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Le dépôt de garantie, versé par le locataire lors de la conclusion d’un contrat de location, vise à sécuriser le propriétaire contre d’éventuels manquements du preneur à ses obligations. Pourtant, au moment de la sortie des lieux, nombreux sont les locataires confrontés à un refus de restitution de la caution, qu’il soit injustifié, tardif ou partiel.
Ce type de litige est récurrent dans le cadre des rapports locatifs, notamment lorsque les règles applicables à la restitution du dépôt de garantie ne sont pas respectées. Dans ce contexte, il est essentiel de connaître les droits du locataire, les obligations du bailleur ainsi que les recours juridiques disponibles pour obtenir la restitution des sommes dues.
La loi, appuyée par une jurisprudence constante, encadre strictement cette restitution, en prévoyant des pénalités financières en cas de manquement du bailleur. Le présent article a pour objectif d’éclairer les justiciables sur les démarches à entreprendre lorsque la caution locative n’est pas rendue, conformément aux textes légaux et aux décisions de justice les plus significatives.
L’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans un délai de 1 mois à compter de la restitution des clés, si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée.
Dans le cas contraire, ce délai est porté à 2 mois. Cette règle s’applique aux baux d’habitation meublés ou non meublés, depuis la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014.
La loi Macron n° 2015-990 du 6 août 2015, en son article 82, a permis d’unifier ces délais à tous les contrats, qu’ils aient été signés avant ou après le 27 mars 2014.
Selon la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, en cas de vente du logement, le nouveau propriétaire est tenu de restituer le dépôt de garantie.
En l’absence de restitution dans les délais légaux, la somme est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé, conformément à l’article 22, alinéa 7 de la loi précitée. Pour bénéficier de cette majoration, le locataire doit avoir communiqué sa nouvelle adresse au bailleur au moment de la remise des clés.
Le bailleur ne peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie que si certaines conditions strictes sont réunies. La charge de la preuve lui incombe intégralement. Deux éléments sont indispensables :
En outre, la jurisprudence constante rappelle que les dégradations dues à l’usure normale — liées au temps, à un usage raisonnable du logement ou à la vétusté des équipements — ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire.
C’est au bailleur qu’il revient de supporter ces frais d’entretien courant. À titre d’exemple, une moquette défraîchie, une peinture ternie ou des joints noircis par le temps ne peuvent justifier une retenue sur la caution.
Si aucun état des lieux de sortie n’a pu être établi du fait du bailleur, ce dernier ne peut prouver l'existence de dégradations (CA Versailles, 1re ch., 28 juin 1996). Dans ce cas, la totalité du dépôt de garantie doit être restituée.
La première étape consiste à envoyer au bailleur une mise en demeure de restituer le dépôt de garantie. Celle-ci doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), et mentionner les textes applicables, les dates du bail, la date de remise des clés et le montant du dépôt.
En l’absence de réponse favorable, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection (ancien juge d’instance), rattaché au tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, en vertu des dispositions du Code de l’organisation judiciaire et de l’article R. 631-1 du Code de la consommation.
Il est à noter que l’action doit être exercée dans un délai de 3 ans, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie à la prescription de droit commun prévue à l’article 2224 du Code civil.
L’action en restitution doit être dirigée contre le bailleur lui-même et non contre son mandataire, même si ce dernier a encaissé le dépôt de garantie (Cass. civ. 3e, 23 juin 2009, n° 08-13.938).
Le bailleur est en droit d’opérer certaines déductions sur le dépôt de garantie, à condition qu’elles soient précises, proportionnées et parfaitement justifiées.
Ces déductions doivent se fonder sur des éléments objectifs et être appuyées par des documents probants. Voici les cas dans lesquels la retenue est admise :
Il est impératif de souligner que toute déduction abusive ou non justifiée peut être contestée devant le juge.
Le juge des contentieux de la protection pourra annuler tout ou partie des retenues s’il constate une absence de preuve, une disproportion manifeste, ou une tentative de faire payer au locataire des frais relevant de l’entretien normal du bien.
En matière de restitution du dépôt de garantie, la loi du 6 juillet 1989 et les textes qui l’ont complétée imposent au bailleur une obligation stricte de restitution, dans des délais clairement définis et sous conditions encadrées.
Toute retenue abusive ou retard injustifié peut ouvrir droit à des sanctions financières au profit du locataire. Lorsque les démarches amiables demeurent sans effet, le recours au juge des contentieux de la protection demeure un levier efficace pour faire valoir ses droits.
Il est donc fondamental pour chaque locataire de connaître les outils juridiques à sa disposition pour récupérer sa caution, et pour chaque bailleur de respecter les obligations légales afin d’éviter tout contentieux locatif.
Le délai légal de restitution du dépôt de garantie dépend de l’état des lieux de sortie. Conformément à l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le propriétaire doit restituer la caution dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés si aucun dégât n’est constaté. Si, en revanche, l’état des lieux de sortie révèle des dégradations imputables au locataire, ce délai est porté à deux mois. Ces délais s’appliquent à tous les contrats de location, meublés ou non, signés avant ou après le 27 mars 2014, en application de la loi ALUR et de la loi Macron. Le point de départ du délai est toujours la date de restitution effective des clés, peu importe la date de fin du bail.
Oui, mais sous conditions strictes. Le bailleur ne peut retenir qu’une partie justifiée du dépôt de garantie pour couvrir :
Toute retenue doit être étayée par des justificatifs concrets (devis, factures) et un état des lieux de sortie contradictoire, signé par les deux parties ou réalisé par un huissier. À défaut de preuve, la retenue est abusive. De plus, l’usure normale liée au temps et à l’usage raisonnable du logement ne peut justifier aucune retenue (jurisprudence constante).
Le locataire doit adresser au bailleur une mise en demeure de restitution par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR), mentionnant les références du bail, la date de remise des clés, le montant du dépôt, et les délais légaux. En l'absence de réponse sous un délai raisonnable (souvent 8 à 15 jours), le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, compétent pour les litiges locatifs. L’action peut être exercée sans avocat, et même via une procédure simplifiée en ligne, notamment sur le site defendstesdroits.fr qui oriente les usagers dans les démarches juridiques.
Oui. En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, en cas de non-restitution dans les délais, le dépôt de garantie est majoré de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé. Cette majoration est automatique, à condition que le locataire ait communiqué sa nouvelle adresse au bailleur au moment de la remise des clés. Il est donc fortement conseillé de formaliser cette étape par un courrier écrit ou une clause dans l’état des lieux de sortie.
Le délai de prescription pour agir en restitution du dépôt de garantie est de 3 ans, conformément à l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui renvoie à l’article 2224 du Code civil. Ce délai court à compter de la date de restitution des clés, moment à partir duquel le dépôt de garantie devient exigible. Passé ce délai, l’action du locataire devient irrecevable, sauf en cas d’interruption ou de suspension du délai (par exemple en cas de mise en demeure).
