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La vie en copropriété suppose une gestion rigoureuse et conforme à la réglementation des parties communes de l’immeuble. Ce rôle incombe au syndicat des copropriétaires, personne morale composée de l’ensemble des copropriétaires, représentée par un syndic.
Pourtant, il arrive que cette gestion soit entachée de manquements, d’irrégularités, voire d’une carence manifeste, entraînant des préjudices matériels ou financiers pour les occupants. Mauvais entretien des installations collectives, absence de travaux urgents, non-respect du règlement de copropriété ou inaction du syndic : autant de situations dans lesquelles un recours contre le syndicat de copropriété peut s’avérer nécessaire.
Dès lors, quels sont les droits des copropriétaires face à une gestion défaillante ? Quels sont les outils juridiques pour faire valoir ses intérêts ? Ce dossier vous expose les fondements légaux et les démarches contentieuses et amiables permettant d’agir efficacement.
Le syndicat des copropriétaires est défini aux articles 14 et 15 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il regroupe l’ensemble des propriétaires d’un immeuble soumis au statut de la copropriété. Il est investi de la personnalité juridique, ce qui lui permet d’agir en justice, d’engager des dépenses ou de conclure des contrats au nom de l’ensemble des copropriétaires.
Ses missions incluent :
Le syndicat des copropriétaires peut engager sa responsabilité civile lorsqu’un dommage survient en lien avec l’immeuble, que ce soit au préjudice d’un copropriétaire, d’un locataire, ou d’un tiers (voisin, passant, piéton, etc.). Cette responsabilité s’apprécie tant sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965 que sur les principes généraux du droit civil.
L’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 énonce que le syndicat est responsable des dommages causés par :
Dans ces deux cas, le syndicat engage sa responsabilité même si le dommage concerne exclusivement un lot privatif, dès lors qu’il trouve son origine dans un élément commun.
Le syndicat peut également être poursuivi sur le fondement de la responsabilité délictuelle, régie par l’article 1240 du Code civil (ancien article 1382). Ainsi, lorsqu’un tiers — par exemple, un piéton blessé par la chute d’un élément de façade ou un voisin incommodé par des infiltrations d’eau — subit un préjudice causé par un défaut du bâtiment, le syndicat peut être tenu pour responsable si une faute peut lui être imputée (carence d’entretien, absence de sécurisation, etc.).
Dans les deux hypothèses (responsabilité contractuelle envers les copropriétaires ou délictuelle envers les tiers), la victime doit démontrer :
Une action en justice peut alors être engagée devant le tribunal judiciaire, avec demande éventuelle de dommages et intérêts en réparation du préjudice.
Le syndic de copropriété constitue l’organe exécutif du syndicat des copropriétaires. Il agit en qualité de mandataire, chargé d’assurer la gestion courante de la copropriété et la mise en œuvre concrète des décisions adoptées par les copropriétaires réunis en assemblée générale.
Son rôle est défini par les articles 17 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. À ce titre, le syndic :
En ce sens, le syndic est le porte-parole légal de la copropriété et le garant de la régularité de son fonctionnement. Son absence de diligence ou ses fautes dans l’exécution de ses missions peuvent engager non seulement la responsabilité du syndicat de copropriété, mais également la sienne à titre personnel, en cas de faute de gestion caractérisée.
La loi ALUR (n°2014-366 du 24 mars 2014) est venue encadrer plus strictement la gestion des copropriétés afin de prévenir les dérives de gestion. Elle impose notamment :
Le syndic, en tant que mandataire du syndicat, doit aussi garantir l’accès en ligne aux documents relatifs à la gestion de la copropriété (article 18, loi de 1965 modifiée par la loi ALUR).
Un certain nombre de dysfonctionnements récurrents peuvent révéler une mauvaise gestion de la copropriété par le syndicat ou son représentant, le syndic. Ces manquements sont souvent à l’origine de litiges entre les copropriétaires et les organes de gestion, et peuvent fonder un recours en justice lorsque les obligations légales ou conventionnelles ne sont pas respectées.
Parmi les cas les plus fréquents, on relève :
Ces différents comportements, lorsqu’ils persistent malgré des rappels à l’ordre ou des mises en demeure, constituent des indices objectifs de carence, pouvant justifier la mise en cause du syndicat devant les juridictions compétentes, voire la révocation du syndic.
Avant toute procédure contentieuse, il convient d’adresser une mise en demeure au syndicat, par lettre recommandée avec accusé de réception, en rappelant ses obligations et en demandant la résolution du problème dans un délai raisonnable.
Cette étape permet de prouver la tentative amiable, souvent exigée par le juge.
En cas d’échec, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire, juridiction compétente en matière de copropriété (article L211-3 du Code de l’organisation judiciaire). Il peut demander :
Le délai de prescription est de 10 ans à compter de la manifestation du dommage (article 2224 du Code civil) ou 2 mois en cas de contestation d’une décision d’assemblée générale (article 42 de la loi de 1965).
L’action en justice peut être individuelle, lorsqu’un copropriétaire subit un dommage propre, ou collective, lorsque plusieurs copropriétaires sont lésés par un manquement du syndicat. Dans ce dernier cas, l’assemblée générale peut décider d’engager une procédure collective.
Le syndicat de copropriété est tenu à une obligation de gestion conforme et diligente, sous peine d’engager sa responsabilité civile à l’égard des copropriétaires ou des tiers. Face à une mauvaise gestion, la loi offre aux copropriétaires un arsenal juridique structuré, leur permettant de faire valoir leurs droits, d’obtenir réparation ou même de provoquer le remplacement du syndic en cas de carence prolongée.
Que l’on privilégie la voie amiable ou que l’on saisisse le tribunal judiciaire, l’action doit reposer sur une justification claire des manquements et le respect des procédures prévues par la loi du 10 juillet 1965 et les textes réglementaires en vigueur. Il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit pour sécuriser la procédure et préserver au mieux ses intérêts.
Oui. Conformément à l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés par un vice de construction ou un défaut d’entretien des parties communes. Cette responsabilité s’applique aussi bien à l’égard des copropriétaires qu’à l’égard des tiers (locataires, voisins, passants), sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle prévue à l’article 1240 du Code civil. Par exemple, une infiltration d’eau due à une toiture mal entretenue engage directement la responsabilité du syndicat si elle cause un préjudice dans un logement.
Face à l’inaction ou à la mauvaise gestion du syndicat, les copropriétaires peuvent d’abord adresser une mise en demeure au syndic, représentant légal du syndicat, par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de réponse ou d’action, ils peuvent saisir le tribunal judiciaire, conformément aux articles 42 et suivants de la loi de 1965. Selon la gravité de la situation, le juge peut ordonner l’exécution de travaux, allouer des dommages-intérêts, voire désigner un administrateur provisoire chargé de la gestion de la copropriété (article 29-1). Une action individuelle ou collective est possible selon la nature du préjudice subi.
Deux délais doivent être distingués :
Il est donc essentiel d’agir rapidement afin de ne pas perdre ses droits à indemnisation ou contestation.
Le syndic agit en tant que mandataire du syndicat (article 18 de la loi du 10 juillet 1965) et n’est responsable à titre personnel que s’il commet une faute de gestion manifeste ou dépasse les pouvoirs qui lui sont confiés. Par exemple, un syndic qui n’exécute pas les décisions votées en assemblée générale, ou qui ne respecte pas ses obligations comptables ou d’information, peut voir sa responsabilité engagée sur le fondement des articles 1991 et suivants du Code civil relatifs au mandat. Cette action peut être engagée en parallèle d’un recours contre le syndicat lui-même.
La loi ALUR (n°2014-366 du 24 mars 2014) a renforcé le cadre juridique applicable aux copropriétés pour éviter les situations de carence. Elle impose notamment :
Le non-respect de ces obligations par le syndic ou le syndicat peut justifier un recours en justice, notamment en cas de préjudice résultant d’un manque d’anticipation des travaux ou d’une opacité dans la gestion.
