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En matière de droit locatif, le non-paiement des loyers constitue l’un des motifs les plus fréquents de résiliation du contrat de bail. Toutefois, pour qu’un propriétaire puisse obtenir l’expulsion d’un locataire, il doit impérativement respecter une procédure stricte encadrée par la loi.
Après l’échec d’un commandement de payer resté sans effet, la phase suivante consiste à assigner le locataire devant le Tribunal judiciaire.
Cette étape, réalisée par un huissier de justice, revêt une importance capitale : elle conditionne la validité de toute la procédure et permet au juge de statuer sur la résiliation du bail et l’éventuelle expulsion du locataire. Il convient donc de bien comprendre les modalités, délais et mentions légales qui entourent l’acte d’assignation pour garantir son efficacité juridique.
L’assignation est un acte de procédure par lequel le bailleur fait convoquer le locataire devant la juridiction compétente, généralement le Tribunal judiciaire, en vue de faire constater la résiliation du bail et obtenir une décision d’expulsion. Elle est régie par les articles 55 et suivants du Code de procédure civile.
L’assignation ne peut être délivrée qu’après un délai de deux mois suivant la signification du commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai trouve son fondement dans l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui encadre les rapports locatifs.
Depuis la réforme de la carte judiciaire, la compétence autrefois attribuée au tribunal d’instance est désormais dévolue au Tribunal judiciaire (article R.211-3-13 du Code de l’organisation judiciaire). Celui-ci est compétent pour statuer sur :
L’assignation doit obligatoirement être signifiée par huissier de justice au locataire, mais également à d’autres institutions afin de garantir le respect des droits du locataire.
L’article 56 du Code de procédure civile prévoit les mentions essentielles devant figurer dans l’acte :
En vertu de l’article 648 du même code, l’acte doit également comporter :
L’assignation engage la procédure judiciaire : le Juge des contentieux de la protection, section du Tribunal judiciaire, est saisi pour statuer sur la demande de résiliation du bail et d’expulsion. Deux issues principales sont envisageables :
La transmission de l’assignation au Préfet, prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, constitue une étape déterminante pour la mise en œuvre des dispositifs de prévention des expulsions.
Cette formalité obligatoire vise à permettre aux services sociaux départementaux d’identifier rapidement les situations de précarité locative et de mobiliser, si nécessaire, des mesures d’accompagnement adaptées avant même que le juge ne statue.
Le Préfet, une fois informé, peut saisir les organismes compétents, notamment le Fonds de Solidarité pour le Logement (FSL), qui peut proposer diverses aides destinées à éviter l’expulsion :
Ce droit à l’accompagnement social illustre l’équilibre recherché par le législateur entre la protection du droit de propriété du bailleur et le respect du droit au logement du locataire.
Il s’agit d’un levier de solidarité publique permettant d’éviter que des ménages déjà en difficulté ne basculent dans une situation d’exclusion sociale aggravée.
Ainsi, cette phase administrative n’est pas un simple formalisme : elle peut profondément infléchir l’issue de la procédure, en apportant une solution alternative, humaine et durable à l’expulsion judiciaire.
Dans le cadre d’une procédure d’expulsion pour loyers impayés, le respect des règles formelles est strictement encadré par le droit. La moindre irrégularité dans la signification de l’assignation peut avoir des conséquences particulièrement lourdes pour le bailleur.
En effet, un défaut de mention obligatoire, un non-respect des délais légaux, ou encore une absence de notification à l’autorité préfectorale ou à la CCAPEX peut entraîner la nullité de l’acte, ce qui a pour effet de retarder considérablement la procédure et, dans certains cas, de faire perdre au bailleur des mois de procédure.
L’assignation doit être parfaitement conforme aux exigences prévues par les articles 55, 56 et 648 du Code de procédure civile.
De plus, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose des obligations spécifiques, notamment en matière de prévention des expulsions locatives, ce qui implique des formalités complémentaires comme la notification à la préfecture et, le cas échéant, la saisine de la CCAPEX.
Dans ce contexte, il est indispensable de s’entourer d’un huissier de justice expérimenté, capable de rédiger et de délivrer l’acte d’assignation en parfaite conformité avec le droit applicable.
Ce professionnel sera en mesure de vérifier l’exhaustivité des mentions, de respecter scrupuleusement les délais légaux, et de réaliser les démarches de notification requises auprès des autorités compétentes. Une telle rigueur permet non seulement de préserver la validité de la procédure, mais aussi de garantir au propriétaire la possibilité d’obtenir rapidement une décision exécutoire d’expulsion.
L’assignation du locataire devant le Tribunal judiciaire, lorsqu’elle est effectuée dans les règles, constitue une étape décisive dans la procédure d’expulsion pour impayés. Elle engage la voie contentieuse et ouvre au juge la possibilité de résilier le bail, de prononcer l’expulsion et de statuer sur la dette locative.
En respectant scrupuleusement les obligations légales — notamment les notifications à la préfecture, à la CCAPEX, et les mentions obligatoires —, le bailleur maximise ses chances d’obtenir une décision favorable.
Pour éviter tout vice de procédure susceptible d’annuler l’assignation, il est fortement recommandé de se faire accompagner par un professionnel du droit ou un huissier expérimenté. Sur defendstesdroits.fr, vous trouverez des ressources fiables pour sécuriser chacune des étapes de cette procédure complexe.
1. Qu’est-ce qu’une assignation par huissier dans le cadre d’une expulsion locative ?
L’assignation par huissier de justice est l’acte officiel qui convoque le locataire devant le Tribunal judiciaire pour qu’il réponde des faits reprochés, notamment des loyers impayés. Elle intervient après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai minimum de deux mois. L’acte précise les motifs de la demande du propriétaire (souvent la résiliation du bail via la clause résolutoire) et les éléments juridiques justifiant la procédure. L’assignation doit être rédigée dans le strict respect des articles 55, 56 et 648 du Code de procédure civile, sous peine de nullité. Elle marque l’ouverture officielle de la procédure contentieuse d’expulsion.
2. Quels sont les délais légaux à respecter avant d’assigner un locataire au Tribunal judiciaire ?
Plusieurs délais doivent impérativement être observés avant de délivrer une assignation :
3. Quelles informations l’assignation doit-elle obligatoirement contenir ?
L’assignation doit comporter plusieurs mentions légales sous peine d’être déclarée irrecevable :
4. Le locataire peut-il être expulsé immédiatement après l’assignation ?
Non, l’assignation ne permet pas d’expulser immédiatement le locataire. Elle déclenche la procédure judiciaire, mais seule une décision du juge peut prononcer l’expulsion. Le juge peut soit :
5. Pourquoi l’assignation par huissier est-elle indispensable dans une procédure d’expulsion ?
L’assignation par huissier est indispensable car elle permet de respecter le principe du contradictoire, garantissant au locataire la possibilité de présenter sa défense devant le juge. Elle est également une condition de validité de la procédure, en assurant la notification formelle de la procédure et en engageant officiellement la juridiction compétente. En l’absence de cette assignation régulière, aucune décision d’expulsion ne peut être rendue. Elle sert aussi de preuve de la diligence du bailleur dans la mise en œuvre de ses droits, notamment si des démarches amiables ont été tentées. Toute erreur dans la rédaction ou la signification de l’acte peut donc remettre en cause l’ensemble de la procédure.
