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L'expulsion d'un locataire est une procédure judiciaire longue et encadrée, qui ne peut jamais être réalisée par le propriétaire lui-même. Toute expulsion de fait (changement de serrures, coupure d'eau ou d'électricité, intimidation) est un délit de violation de domicile puni de 3 ans d'emprisonnement et 30 000 € d'amende. Seul un huissier de justice, muni d'un titre exécutoire, peut procéder à l'expulsion, le cas échéant avec le concours de la force publique.
Impayés de loyer : c'est le motif le plus fréquent (environ 70% des procédures d'expulsion). La procédure est déclenchée lorsque le locataire a accumulé des impayés significatifs (en pratique, à partir de 2-3 mois de retard).
Défaut d'assurance : le locataire est tenu de souscrire une assurance habitation. Le défaut d'assurance est un motif de résiliation du bail.
Troubles de voisinage : nuisances sonores répétées, comportement dangereux, activité illicite dans le logement.
Non-respect des obligations contractuelles : sous-location non autorisée, travaux sans accord, changement de destination du logement.
Congé donné par le bailleur : reprise pour habiter, vente, motif légitime et sérieux, avec le préavis légal de 6 mois (location vide) ou 3 mois (meublé).
Étape 1 — Le commandement de payer (impayés). L'huissier délivre un commandement de payer au locataire, qui dispose de 2 mois pour régulariser sa dette. Ce délai est impératif et ne peut pas être raccourci. Le commandement doit également être notifié à la CAF si le locataire perçoit une aide au logement.
Étape 2 — L'assignation en justice. Si le locataire ne régularise pas dans les 2 mois, le bailleur l'assigne devant le tribunal judiciaire. L'assignation doit être signifiée au moins 2 mois avant l'audience. Le préfet et la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) sont informés.
Étape 3 — L'audience et le jugement. Le juge peut : accorder des délais de paiement au locataire (jusqu'à 3 ans selon la loi Alur), prononcer la résiliation du bail et l'expulsion, ou rejeter la demande si les loyers ont été régularisés. Le locataire peut se présenter seul ou avec un avocat.
Étape 4 — Le commandement de quitter les lieux. Après le jugement définitif (délais d'appel expirés), l'huissier délivre un commandement de quitter les lieux, donnant au locataire un délai de 2 mois pour partir volontairement.
Étape 5 — Le concours de la force publique. Si le locataire ne part pas, l'huissier demande le concours de la force publique au préfet. Le préfet dispose de 2 mois pour répondre. S'il refuse (ce qui arrive souvent pendant la trêve hivernale ou pour des raisons sociales), le bailleur peut demander l'indemnisation de l'État.
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée avec le concours de la force publique. Cette protection s'applique à tous les locataires, même si le jugement d'expulsion est définitif. Exceptions : squatteurs (sans droit ni titre), logement faisant l'objet d'un arrêté de péril, violences conjugales (le conjoint violent peut être expulsé même pendant la trêve).
Le juge peut accorder des délais au locataire : délais de paiement (jusqu'à 3 ans pour apurer la dette, avec suspension de la clause résolutoire), délais pour quitter les lieux (de 3 mois à 3 ans selon la situation, l'âge, l'état de santé, la situation familiale et les efforts du locataire pour se reloger). Pendant les délais, le locataire doit continuer à payer le loyer courant et respecter un échéancier pour la dette.
Le locataire peut à tout stade : régulariser sa dette (la clause résolutoire est neutralisée si le paiement intégral intervient avant le jugement), demander des délais de paiement, saisir la commission de surendettement, demander l'aide juridictionnelle pour se faire assister d'un avocat, ou contester le montant de la dette si des charges indues ou des erreurs de calcul sont identifiées.
Combien de temps dure une procédure d'expulsion ? En moyenne 18 à 24 mois entre le premier impayé et l'expulsion effective. Avec la trêve hivernale et les délais accordés, cela peut dépasser 3 ans.
Le propriétaire peut-il couper l'eau ou l'électricité ? Non, c'est strictement interdit. C'est un délit pénal (violation de domicile) puni de 3 ans de prison et 30 000 € d'amende.
Le locataire expulsé doit-il payer les loyers impayés ? Oui, l'expulsion n'efface pas la dette. Le bailleur peut poursuivre le recouvrement même après l'expulsion.
Que deviennent les affaires du locataire après l'expulsion ? L'huissier dresse un inventaire. Les meubles sont entreposés dans un garde-meubles aux frais du locataire pendant 2 mois. Passé ce délai, ils sont vendus ou détruits.
En France, environ 38 000 décisions d'expulsion sont prononcées chaque année par les tribunaux, mais seules 17 000 sont effectivement exécutées avec le concours de la force publique. La trêve hivernale, spécificité française renforcée par la loi ALUR de 2014, protège environ 3,5 millions de locataires en situation fragile chaque année du 1er novembre au 31 mars.
La prévention des expulsions est devenue une priorité nationale avec la mise en place des CCAPEX (commissions de coordination des actions de prévention des expulsions) dans chaque département. Le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), géré par les départements, peut accorder des aides financières pour apurer les dettes de loyer et éviter l'expulsion. La loi Kasbarian de 2023 a par ailleurs renforcé les sanctions contre les squatteurs, avec une procédure d'expulsion accélérée distincte de celle applicable aux locataires.
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