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Les relations entre propriétaire et locataire sont fréquemment marquées par des désaccords concernant l’exécution de travaux ou l’entretien du logement. Qui doit réparer une chaudière défectueuse ? À qui incombe le remplacement d’une vitre brisée ou d’une peinture abîmée par le temps ? Ces questions, en apparence simples, sont à l’origine d’une part importante des litiges locatifs en France.
Le législateur a mis en place un cadre juridique précis pour encadrer cette répartition des responsabilités. Ce cadre repose à la fois sur le Code civil, en particulier ses articles 1719, 1730, 1731 et 1733, et sur la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, complétée par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Ces textes déterminent de manière stricte les obligations d’entretien et de réparation du locataire et du bailleur, en fonction de la nature des travaux.
L’importance de cet encadrement est double. D’une part, il permet de protéger le locataire en garantissant un logement décent, entretenu et sécurisé. D’autre part, il offre au propriétaire la possibilité d’exiger du locataire qu’il prenne soin du logement et assume les réparations courantes liées à son occupation. La méconnaissance de ces règles entraîne des conséquences financières parfois lourdes, qu’il s’agisse de la retenue du dépôt de garantie, du remboursement de travaux effectués ou de l’engagement d’une procédure judiciaire.
Il est donc essentiel, pour chaque partie, de connaître avec précision les droits et obligations qui s’attachent à la location d’un bien immobilier.
Le locataire doit entretenir le logement qu’il occupe et effectuer les réparations locatives dites d’usage courant. L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au preneur d’user paisiblement des lieux loués et de répondre des dégradations ou pertes survenues de son fait.
Un texte spécifique, le décret n°87-712 du 26 août 1987, dresse la liste des réparations locatives imputables au locataire. Ces réparations concernent l’entretien courant du logement ainsi que les petites réparations liées à l’usage normal des équipements.
Le décret précité prévoit notamment à la charge du locataire :
Le locataire est également tenu de rendre le logement dans un état conforme à celui constaté à l’entrée, sous réserve de l’usure normale et de la vétusté (article 1730 du Code civil).
Si le locataire néglige ces réparations, le propriétaire est en droit de retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour couvrir les frais (article 22 de la loi de 1989). Toutefois, il doit être en mesure de justifier les sommes retenues, notamment par un état des lieux de sortie et des devis ou factures.
Le locataire bénéficie d’une liberté d’aménagement de son logement, mais cette liberté connaît des limites.
Selon l’article 7 f de la loi du 6 juillet 1989, il peut réaliser librement des travaux de décoration ou d’embellissement (peinture, installation de petites étagères, décoration intérieure). En revanche, il ne peut procéder à des transformations affectant la structure ou les équipements essentiels du logement sans l’accord écrit du propriétaire.
Ainsi, l’installation d’une cuisine équipée, la destruction d’une cloison ou la modification du système électrique doivent obtenir l’accord préalable du bailleur. À défaut, le propriétaire pourra exiger la remise en état aux frais du locataire ou conserver les transformations sans indemnité.
Le propriétaire-bailleur est tenu par plusieurs obligations légales prévues par le Code civil et la loi du 6 juillet 1989.
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur :
Ces dispositions sont complétées par l’article 6 de la loi de 1989, qui oblige le bailleur à effectuer toutes les réparations nécessaires autres que celles locatives.
L’article 606 du Code civil définit les grosses réparations comme celles touchant aux éléments structurels du logement :
À cela s’ajoutent les gros travaux sur les installations essentielles comme la chaudière, le chauffe-eau, l’installation électrique ou les travaux lourds de plomberie.
Si le propriétaire refuse d’assumer ses obligations, le locataire peut le mettre en demeure d’effectuer les travaux (article 1144 du Code civil). À défaut d’exécution, il est possible de saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs. Dans certaines situations, le locataire peut également demander une réduction du loyer, voire la résolution du bail.
Un point particulier mérite attention : en cas d’incendie, l’article 1733 du Code civil pose une présomption de responsabilité du locataire, même s’il n’a commis aucune faute. Il ne pourra s’exonérer qu’en prouvant un vice de construction, un cas de force majeure ou un cas fortuit.
De son côté, le propriétaire doit s’assurer que le logement respecte les normes de sécurité et ne présente pas de défauts structurels susceptibles de provoquer un sinistre.
La répartition des charges de travaux et d’entretien entre propriétaire et locataire n’est pas laissée au hasard : elle est encadrée par un ensemble de règles légales et jurisprudentielles qui visent à préserver un équilibre entre les deux parties. Le locataire doit prendre en charge l’entretien courant et les petites réparations liées à l’usage normal du logement, tandis que le propriétaire demeure responsable des réparations importantes et des travaux permettant de garantir un logement décent et sécurisé.
En cas de désaccord, la loi offre des recours clairs : mise en demeure, retenue sur le dépôt de garantie, demande judiciaire en exécution des travaux ou en remboursement des frais engagés. Le non-respect de ces obligations peut engager la responsabilité contractuelle de la partie défaillante et donner lieu à des sanctions financières.
Au-delà des textes, il est recommandé aux parties d’agir dans un esprit de coopération et de transparence, en établissant des états des lieux précis et en conservant toutes les preuves nécessaires (photos, factures, échanges écrits). Ce comportement permet de limiter les litiges et de garantir une relation locative plus sereine et conforme au droit.
1. Quels travaux sont à la charge du locataire dans une location ?
Le locataire doit assurer l’entretien courant du logement ainsi que les réparations locatives définies par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Ce texte établit une liste indicative comprenant, par exemple : la tonte du jardin, l’élagage des arbres, le remplacement des vitres cassées, l’entretien des sols, le changement des joints de robinet ou encore la réparation des interrupteurs.
En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’user paisiblement du logement et de l’entretenir comme un « bon père de famille ». Si des dégradations surviennent par sa faute, il devra en répondre (article 1732 du Code civil).
En pratique, cela signifie que si le logement subit des détériorations liées à un usage anormal (portes arrachées, murs abîmés volontairement, infiltrations dues à un défaut d’aération), le bailleur peut légalement retenir les frais correspondants sur le dépôt de garantie. La jurisprudence confirme régulièrement cette répartition, par exemple lorsque la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 19 mars 1997, n°95-10.363) a condamné un locataire qui n’avait pas entretenu les peintures et revêtements.
2. Quels sont les travaux qui incombent obligatoirement au propriétaire ?
Le propriétaire, ou bailleur, est tenu à une obligation d’entretien structurel et de mise à disposition d’un logement décent. Conformément à l’article 1719 du Code civil, il doit délivrer un logement en bon état, assurer son entretien et garantir une jouissance paisible au locataire.
Les grosses réparations sont à la charge du bailleur, conformément à l’article 606 du Code civil : réfection de la toiture, réparation des murs porteurs, remplacement de poutres, réparations lourdes de plomberie et d’électricité. De plus, la loi du 6 juillet 1989 (article 6) impose au bailleur de fournir un logement décent, c’est-à-dire ne présentant aucun risque manifeste pour la sécurité et la santé, avec des équipements en état de fonctionnement.
Par exemple, si une chaudière vétuste tombe en panne, le bailleur doit la remplacer. De même, la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 18 déc. 2002, n°01-03.719) a jugé qu’un propriétaire est tenu de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes de salubrité. À défaut, le locataire peut saisir le juge pour obtenir soit une injonction de travaux, soit une réduction de loyer.
3. Le locataire peut-il faire des travaux dans le logement sans autorisation ?
Le locataire a une certaine liberté pour effectuer des aménagements légers (peinture, installation de meubles fixés, décoration) qui n’altèrent pas la structure du logement ni les équipements existants. L’article 7 d et f de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire ne peut pas transformer les locaux sans accord écrit du bailleur.
En revanche, des travaux de transformation comme l’abattage d’une cloison, le remplacement d’une baignoire par une douche, l’installation d’une véranda ou toute modification de l’installation électrique nécessitent impérativement l’accord du propriétaire. Sans autorisation, celui-ci pourra exiger la remise en état du logement aux frais du locataire ou conserver une partie du dépôt de garantie.
La jurisprudence illustre régulièrement ce principe : dans une décision du 10 décembre 1997 (Cass. 3e civ., n°96-15.276), la Cour de cassation a confirmé la condamnation d’un locataire qui avait transformé l’aménagement intérieur sans autorisation préalable.
4. Que risque le locataire s’il n’entretient pas correctement le logement ?
Le locataire qui néglige ses obligations encourt plusieurs conséquences. Tout d’abord, le bailleur pourra retenir sur le dépôt de garantie les frais liés à la remise en état du logement. Ensuite, en cas de dégradations importantes, le propriétaire peut demander une indemnisation judiciaire sur le fondement des articles 1732 et 1733 du Code civil.
Par ailleurs, en cas de manquements graves, le bailleur est en droit de saisir le juge pour demander la résiliation du bail. Par exemple, la jurisprudence (Cass. 3e civ., 19 décembre 2001, n°00-17.069) a validé la résiliation d’un bail en raison du mauvais entretien du logement causant des dégradations majeures.
Enfin, il ne faut pas oublier la présomption instaurée par l’article 1731 du Code civil : si aucun état des lieux d’entrée n’a été établi, le logement est présumé avoir été reçu en bon état. Le locataire devra donc prouver le contraire pour échapper à sa responsabilité.
5. Que faire si le propriétaire refuse d’assumer les travaux qui lui incombent ?
Le locataire dispose de plusieurs moyens de recours. Dans un premier temps, il doit envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception afin de rappeler au bailleur ses obligations légales. Si cette mise en demeure reste infructueuse, le locataire peut :
La jurisprudence illustre ces recours : la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 6 décembre 2005, n°04-17.535) a reconnu le droit du locataire à obtenir une diminution de loyer en raison de l’absence de chauffage. Le juge peut aussi condamner le bailleur à exécuter les travaux sous astreinte financière.
