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Lors de la signature d’un bail d’habitation, certaines mentions sont imposées par la loi afin de garantir l’équilibre des relations entre bailleur et locataire. Parmi celles-ci, figure l’obligation d’indiquer la surface habitable du logement dans les baux non meublés destinés à la résidence principale.
Une erreur sur cette surface peut entraîner des conséquences juridiques non négligeables, notamment en matière de réduction du loyer.
Face à une telle situation, il est essentiel de bien comprendre les obligations légales, les recours ouverts au locataire, ainsi que les sanctions encourues par le bailleur en cas de manquement. Cet article vous propose une analyse complète de la réglementation applicable et des actions envisageables pour défendre vos droits.
La surface qui doit apparaître dans le bail est la surface habitable, telle que définie par l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la superficie de plancher construite après déduction :
Attention, il ne faut pas confondre cette notion avec celle de la surface "loi Carrez", spécifique aux ventes de lots de copropriété (ancien article 1er de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996).
Conformément à l’article 3, 4° de la loi du 6 juillet 1989, la mention de la surface habitable est obligatoire uniquement dans les baux d’habitation non meublés destinés à constituer la résidence principale du locataire.
Cela signifie que tout contrat de location vide signé pour l’usage principal du locataire doit impérativement préciser la superficie exacte du logement loué. À défaut, le bail pourrait être jugé irrégulier, avec des conséquences possibles sur la validité de certaines de ses clauses.
En revanche, cette obligation est facultative pour :
Dans ces cas, le bailleur n’est pas juridiquement contraint de préciser la surface habitable. Toutefois, si le bailleur décide volontairement d’indiquer une surface dans le contrat, même dans un bail pour lequel ce n’est pas obligatoire, il sera juridiquement engagé par cette information.
En effet, selon l'article 1103 du Code civil, le contrat fait la loi entre les parties : une fois signé, il produit des effets obligatoires.
Ainsi, une erreur sur la surface mentionnée pourrait entraîner une responsabilité contractuelle du bailleur et permettre au locataire d'agir en justice en cas de discordance significative.
Il est donc fondamental pour le bailleur de vérifier avec soin la véracité de la surface annoncée, même lorsqu’il agit volontairement et sans y être obligé, afin d’éviter tout litige ultérieur.
La loi prévoit une tolérance de 5 %. En effet, si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (soit 5 %) à celle indiquée dans le bail, le locataire est fondé à demander une réduction proportionnelle du loyer (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989).
➡️ Exemple : Si la surface stipulée est de 50 m² et que la surface réelle n'est que de 46 m², le locataire pourra obtenir une diminution du loyer correspondant à la différence.
Le locataire doit :
En cas d'erreur constatée, le locataire peut :
Le bailleur est tenu :
Le locataire peut recourir aux services d’un diagnostiqueur immobilier indépendant pour obtenir une attestation de surface précise. Ce document pourra servir de preuve devant le juge.
En cas de litige :
Il pourra alors demander une réduction rétroactive du loyer et, le cas échéant, des dommages et intérêts.
En cas d'erreur volontaire ou involontaire :
Une fausse déclaration volontaire peut constituer un faux et usage de faux, réprimé par l’article 441-1 du Code pénal, passible de 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
Objet : Contestation de la surface habitable mentionnée dans le bail
Madame, Monsieur,
Locataire du logement situé au [adresse], je constate que la surface réelle de ce dernier est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans le bail signé le [date].
Je vous prie de bien vouloir procéder à une révision du loyer en conséquence, conformément à l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
À défaut de réponse sous 15 jours, je me verrai contraint(e) de saisir le juge compétent.
Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes salutations distinguées.
[Nom, prénom, adresse]
[Date et signature]
La mention exacte de la surface habitable dans un bail d’habitation est loin d’être une formalité anodine. Elle engage la responsabilité du bailleur et protège les droits du locataire en matière de fixation du loyer.
Une erreur constatée peut ouvrir droit à une réduction de loyer, voire entraîner la remise en cause de la validité du bail en cas de dol.
Pour faire valoir ses droits, le locataire dispose d'outils juridiques efficaces encadrés par des textes précis, et peut solliciter l’intervention d’un expert ou du juge des contentieux de la protection.
Dans un bail d'habitation non meublé à usage de résidence principale, la loi impose de mentionner la surface habitable du logement, conformément à l’article 3, 4° de la loi du 6 juillet 1989. La surface habitable est précisément définie à l’article R. 156-1 du Code de la construction et de l’habitation : elle correspond à la superficie des planchers construits, déduction faite des murs, cloisons, marches, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres, ainsi que des surfaces annexes (caves, combles non aménagés, garages, balcons, terrasses). Cette exigence ne s’applique pas aux baux meublés, professionnels ou commerciaux, sauf si la surface est expressément indiquée dans le contrat.
La loi admet une marge d’erreur maximale de 5 % entre la surface habitable réelle et celle mentionnée dans le bail (article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989). En pratique, si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, le locataire peut demander une réduction proportionnelle du loyer. Par exemple, si le bail annonce 60 m² alors que la surface réelle est de 56 m², le locataire a le droit d'exiger une baisse de loyer équivalente à l’écart constaté. La demande doit être formulée rapidement auprès du bailleur, puis, en cas d'absence de réponse sous deux mois, le locataire dispose de quatre mois pour saisir le juge des contentieux de la protection.
Le locataire doit tout d'abord notifier par écrit le bailleur de l'erreur constatée, en joignant si possible un diagnostic de surface réalisé par un professionnel indépendant. Si le bailleur refuse ou garde le silence pendant deux mois, le locataire peut saisir le juge compétent pour demander une réduction judiciaire du loyer. La démarche judiciaire s’effectue devant le tribunal judiciaire, dans la section spécialisée des contentieux de la protection (article L. 213-4-4 du Code de l'organisation judiciaire). Le locataire pourra aussi demander l'octroi de dommages et intérêts si l'erreur a entraîné un préjudice particulier (ex. : paiement d’un loyer manifestement excessif).
L'annulation du bail pour erreur sur la surface est possible uniquement en cas de dol, c’est-à-dire si l'erreur résulte d'une manœuvre volontaire du bailleur destinée à tromper le locataire (articles 1130 et 1131 du Code civil). Il appartient alors au locataire de prouver que le bailleur connaissait l’inexactitude de la surface et qu’il a délibérément induit son consentement en erreur. Si le dol est établi, le bail pourra être annulé, et le locataire pourra en outre réclamer des dommages et intérêts pour le préjudice subi. À défaut de dol, seule la réduction de loyer est envisageable sur la base de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Oui, un bailleur qui mentionnerait volontairement une surface erronée dans le bail s'expose à des sanctions civiles et pénales. Sur le plan civil, il pourra être condamné à réduire le loyer, indemniser le locataire par des dommages et intérêts (article 1231-1 du Code civil), voire subir la nullité du contrat pour dol (articles 1130 et suivants du Code civil). Sur le plan pénal, une fausse déclaration intentionnelle peut constituer un faux et usage de faux, infraction sévèrement réprimée par l’article 441-1 du Code pénal, avec des peines pouvant atteindre 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende.
