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Le vice caché est un défaut non apparent au moment de l'achat qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquis ou en aurait donné un prix moindre s'il l'avait connu. La garantie des vices cachés est encadrée par les articles 1641 à 1649 du Code civil.
En matière immobilière, les vices cachés les plus fréquents sont : les infiltrations d'eau et problèmes d'étanchéité non visibles, les fissures structurelles dissimulées par des travaux de façade, la présence de termites, mérule ou autres parasites, les problèmes de fondation, la pollution des sols, les défauts de conformité électrique ou de plomberie non apparents, les nuisances sonores exceptionnelles non divulguées.
Pour que la garantie s'applique, trois conditions cumulatives doivent être réunies :
1. Le vice doit être caché. Le défaut ne doit pas être apparent lors de la vente. Un acheteur normalement diligent (qui fait les vérifications raisonnables, sans être un expert) n'aurait pas pu le déceler. Si le vice était visible ou mentionné dans l'acte de vente, la garantie ne joue pas. L'acheteur n'est pas tenu de faire réaliser une expertise technique avant l'achat.
2. Le vice doit être antérieur à la vente. Le défaut doit exister au moment de la vente, même s'il ne se manifeste que postérieurement. C'est à l'acheteur de prouver l'antériorité du vice, souvent par expertise judiciaire.
3. Le vice doit être suffisamment grave. Il doit rendre le bien impropre à sa destination ou en diminuer significativement l'usage. Un défaut mineur ou esthétique ne constitue pas un vice caché.
Dans la quasi-totalité des ventes immobilières entre particuliers, l'acte notarié contient une clause d'exclusion de la garantie des vices cachés. Cette clause est valable entre particuliers et protège le vendeur non professionnel de bonne foi.
Cependant, cette clause ne protège pas le vendeur dans deux cas : si le vendeur est un professionnel de l'immobilier (constructeur, marchand de biens, promoteur) — la clause est réputée non écrite, ou si le vendeur avait connaissance du vice et l'a dissimulé (mauvaise foi). La mauvaise foi du vendeur rend la clause inopposable.
La preuve de la connaissance du vice par le vendeur peut résulter : de travaux de dissimulation (peinture fraîche sur un mur humide, cache-misère), du fait que le vendeur habitait le bien et ne pouvait ignorer le problème, de témoignages de voisins ou d'artisans ayant travaillé sur le bien, de documents démontrant que le vendeur était au courant (devis de réparation, courriers).
Délai de prescription : l'action en garantie des vices cachés doit être intentée dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Ce n'est pas 2 ans à compter de la vente, mais 2 ans à compter du moment où l'acheteur a eu connaissance du vice.
Délai butoir : la jurisprudence applique par ailleurs un délai butoir de 20 ans à compter de la vente (prescription de droit commun de l'article 2232 du Code civil). Au-delà de 20 ans, plus aucune action n'est possible.
Conseil : dès la découverte d'un vice, agissez rapidement. Faites constater le problème par un expert, envoyez une mise en demeure au vendeur par recommandé, et consultez un avocat si nécessaire.
Étape 1 — Constat et preuve. Faites constater le vice par un professionnel (expert en bâtiment, diagnostiqueur). Prenez des photos, conservez tous les documents (factures de réparation, devis, rapports). Si possible, faites établir un constat d'huissier.
Étape 2 — Mise en demeure du vendeur. Envoyez un courrier recommandé AR au vendeur décrivant le vice, les préjudices subis, et demandant une résolution amiable (réparation, réduction du prix, ou annulation de la vente).
Étape 3 — Expertise judiciaire. Si le vendeur ne répond pas ou refuse, saisissez le tribunal judiciaire d'une demande de référé-expertise. Le juge désignera un expert judiciaire qui constatera le vice, son antériorité, et évaluera les réparations. L'expertise judiciaire est souvent déterminante pour l'issue du litige.
Étape 4 — Assignation au fond. Après l'expertise, assignez le vendeur devant le tribunal judiciaire. Vous pouvez demander soit l'action rédhibitoire (annulation de la vente et restitution du prix), soit l'action estimatoire (réduction du prix correspondant au coût de remise en état).
L'action rédhibitoire (annulation de la vente) : l'acheteur rend le bien et récupère l'intégralité du prix de vente, plus les frais de la vente (frais de notaire, frais d'agence). Le vendeur de mauvaise foi doit également indemniser tous les dommages subis par l'acheteur (frais de relogement, travaux d'urgence, préjudice moral).
L'action estimatoire (réduction du prix) : l'acheteur conserve le bien mais obtient une réduction du prix correspondant au coût de remise en état. Cette option est souvent préférée lorsque le vice est réparable et que l'acheteur souhaite conserver le bien.
Si le vendeur connaissait le vice (mauvaise foi), l'acheteur peut en plus obtenir des dommages et intérêts pour le préjudice subi : frais de relogement temporaire, perte de jouissance, préjudice moral, surcoûts liés aux travaux d'urgence.
Les diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, termites, électricité, gaz, assainissement) ne couvrent pas tous les vices possibles. Un diagnostic technique favorable ne prive pas l'acheteur de son action en vice caché si un défaut non couvert par les diagnostics est découvert.
En revanche, si un diagnostic a correctement signalé un risque (par exemple, présence d'amiante mentionnée dans le diagnostic), l'acheteur ne peut pas invoquer un vice caché sur ce point précis : le vice était porté à sa connaissance.
En copropriété, le vice peut affecter les parties privatives (relevant du vendeur) ou les parties communes (relevant du syndicat des copropriétaires). Pour un vice affectant les parties communes, l'acheteur peut agir contre le syndicat des copropriétaires si le défaut est connu de la copropriété et n'a pas été divulgué.
L'humidité est-elle un vice caché ? Oui, si elle n'était pas visible lors de la vente, qu'elle est antérieure à celle-ci et qu'elle rend le bien significativement impropre à l'habitation (moisissures, infiltrations importantes).
Faut-il prendre un avocat ? Ce n'est pas obligatoire pour la mise en demeure ou le référé-expertise, mais c'est fortement recommandé pour l'assignation au fond, surtout pour des montants importants.
Le vendeur particulier est-il toujours protégé par la clause d'exclusion ? Non, si l'acheteur prouve que le vendeur connaissait le vice (mauvaise foi), la clause est inopposable.
Combien coûte une expertise judiciaire ? Entre 2 000 et 8 000 € selon la complexité. L'avance est à la charge du demandeur, mais le perdant est généralement condamné à en supporter le coût définitif.
Le notaire est-il responsable ? Le notaire a un devoir de conseil, mais il n'est pas tenu de vérifier l'état technique du bien. Sa responsabilité peut être engagée s'il a omis de mentionner des informations dont il avait connaissance.
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