Thank you! Your submission has been received!
Oops! Something went wrong while submitting the form.
Le marché locatif français connaît une transformation majeure avec l'instauration du dispositif Jeanbrun en 2026. Ce nouveau statut de bailleur privé offre un avantage fiscal inédit : un amortissement progressif du bien immobilier pouvant atteindre 5,5% par an. Face à la crise du logement et au retrait de nombreux investisseurs découragés par les contraintes réglementaires, ce mécanisme vise à relancer l'investissement locatif. Voici tout ce que vous devez savoir pour en bénéficier.
Le dispositif Jeanbrun, également appelé dispositif Relance logement, est un nouveau cadre fiscal créé par la loi de finances 2026. Il permet aux propriétaires qui mettent leur bien en location nue de longue durée d'amortir fiscalement leur investissement immobilier. Concrètement, cela signifie que vous pouvez déduire une partie de la valeur de votre bien de vos revenus locatifs imposables chaque année. Ce mécanisme s'inspire des dispositifs existants pour les locations meublées, mais l'adapte aux locations vides, traditionnellement moins favorisées fiscalement. L'objectif est de stimuler l'offre de logements disponibles sur le marché locatif français. Pour comprendre l'ensemble des mesures immobilières 2026, consultez notre article sur le dispositif Relance logement 2026.
Le dispositif Jeanbrun propose un amortissement fiscal progressif selon la durée d'engagement de location. Pour un engagement de 6 ans minimum, le taux d'amortissement est fixé à 3,5% par an de la valeur du bien (hors terrain). Si vous vous engagez sur 9 ans, ce taux grimpe à 4,5% annuel. Enfin, pour les propriétaires prêts à louer leur bien pendant 12 ans ou plus, le taux maximal de 5,5% s'applique. Ces pourcentages s'appliquent sur la valeur du bâti uniquement, le terrain n'étant pas amortissable. Par exemple, pour un appartement acheté 200 000€ (dont 50 000€ de terrain), vous pourriez déduire jusqu'à 8 250€ par an (150 000€ × 5,5%) de vos revenus locatifs imposables pendant la durée d'engagement.
Le dispositif Jeanbrun s'adresse aux bailleurs privés qui acquièrent un bien immobilier neuf ou en état futur d'achèvement (VEFA) entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028. Les biens anciens rénovés selon certaines normes énergétiques peuvent également être éligibles. Vous devez être imposé dans la catégorie des revenus fonciers et opter pour le régime réel d'imposition. Le bien doit être loué nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire, avec un loyer encadré selon des plafonds fixés par décret. Les locations saisonnières, les meublés touristiques et les locations à des proches sont exclus du dispositif. Il n'y a pas de plafond de ressources pour le propriétaire, mais le locataire doit respecter des conditions de revenus.
L'économie fiscale dépend de votre tranche marginale d'imposition et du montant investi. Prenons un exemple : vous achetez un appartement neuf de 250 000€ (dont 200 000€ de bâti) et vous engagez sur 9 ans avec un taux d'amortissement de 4,5%. Chaque année, vous déduisez 9 000€ (200 000€ × 4,5%) de vos revenus locatifs. Si vous percevez 12 000€ de loyers annuels et que vos charges déductibles s'élèvent à 2 000€, votre revenu foncier imposable tombe à 1 000€ au lieu de 10 000€. Si vous êtes imposé à 30%, vous économisez environ 2 700€ d'impôt par an. Sur 9 ans, cela représente une économie totale de 24 300€. Attention : l'amortissement non utilisé une année (si vos revenus locatifs sont insuffisants) peut être reporté sur les années suivantes, contrairement aux déficits fonciers classiques limités à 10 700€ annuels.
Le dispositif Jeanbrun impose plusieurs obligations strictes. Vous devez vous engager à louer le bien nu pour la durée choisie (6, 9 ou 12 ans) à compter de l'achèvement ou de l'acquisition. Le loyer ne peut dépasser les plafonds fixés par zone géographique (entre 10 et 17€/m² selon les zones tendues). Le locataire doit respecter des plafonds de ressources révisés chaque année. Vous devez déclarer votre bien auprès de l'administration fiscale dans les deux mois suivant la mise en location et transmettre un état annuel récapitulatif. En cas de non-respect de ces conditions (revente anticipée, mise à disposition gratuite, loyer excessif), vous devrez rembourser l'intégralité des avantages fiscaux perçus, majorés de 25%. La déclaration se fait via le formulaire 2044 spécial complété d'une annexe dédiée au dispositif Jeanbrun.
Le dispositif Jeanbrun n'est pas cumulable avec d'autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme le Pinel, le Denormandie ou le Loc'Avantages. Vous devez choisir le mécanisme le plus avantageux selon votre situation. En revanche, vous pouvez cumuler l'amortissement Jeanbrun avec la déduction des charges foncières classiques (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien). Les intérêts d'emprunt restent déductibles en totalité, ce qui constitue un avantage majeur par rapport aux dispositifs de réduction d'impôt classiques. Vous pouvez également bénéficier du dispositif sur plusieurs biens simultanément, sans limitation de nombre, à condition que chacun respecte les critères d'éligibilité. Cette flexibilité permet aux investisseurs de constituer un patrimoine locatif diversifié tout en optimisant leur fiscalité.
Le dispositif Jeanbrun intègre les exigences de performance énergétique renforcées en 2026. Pour être éligible, un bien neuf doit respecter la réglementation RE2020, tandis qu'un bien ancien doit atteindre au minimum la classe énergétique C après travaux. Cette contrainte s'inscrit dans la continuité de l'évolution des règles DPE. Les biens classés F ou G sont exclus du dispositif, ce qui incite les propriétaires à rénover énergétiquement leur patrimoine. Les travaux de rénovation énergétique réalisés pour atteindre ces performances sont déductibles des revenus fonciers et peuvent même être amortis sur la durée d'engagement. Cette articulation entre avantage fiscal et transition énergétique vise à améliorer la qualité du parc locatif français. Pour mieux comprendre les nouvelles modalités de calcul du DPE, consultez notre guide sur les changements DPE 2026.
Plusieurs risques doivent être anticipés avant de vous engager dans le dispositif Jeanbrun. L'engagement de location longue durée vous expose au risque de vacance locative : si votre bien reste inoccupé plusieurs mois, vous perdez des revenus sans pouvoir récupérer l'amortissement fiscal perdu. Le plafonnement des loyers peut limiter votre rentabilité, particulièrement dans les zones tendues où le marché permettrait des loyers plus élevés. La revente anticipée entraîne la restitution intégrale des avantages fiscaux, ce qui peut créer une situation financière difficile en cas d'imprévu (divorce, perte d'emploi, mutation professionnelle). Les conditions de ressources du locataire limitent le vivier de candidats potentiels. Enfin, une modification législative future pourrait remettre en cause le dispositif, même si les engagements pris avant cette modification sont normalement protégés par les principes de sécurité juridique.
La déclaration fiscale du dispositif Jeanbrun nécessite une rigueur administrative particulière. Vous devez joindre à votre déclaration de revenus annuelle le formulaire 2044 spécial « Déclaration des revenus fonciers », complété de l'annexe dédiée au dispositif Jeanbrun (formulaire 2044-EB à partir de 2026). Cette annexe détaille le calcul de l'amortissement annuel, la valeur du bien retenue, la durée d'engagement et le taux applicable. Conservez précieusement tous les justificatifs : acte d'acquisition, factures de travaux, bail de location, quittances de loyer, attestations de ressources du locataire. En cas de contrôle fiscal, l'administration peut exiger ces documents jusqu'à trois ans après la fin de votre engagement. L'amortissement non utilisé une année doit être reporté sur un tableau annexe que vous transmettez chaque année. Cette traçabilité permet d'optimiser l'avantage fiscal sur toute la durée d'engagement. Pour d'autres aspects fiscaux immobiliers, consultez notre article sur les nouveaux plafonds d'honoraires de location 2026.
L'intérêt financier du dispositif Jeanbrun dépend de votre situation fiscale personnelle et de votre stratégie patrimoniale. Il est particulièrement avantageux si vous êtes fortement imposé (TMI de 41% ou 45%), car l'économie d'impôt devient substantielle. Pour les contribuables faiblement imposés, l'avantage est moins évident, d'autant que les contraintes de plafonnement des loyers peuvent réduire la rentabilité locative brute. Comparé au dispositif Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe mais plafonnée, le Jeanbrun permet une optimisation plus importante sur le long terme, notamment grâce à l'absence de plafond global d'investissement. Toutefois, la durée d'engagement longue (6 à 12 ans) exige une visibilité financière et personnelle importante. Une simulation personnalisée avec un conseiller fiscal est indispensable avant de vous lancer, en intégrant votre taux d'endettement, vos perspectives d'évolution professionnelle et votre horizon de détention du bien.
Le dispositif Jeanbrun pour la location nue se distingue nettement du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). En LMNP, vous pouvez amortir le bien ET le mobilier, avec des taux souvent plus élevés, mais vous devez proposer un logement meublé répondant à des critères précis (décret du 31 juillet 2015). Le régime fiscal diffère également : en LMNP, vos revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non des revenus fonciers. Le Jeanbrun s'adresse aux propriétaires qui préfèrent la location vide, traditionnellement plus stable avec des locataires restant plus longtemps. Les obligations sont aussi moins contraignantes : pas de mobilier à entretenir ou renouveler, pas d'état des lieux aussi détaillé. En revanche, le LMNP permet des loyers généralement 15 à 20% plus élevés. Le choix entre les deux dépend de votre profil d'investisseur, de la localisation du bien et de votre capacité à gérer la rotation locative plus fréquente en meublé.
La sortie anticipée du dispositif Jeanbrun est strictement encadrée et fortement pénalisée. Si vous vendez le bien avant la fin de votre engagement, vous devez rembourser l'intégralité des avantages fiscaux perçus (amortissements déduits), majorés de 25% de pénalités. Cette somme sera ajoutée à votre impôt sur le revenu de l'année de la rupture d'engagement. Quelques exceptions permettent une sortie sans pénalité : invalidité de 2ème ou 3ème catégorie, licenciement, décès du propriétaire ou de son conjoint. En cas de divorce, la situation est complexe : si le bien est attribué à l'ex-conjoint qui poursuit l'engagement, les avantages sont préservés. La vente du bien à un membre de votre famille ne vous exonère pas des pénalités. Si vous anticipez un changement de situation, privilégiez l'engagement le plus court (6 ans) pour limiter les risques. Dans tous les cas, documentez précisément les circonstances de la sortie anticipée pour justifier, le cas échéant, une dérogation auprès de l'administration fiscale.
Le dispositif Jeanbrun devrait avoir un impact significatif sur le marché locatif français d'ici 2027-2028. Les estimations gouvernementales prévoient la mise sur le marché de 50 000 à 80 000 logements supplémentaires par an grâce à ce mécanisme incitatif. Cette augmentation de l'offre pourrait stabiliser, voire faire baisser, les loyers dans les zones tendues où la demande excède largement l'offre actuelle. Pour les locataires, c'est une opportunité d'accéder à des logements de qualité (neufs ou rénovés) à des loyers plafonnés. Toutefois, certains experts craignent une concentration des investissements sur les zones les plus attractives, laissant les territoires ruraux ou les villes moyennes à l'écart. Le plafonnement des ressources des locataires pourrait également créer un segment de marché dédié aux ménages intermédiaires, trop aisés pour le logement social mais pénalisés par les loyers de marché. L'efficacité réelle du dispositif sera évaluée en 2028 pour décider d'une éventuelle prolongation au-delà de 2030. Pour un panorama complet des évolutions législatives, consultez notre article sur la loi de finances 2026.
Puis-je louer mon bien à un membre de ma famille avec le dispositif Jeanbrun ?
Non, la location à un membre de votre foyer fiscal ou à un ascendant ou descendant direct vous exclut du bénéfice du dispositif Jeanbrun. Cette règle vise à éviter les abus et garantit que l'avantage fiscal bénéficie réellement à l'augmentation de l'offre locative pour des tiers.
Que se passe-t-il si mon locataire dépasse les plafonds de ressources en cours de bail ?
Si votre locataire dépasse les plafonds de ressources après la signature du bail, vous conservez le bénéfice de l'amortissement Jeanbrun pour la durée restante de votre engagement. Seuls les plafonds à l'entrée dans les lieux sont contrôlés. Vous devez toutefois respecter les plafonds de loyers pendant toute la durée d'engagement.
L'amortissement Jeanbrun crée-t-il un déficit foncier imputable sur le revenu global ?
Non, l'amortissement Jeanbrun ne génère pas de déficit foncier imputable sur votre revenu global comme les charges classiques (limité à 10 700€/an). Il s'impute uniquement sur vos revenus fonciers. En revanche, l'amortissement non utilisé une année (revenus locatifs insuffisants) peut être reporté indéfiniment sur les années suivantes, contrairement au déficit foncier limité à 10 ans.
Puis-je bénéficier du dispositif Jeanbrun pour un bien acheté en 2025 mais loué en 2026 ?
Non, seuls les biens acquis entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2028 sont éligibles au dispositif Jeanbrun. La date qui fait foi est celle de la signature de l'acte authentique d'acquisition chez le notaire, pas celle de la mise en location. Si vous avez signé avant 2026, vous devrez vous tourner vers d'autres dispositifs fiscaux pour optimiser votre investissement locatif.
