Rétractation après un Pacte de Préférence, Que Faire ?

Vous souhaitez vendre votre voiture dans 5 ans, votre acheteur est votre voisin que vous connaissez depuis toujours.

Avec lui vous avez conclu un pacte de préférence, pour la vente du véhicule, mais celui-ci est soit décédé en cours de route soit, ne souhaite plus s’engager dans l'achat de votre voiture.

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Que faire ?

Qu’est-ce qu’un pacte de préférence : 

L’article 1123 du Code Civil dispose que :

Le pacte de préférence est un contrat par lequel une personne, le promettant, s’engage envers une autre, le bénéficiaire, qui l’accepte, à lui offrir en priorité́ la conclusion d’un contrat de nature déterminée, pour le cas où le promettant déciderait un jour de conclure un tel contrat. La détermination du prix n’est pas une condition déterminante du pacte. 

Plus précisément, il s’agit de savoir si le décès du promettant a entraîné la caducité du pacte ou si le pacte a été transmis à ses héritiers

Quelles sont les conditions de rétractation ?

En principe, la jurisprudence considère que le décès du promettant ne rend pas caduque le pacte de préférence mais que ce dernier se transmet aux héritiers du promettant (Civ. 1^re, 6 novembre 1963). 

• Ce principe est toutefois assorti d’une réserve selon laquelle le pacte de préférence ne se transmet pas aux héritiers lorsque les circonstances révèlent une intention contraire, même tacite, des parties de ne conférer à cette obligation qu’un caractère strictement personnel (Civ. 1^re, 24 février 1987). 
• La détermination de cette volonté tacite relève du pouvoir souverain d’appréciation des juges du fond. Autrement dit, soit les parties ont manifesté leur volonté de limiter le pacte à leurs seules relations et, dans ce cas, la disparition d’une des parties conduit à l’anéantissement du pacte, soit les parties n’ont rien précisé et les circonstances ne permettent pas de déduire une telle volonté et, dans ce cas, le pacte se transmet aux héritiers des parties. 

À quelles conditions le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut s’opposer à la vente du bien à un tiers. 

Depuis un arrêt de Chambre mixte du 26 mai 2006, la Cour de Cassation décide que le bénéficiaire d’un pacte de préférence peut demander l’annulation du contrat conclu avec un tiers en méconnaissance de ses droits et obtenir sa substitution à l’acquéreur dans le contrat si deux conditions sont réunies : 

1. Le tiers doit avoir pris connaissance de l'existence du pacte
2. Et de l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir.

Quels recours en cas de litige ?

‍Il faut donc désormais s’interroger sur l’influence que pourrait avoir un tel courrier sur les droits du bénéficiaire du pacte. 

Article 1123 alinéas 3 et 4 nouveau du Code Civil :

Il est reconnu au tiers acquéreur la possibilité de mettre en œuvre une « action interrogatoire » lui permettant d’éviter tout contentieux futur.

Il peut ainsi demander au bénéficiaire de confirmer, dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

Cet écrit doit alors mentionner qu’à défaut de réponse dans le délai fixé, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. 

Ce que dit la loi sur le pacte de préférence

Le pacte de préférence est défini par l'article 1123 du Code civil. Il s'agit d'un contrat par lequel une partie (le promettant) s'engage envers une autre (le bénéficiaire) à lui proposer en priorité la conclusion d'un contrat déterminé, si elle décide de contracter. Contrairement à la promesse unilatérale, le promettant conserve sa liberté de ne pas vendre, mais s'il décide de vendre, il doit proposer en priorité au bénéficiaire.

La violation du pacte de préférence ouvre droit à des dommages-intérêts et peut même entraîner la substitution du bénéficiaire dans les droits du tiers acquéreur (article 1123 alinéa 2 du Code civil), à condition de prouver que le tiers connaissait l'existence du pacte et l'intention du bénéficiaire de s'en prévaloir.

Exemples et cas pratiques

Le cas le plus fréquent est le pacte de préférence immobilier : un propriétaire accorde à son locataire un droit de priorité en cas de vente. Si le propriétaire vend à un tiers sans proposer d'abord au locataire, celui-ci peut agir en justice. L'enjeu est de prouver que le tiers acquéreur connaissait le pacte, ce qui est facilité lorsque le pacte est publié au service de publicité foncière.

En matière commerciale, le pacte de préférence porte souvent sur des parts sociales ou des actions. Un associé s'engage à proposer en priorité ses parts aux autres associés avant de les céder à un tiers. La rétractation du promettant est possible tant qu'il ne décide pas de vendre, mais elle devient illicite si elle intervient pour contourner le pacte au profit d'un tiers.

Questions fréquentes

Le pacte de préférence a-t-il une durée limitée ? Le pacte peut être conclu pour une durée déterminée ou indéterminée. En l'absence de terme, chaque partie peut y mettre fin à tout moment moyennant un préavis raisonnable, conformément au droit commun des obligations.

Peut-on se rétracter d'un pacte de préférence ? Le promettant peut se rétracter s'il décide de ne pas vendre du tout. En revanche, s'il vend à un tiers sans respecter la priorité, le bénéficiaire peut demander la nullité de la vente et sa substitution dans les droits de l'acquéreur.

Le pacte de préférence doit-il être publié ? La publication au service de publicité foncière n'est pas obligatoire mais fortement recommandée pour les biens immobiliers. Elle rend le pacte opposable aux tiers et facilite l'action en substitution.

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