Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.
Article juridique – defendstesdroits.fr
La maîtrise des charges de copropriété constitue l’un des enjeux les plus sensibles de la gestion collective d’un immeuble. Ces dépenses, fixées sur la base des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, représentent pour de nombreux copropriétaires un poste budgétaire majeur, parfois supérieur au montant des taxes locales. Pourtant, si une augmentation peut être légitime – hausse du coût des prestations, travaux indispensables, mise en conformité réglementaire –, il arrive trop fréquemment que les charges progressent sans justification réelle, voire en violation des règles légales de répartition ou des principes de gestion courante.
Dans certaines copropriétés, l’accroissement continu des dépenses résulte de dysfonctionnements structurels : absence de mise en concurrence, prestations surfacturées, honoraires de syndic mal encadrés, ou encore imputation illégale de charges spéciales à des copropriétaires qui n’en retirent aucune utilité. Ces dérives sont d’autant plus préoccupantes qu’elles peuvent fragiliser financièrement les copropriétaires, entraîner des impayés, dégrader l’entretien de l’immeuble et, à terme, compromettre la pérennité de la copropriété.
Le cadre légal est pourtant précis. La répartition des charges doit respecter l’utilité objective des équipements collectifs, les dépenses imputées doivent être démontrées et justifiées, et les décisions ayant un impact financier doivent être adoptées selon les règles strictes fixées par les articles 24, 25 et 26 de la loi de 1965. Le syndic, en tant que mandataire du syndicat des copropriétaires, est tenu à une obligation de transparence, de loyauté et de reddition des comptes.
Face à une augmentation anormale, le copropriétaire n’est pas démuni. La loi lui reconnaît un ensemble de recours – amiables, collectifs et judiciaires – permettant de faire rétablir une facturation conforme au droit. Encore faut-il être en mesure d’identifier précisément ce qui relève d’une évolution normale des charges et ce qui constitue une augmentation abusive.
L’objectif de ce dossier est donc de fournir une analyse juridique claire, exhaustive et opérationnelle permettant à chaque copropriétaire de :
À travers l’étude des pratiques, du texte légal et de la jurisprudence, defendstesdroits.fr propose ici un outil complet pour protéger les copropriétaires contre toute dérive tarifaire affectant la gestion de leur immeuble.
Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les charges doivent être réparties :
Ainsi, un copropriétaire situé au rez-de-chaussée ne peut être redevable des charges d’ascenseur que si l’équipement présente une utilité objective pour son lot, par exemple pour accéder aux caves ou au parking. Toute clause contraire du règlement de copropriété encourt la nullité, conformément à la jurisprudence constante (Cass. 3e civ., 17 févr. 1993).
Facturer des charges d’équipement non utilisés constitue donc une augmentation abusive, susceptible d’être contestée.
L’article 10-1 de la loi de 1965 impose que les copropriétaires ne supportent que les frais nécessaires engagés par le syndic pour le recouvrement des charges.
Sont considérés comme facturables, à l’exclusion du reste :
En revanche :
ne peuvent jamais faire l’objet d’une facturation supplémentaire. Leur inclusion dans un appel de fonds constitue une surfacturation contraire aux obligations du syndic.
La multiplication abusive des mises en demeure à titre de pression financière n’est pas expressément sanctionnée par les textes, mais constitue un motif sérieux pour envisager un changement de syndic.
Le syndic professionnel, qu’il soit mandaté en syndic classique ou coopératif, bénéficie d’une liberté tarifaire. Toutefois, selon l’article 18-1 A de la loi de 1965, ses honoraires doivent être :
Une augmentation brutale et non justifiée du forfait annuel ou la facturation « hors forfait » de prestations relevant de la gestion courante caractérise un abus tarifaire. Un manquement répété peut être qualifié de gestion déloyale ou de défaut d’exécution du mandat.
Le copropriétaire doit adresser un courrier recommandé avec AR au syndic.
Ce courrier doit contenir :
Cette mise en demeure constitue une étape indispensable avant toute action judiciaire.
Selon l’article 10 du décret du 17 mars 1967, tout copropriétaire peut exiger l’inscription d’un point à l’ordre du jour, par lettre recommandée :
Le syndic est tenu de soumettre la question à l’assemblée générale.
L’absence de mise en concurrence est souvent à l’origine de surcoûts. L’article 21 de la loi de 1965 impose une mise en concurrence préalable pour certains contrats et travaux.
Les copropriétaires peuvent donc :
Le changement de syndic peut être voté selon l’article 25 de la loi de 1965 (majorité absolue).
Les copropriétaires peuvent proposer un autre syndic :
Une gestion plus transparente peut souvent réduire de manière significative les charges de copropriété.
Lorsque les démarches amiables restent infructueuses, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire, en application de l’article 42 de la loi de 1965, pour :
Le recours doit être introduit dans un délai de deux mois pour contester des décisions d’assemblée générale.
(Version entièrement réécrite pour defendstesdroits.fr, conforme aux exigences juridiques)
Madame, Monsieur,
En ma qualité de copropriétaire du lot n° […], situé dans la copropriété […], je conteste les sommes mentionnées dans l’appel de fonds du […].
Les montants réclamés ne correspondent ni aux tantièmes, ni aux règles de répartition prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, certaines charges relèvent de prestations non utilisées par mon lot ou de frais indûment facturés.
Je vous demande de procéder à la rectification du décompte, ainsi qu’à la communication de l’ensemble des justificatifs conformément à l’article 18 de la loi de 1965.
Dans l’attente de votre retour, veuillez agréer….
La question des charges de copropriété demeure l’un des piliers du régime juridique instauré par la loi du 10 juillet 1965. Leur évolution doit toujours refléter une gestion rigoureuse, transparente et proportionnée aux besoins réels de l’immeuble. Lorsque les dépenses augmentent de façon injustifiée, il appartient alors aux copropriétaires d’exercer le contrôle que leur confère la loi, en se fondant sur les textes applicables, les décisions de l’assemblée générale et les obligations légales du syndic.
La lutte contre les augmentations abusives repose avant tout sur une analyse précise des comptes, une lecture attentive du règlement de copropriété et une vérification de l’utilité objective des charges imputées.
Elle nécessite également une action collective, notamment en assemblée générale, où les copropriétaires peuvent exiger une mise en concurrence, refuser des prestations disproportionnées ou décider de confier la gestion à un syndic plus transparent et plus efficace.
Lorsque les démarches amiables se révèlent insuffisantes, le droit ouvre des recours judiciaires permettant de faire annuler des dépenses irrégulièrement votées, rectifier des appels de fonds, demander la révision de la répartition des charges ou engager la responsabilité du syndic en cas de faute de gestion. Ces outils, utilisés de manière éclairée, permettent de rétablir l’équilibre financier de la copropriété et de garantir aux copropriétaires une gestion conforme aux exigences légales.
En définitive, la prévention et la contestation des augmentations abusives ne se limitent pas à une réaction ponctuelle : elles constituent un véritable travail de vigilance juridique et de gouvernance.
Une copropriété dotée d’un syndic compétent, d’une gestion transparente, d’un contrôle régulier des dépenses et d’une assemblée générale active est une copropriété protégée. C’est précisément dans cette démarche que defendstesdroits.fr entend accompagner les copropriétaires, en leur fournissant des outils fiables, documentés et adaptés à la réalité du terrain.
Une hausse est considérée comme abusive lorsqu’elle ne repose sur aucune justification objective ou légale : absence de travaux votés, augmentation d’honoraires non approuvée en AG, facturation de charges spéciales à un copropriétaire qui n’en bénéficie pas, ou encore absence de mise en concurrence. Les comptes doivent être vérifiables, accompagnés de pièces justificatives, et respecter les principes posés par la loi du 10 juillet 1965.
Oui. Dès qu’un copropriétaire constate une anomalie, il peut contester par écrit (LRAR), demander une rectification immédiate, et solliciter la mise à disposition des pièces justificatives du syndic. La contestation peut être portée à l’ordre du jour de l’assemblée générale suivante. En cas de refus du syndic ou de silence persistant, le copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire dans un délai légal de contestation.
Il est possible de refuser uniquement les charges manifestement indues, telles que :
Le copropriétaire peut :
Oui, c’est même l’un des recours les plus efficaces. Tout copropriétaire peut demander l’inscription d’une résolution visant à mettre en concurrence ou remplacer le syndic. Le changement est voté à la majorité absolue de l’article 25. Une nouvelle gestion, plus transparente et moins coûteuse, permet souvent une réduction durable des charges et une meilleure gouvernance de la copropriété.
