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Par un arrêt du 22 mai 2025 (n° 23-19.544), la Cour de cassation affirme que les stipulations contractuelles conclues entre copropriétaires et exploitants, notamment les clauses de subrogation, sont inopposables au syndicat des copropriétaires.
Ce dernier conserve son autonomie et son droit propre d’agir en justice pour la défense des parties communes, même dans le cadre des résidences de tourisme soumises à des montages juridiques complexes.
Dans les résidences de tourisme, les copropriétaires concluent généralement un bail commercial avec un exploitant unique, conformément à l’article D. 321-2 du Code du tourisme.
Ce contrat permet à l’exploitant de gérer les locations saisonnières et contient souvent une clause de subrogation transférant à l’exploitant les droits d’action du copropriétaire, y compris ceux relatifs à d’éventuels désordres de construction.
Or, lorsque des désordres affectent les parties communes, seul le syndicat des copropriétaires dispose, en application de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, de la qualité pour agir en justice.
La Cour de cassation rappelle que le syndicat, personne morale autonome, ne peut être privé de ce droit par des conventions auxquelles il n’a pas été partie.
Dans les espèces soumises à la Cour, des copropriétaires avaient transféré par contrat à un exploitant le droit d’exercer des actions en justice. Les juridictions du fond en avaient déduit que le syndicat était dessaisi de cette faculté procédurale.
La Cour de cassation sanctionne cette lecture.
Elle rappelle que les clauses contractuelles sont inopposables aux tiers, en l’occurrence au syndicat, et que nul ne peut transmettre plus de droits qu’il n’en détient (nemo plus iuris ad alium transferre potest quam ipse habet). Or, le copropriétaire individuel ne dispose d’aucun droit propre pour agir au nom des parties communes, cette prérogative appartenant exclusivement au syndicat.
La haute juridiction distingue clairement les règles applicables aux résidences de tourisme, relevant du Code du tourisme, et celles issues du droit commun de la copropriété, d’origine législative.
Elle rappelle que les dispositions réglementaires, comme l’article D. 321-1 du Code du tourisme, ne peuvent restreindre un droit conféré par la loi, en l’occurrence par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat conserve donc son autonomie procédurale, même en présence d’un exploitant unique et de baux touristiques signés par tous les copropriétaires.
La Cour de cassation réaffirme la vocation du syndicat des copropriétaires : défendre l’intérêt collectif de l’immeuble, notamment en matière de désordres affectant les parties communes.
Elle juge que les stipulations contractuelles individuelles ne peuvent y faire obstacle, même si elles sont généralisées à l’ensemble des lots.
Cette jurisprudence vise à préserver le noyau dur du droit de la copropriété face aux tentatives de fragmentation issues des logiques économiques de gestion touristique. Elle s’inscrit dans une ligne constante qui sanctuarise la capacité autonome du syndicat, représenté par le syndic, d’exercer toutes actions visant à assurer la conservation de l’immeuble.
Par cet arrêt, la Cour de cassation clarifie l’articulation entre le droit des contrats et le droit de la copropriété. Elle met un terme à une lecture erronée des baux touristiques qui aurait conduit à neutraliser le rôle central du syndicat dans la gestion des parties communes.
La résidence de tourisme, malgré ses spécificités commerciales, demeure une copropriété régie par la loi de 1965. À ce titre, les droits collectifs ne peuvent être érodés par des montages contractuels. Le droit d’agir en justice du syndicat est donc pleinement préservé.
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