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Lorsqu’un locataire quitte un logement sans prévenir et cesse de payer son loyer, le propriétaire se retrouve face à une situation délicate : le fameux “départ à la cloche de bois”. Outre la perte financière due aux loyers impayés, le bailleur ne peut pas récupérer son logement de sa propre initiative, au risque de commettre une voie de fait susceptible d’engager sa responsabilité civile et pénale.
Le législateur a donc prévu une procédure spécifique, inscrite dans l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, permettant au propriétaire de faire constater l’abandon du logement par un huissier de justice et d’obtenir ensuite la résiliation du bail par décision judiciaire. Ce dispositif, complété par le Code des procédures civiles d’exécution, garantit un équilibre entre la protection des droits du propriétaire et le respect de la vie privée du locataire.
defendstesdroits.fr détaille ici les étapes essentielles du constat d’abandon des lieux et les démarches permettant au propriétaire de récupérer son bien en toute légalité.
On parle d’abandon du logement lorsque le locataire cesse d’occuper le bien sans prévenir le bailleur, et généralement sans régler ses loyers. Cette situation est visée par l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs.
L’abandon doit être constaté selon une procédure précise : le propriétaire ne peut en aucun cas décider seul de considérer que son locataire est parti.
Avant toute démarche, le bailleur doit mettre en demeure le locataire de justifier qu’il occupe encore le logement.
Cette étape préalable est indispensable : elle garantit que le locataire n’a pas simplement quitté les lieux temporairement.
Selon l’article L142-1 du Code des procédures civiles d’exécution, l’huissier ne peut pénétrer dans le logement qu’en présence de :
L’huissier doit également s’assurer, en quittant les lieux, que la porte du logement est refermée et sécurisée.
L’huissier dresse un procès-verbal de constat décrivant l’état des lieux et inventoriant les biens éventuellement laissés par le locataire. Il distingue :
Une fois le constat établi, le propriétaire doit saisir le juge compétent afin que celui-ci prononce la résiliation du bail pour abandon et autorise la reprise du logement.
La décision judiciaire fixe également le sort des biens laissés sur place et permet au propriétaire d’envisager la relocation de son bien en toute sécurité juridique.
Le juge peut :
Cette procédure protège les intérêts du bailleur tout en préservant les droits du locataire.
Le bailleur ne peut jamais pénétrer de son propre chef dans le logement, ni changer les serrures. Une telle initiative constituerait une voie de fait, lourdement sanctionnée par les juridictions.
La reprise des lieux n’est donc licite que si elle respecte la séquence suivante :
L’abandon du logement par le locataire est une situation délicate, génératrice de pertes financières et d’incertitudes pour le propriétaire. Mais la loi encadre strictement la reprise des lieux afin d’éviter toute atteinte aux droits du locataire. Le constat d’abandon établi par huissier et la décision du juge constituent des étapes obligatoires pour récupérer légalement son bien.
Cette procédure, bien que parfois perçue comme lourde, protège le bailleur d’éventuelles contestations ultérieures et sécurise juridiquement la reprise du logement. En respectant scrupuleusement les dispositions de l’article 14-1 de la loi du 6 juillet 1989 et du Code des procédures civiles d’exécution, le propriétaire peut retrouver la maîtrise de son bien tout en évitant le risque d’une voie de fait.
1. Le propriétaire peut-il changer les serrures si son locataire a quitté les lieux ?
Non. Le propriétaire n’a pas le droit de pénétrer seul dans le logement, même en cas d’abandon. Il doit passer par la procédure légale : mise en demeure, constat d’huissier, décision judiciaire.
2. Quel délai doit respecter le propriétaire avant de récupérer le logement abandonné ?
Après la mise en demeure restée sans réponse pendant un mois, l’huissier peut constater l’abandon. Le juge doit ensuite prononcer la résiliation du bail, ce qui peut prendre plusieurs semaines selon le tribunal.
3. Que deviennent les biens laissés dans le logement par le locataire ?
Les biens de valeur peuvent être vendus aux enchères après décision du juge et délai d’un mois. Les biens sans valeur sont déclarés abandonnés. Les documents personnels doivent être conservés par l’huissier pendant deux ans.
4. L’huissier peut-il entrer dans le logement sans autorisation ?
Non. L’huissier doit être accompagné d’une autorité publique (maire, police) ou de deux témoins majeurs pour pénétrer dans le logement et établir son constat.
5. Le constat d’abandon des lieux est-il obligatoire ?
Oui. Sans ce constat dressé par un huissier et validé par le juge, le bailleur ne peut pas reprendre légalement son bien. Il s’agit d’une garantie légale contre toute contestation du locataire.
