontrer l’existence :
Le locataire peut effectuer des aménagements mineurs dans son logement (pose d’étagères, peinture, etc.) sans autorisation du bailleur, à condition de ne pas transformer les lieux ou les équipements essentiels.
L’article 7 f de la loi de 1989 précise qu’aucune transformation ne peut être entreprise sans l’accord écrit du bailleur. S’il y a transformation sans autorisation, le bailleur peut exiger une remise en état aux frais du locataire lors du départ.
Le manque d'entretien courant peut entraîner une retenue sur le dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état, à condition que le bailleur en apporte la preuve (état des lieux d’entrée et de sortie, devis, factures).
Conformément à l’article 1719 du Code civil, le propriétaire a l’obligation de :
L’article 606 du Code civil distingue les grosses réparations, qui incombent au propriétaire, des travaux d’entretien courant. Il s’agit des réparations relatives à la structure du bâtiment ou aux équipements vétustes.
Exemples à la charge du bailleur :
Si le logement devient inhabitable ou ne respecte pas les critères de décence définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le bailleur doit engager les travaux nécessaires sans délai. À défaut, le locataire peut :
En cas de refus d'intervention du bailleur, le locataire peut faire réaliser les travaux et en demander le remboursement, à condition d'avoir respecté une procédure préalable de mise en demeure. Une décision judiciaire peut également être obtenue pour contraindre le propriétaire à effectuer les réparations.
L’organisation juridique des rapports entre propriétaire et locataire en matière de travaux et d’entretien du logement repose sur un équilibre précis, garantissant à chacun des parties des obligations claires et encadrées par la loi.
Tandis que le locataire demeure responsable des réparations mineures et de l’entretien courant, le propriétaire doit assurer la sécurité, la salubrité et la décence du logement en prenant à sa charge les réparations structurelles et lourdes.
En cas de carence ou de refus d’exécuter les travaux nécessaires, le droit offre des moyens d’action adaptés, qu’il s’agisse de mises en demeure ou de recours devant le juge des contentieux de la protection. Le respect scrupuleux de ces règles permet d’éviter bien des contentieux et d’assurer une cohabitation juridique sereine.
1. Qui doit payer les réparations dans un logement en location : le locataire ou le propriétaire ?
La répartition des réparations dans un logement loué est encadrée par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Le locataire est responsable de l’entretien courant et des réparations locatives, c’est-à-dire des menues réparations dues à l’usage quotidien du logement (ex. : remplacement d’ampoules, entretien des joints de robinet, nettoyage des canalisations, tonte du jardin, etc.). En revanche, le propriétaire (ou bailleur) prend en charge les gros travaux liés à la vétusté, aux équipements défectueux ou aux éléments structurels du logement (ex. : chaudière à remplacer, toiture à refaire, réseaux vétustes à réparer). Cette distinction vise à éviter les abus et garantir un cadre de vie décent au locataire.
2. Le locataire peut-il faire des travaux dans le logement sans l’accord du propriétaire ?
Le locataire peut aménager le logement dans une certaine mesure, à condition de ne pas transformer les lieux. Conformément à l’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, il peut librement changer la décoration (ex. : repeindre les murs, installer des rideaux, poser des étagères), tant que cela reste réversible. En revanche, toute transformation structurelle (abattre une cloison, poser une cloison fixe, changer la nature du sol, remplacer une baignoire par une douche, etc.) nécessite l’autorisation écrite du propriétaire. En l’absence de cette autorisation, le bailleur est en droit d’exiger une remise en état aux frais du locataire à la fin du bail.
3. Que faire si le propriétaire refuse d’effectuer les travaux à sa charge ?
Si le bailleur refuse de réaliser les réparations nécessaires qui relèvent de sa responsabilité (ex. : infiltration d’eau, panne de chauffage, installation électrique défectueuse), le locataire peut le mettre en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception. À défaut d’intervention, il peut saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une exécution forcée des travaux, une réduction de loyer, voire la résolution du bail si le logement devient impropre à l’habitation. Il est aussi possible, dans certains cas, de faire exécuter les travaux aux frais du bailleur si l’urgence le justifie, en gardant des preuves (devis, constats, factures).
4. Le propriétaire peut-il retenir le dépôt de garantie en cas de défaut d’entretien du logement par le locataire ?
Oui, à condition d’en justifier précisément. Si l’état des lieux de sortie révèle un manque d’entretien ou des dégradations imputables au locataire (tapisseries déchirées, équipements cassés, salissures importantes, etc.), le bailleur peut retenir une partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais de remise en état. Toutefois, cette retenue doit être proportionnée, justifiée par des devis ou factures, et correspondre à des réparations normalement à la charge du locataire selon le décret du 26 août 1987. En cas d’abus, le locataire peut contester la retenue devant le juge.
5. Que prévoit la loi si le logement est vétuste ou non conforme aux normes de décence ?
La loi impose au bailleur de louer un logement décent, conformément aux critères fixés par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Cela implique un logement sans risque pour la santé ou la sécurité, avec des équipements de base en bon état (chauffage, installation électrique, eau potable, évacuation des eaux, etc.). Si le logement est insalubre, dangereux ou vétuste, le locataire peut :
Le non-respect des obligations de décence peut également entraîner la suspension du versement des aides au logement (APL) par la CAF, ce qui renforce la pression sur le bailleur pour agir.
