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Le locataire d'un logement en France bénéficie d'une protection étendue, principalement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Cette loi s'applique aux locations de résidence principale, qu'elles soient vides ou meublées. Elle garantit un équilibre entre les droits du propriétaire et la protection du locataire, avec une nette tendance protectrice en faveur de ce dernier.
Les droits fondamentaux du locataire incluent : le droit à un logement décent répondant à des critères minimaux de confort et de sécurité, le droit au maintien dans les lieux pendant toute la durée du bail (et au-delà sous conditions), le droit à l'information sur les charges et les travaux, le droit de ne pas subir de discrimination, et la protection contre les expulsions abusives.
Location vide : durée minimale de 3 ans (6 ans si le bailleur est une personne morale). Le bail se renouvelle automatiquement par tacite reconduction pour la même durée. Le bailleur ne peut donner congé qu'à l'échéance du bail, avec un préavis de 6 mois et pour l'un des trois motifs légaux : reprise pour habiter, vente du logement, ou motif légitime et sérieux (impayés, troubles de voisinage).
Location meublée : durée minimale d'1 an (9 mois pour un étudiant). Renouvellement automatique. Congé du bailleur : préavis de 3 mois pour les mêmes motifs.
Congé du locataire : le locataire peut quitter le logement à tout moment avec un préavis de 3 mois (location vide) ou 1 mois (meublé). Le préavis est réduit à 1 mois en zone tendue, en cas de mutation professionnelle, perte d'emploi, premier emploi, nouvel emploi après perte d'emploi, locataire bénéficiaire du RSA ou de l'AAH, ou pour raison de santé justifiant un changement de domicile.
En zone tendue (grandes agglomérations définies par décret), le loyer d'un nouveau bail ne peut dépasser le loyer du locataire précédent, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué. Dans les villes ayant mis en place l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Lille, Bordeaux, Montpellier, etc.), le loyer ne peut dépasser un loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Révision annuelle : le bailleur peut réviser le loyer une fois par an si le bail contient une clause de révision, en fonction de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) publié par l'INSEE. La révision ne peut jamais dépasser la variation de l'IRL.
Charges locatives : le locataire paie les charges récupérables (liste fixée par décret) : entretien des parties communes, ascenseur, chauffage collectif, eau, taxe d'enlèvement des ordures ménagères. Le bailleur doit procéder à une régularisation annuelle avec justificatifs à disposition du locataire.
Le bailleur doit fournir un logement décent répondant aux critères du décret n°2002-120 : surface habitable minimale de 9 m² avec une hauteur sous plafond de 2,20 m (ou volume de 20 m³), absence de risque pour la sécurité et la santé (plomb, amiante, installation électrique et gaz conforme), installation de chauffage, eau potable, évacuation des eaux usées, éclairement naturel suffisant, et performance énergétique minimale (depuis 2023 : interdiction de location des passoires thermiques classées G, étendue aux F en 2028 et aux E en 2034).
Si le logement ne répond pas à ces critères, le locataire peut exiger la mise en conformité. En cas de refus du bailleur, le juge peut imposer les travaux, réduire le loyer, voire suspendre son paiement jusqu'à réalisation des travaux.
À la charge du locataire : l'entretien courant et les menues réparations (joints, interrupteurs, robinetterie, entretien chaudière annuel, débouchage, remplacement d'ampoules, entretien des espaces verts privatifs). Le décret du 26 août 1987 liste précisément les réparations locatives.
À la charge du propriétaire : les grosses réparations (toiture, façade, remplacement de chaudière, mise aux normes électriques, ravalement), les réparations liées à la vétusté, à un vice de construction ou à un cas de force majeure. Le propriétaire ne peut pas reporter sur le locataire les réparations dues à la vétusté normale du logement.
Le dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charges (location vide) ou 2 mois (location meublée). Il doit être restitué dans un délai de 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme à l'entrée, ou 2 mois en cas de retenues. Passé ce délai, une pénalité de 10% du loyer par mois de retard s'applique.
Les retenues doivent être justifiées par des factures ou devis (pas de retenues forfaitaires). Le bailleur doit tenir compte de la grille de vétusté (si elle existe dans le bail ou la convention collective de l'immeuble) pour ne pas imputer au locataire la dégradation normale du logement.
L'expulsion d'un locataire est une procédure longue et encadrée. Le bailleur ne peut jamais expulser lui-même le locataire (voies de fait interdites). La procédure passe par : le commandement de payer délivré par huissier (2 mois pour régulariser), l'assignation devant le tribunal judiciaire, le jugement d'expulsion (avec ou sans délai), le commandement de quitter les lieux (2 mois), puis le concours de la force publique si nécessaire.
La trêve hivernale protège les locataires du 1er novembre au 31 mars : aucune expulsion ne peut être exécutée pendant cette période (sauf relogement assuré, squatteurs, et violences conjugales). Les délais accordés par le juge peuvent aller de 3 mois à 3 ans selon la situation du locataire.
Les locataires peuvent bénéficier de l'APL (aide personnalisée au logement), l'ALF (allocation de logement familiale) ou l'ALS (allocation de logement sociale) selon leur situation. Ces aides sont versées par la CAF et calculées en fonction des revenus, de la composition du foyer, du montant du loyer et de la zone géographique.
Le dispositif Visale (garantie gratuite d'Action Logement) peut remplacer un garant pour les jeunes de moins de 30 ans et les salariés en mobilité.
Le propriétaire peut-il entrer dans le logement ? Non, le domicile du locataire est inviolable. Le propriétaire ne peut y entrer qu'avec l'accord du locataire, sauf urgence (dégât des eaux). Pour les visites de travaux ou de relocation, le locataire ne peut être contraint d'accepter plus de 2 heures par jour ouvrable.
Le propriétaire peut-il augmenter le loyer librement ? Non, la révision est encadrée par l'IRL. En zone tendue, le loyer entre deux locataires est plafonné.
Peut-on sous-louer son logement ? Uniquement avec l'autorisation écrite du bailleur. La sous-location sans accord est un motif de résiliation du bail. Exception : les locataires en logement social ne peuvent jamais sous-louer.
Que faire si le propriétaire ne fait pas les travaux ? Mise en demeure par recommandé, puis saisine du juge des contentieux de la protection (ex-juge de proximité). Le juge peut imposer les travaux sous astreinte et réduire le loyer.
Le locataire est-il responsable des dégâts des eaux ? Le locataire doit assurer le logement (assurance habitation obligatoire). Sa responsabilité est engagée s'il est à l'origine du dégât (robinet ouvert, joint non entretenu). Si le dégât vient d'un défaut de la plomberie ou de la toiture, c'est la responsabilité du propriétaire.
Votre propriétaire ne respecte pas vos droits ? Dépôt de garantie non restitué ? Logement indécent ? Contactez-nous gratuitement — réponse sous 24h.
