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La loi de finances 2026 a introduit une réforme majeure de la fiscalité sur les logements vacants. À partir du 1er janvier 2027, la taxe sur les logements vacants (TLV) et la taxe d'habitation sur les logements vacants (THLV) fusionnent pour créer un dispositif unique : la taxe sur la vacance des locaux d'habitation (TVLH). Cette transformation vise à renforcer la lutte contre la rétention de logements vides dans un contexte de crise du logement. Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier, cette réforme vous concerne directement et peut avoir un impact significatif sur votre fiscalité.
La fusion des deux taxes répond à un objectif de simplification administrative et d'harmonisation fiscale. Auparavant, la TLV s'appliquait dans certaines zones tendues, tandis que la THLV concernait d'autres territoires. Cette coexistence créait des inégalités et des difficultés de compréhension pour les propriétaires. La nouvelle taxe TVLH unifie le dispositif sur l'ensemble du territoire national, avec un mécanisme de calcul plus lisible et des critères d'application élargis. L'objectif affiché par le gouvernement est de remettre sur le marché locatif entre 50 000 et 80 000 logements chaque année, contribuant ainsi à répondre à la pénurie de logements disponibles dans les zones en tension.
La taxe TVLH s'applique aux logements vacants depuis plus de douze mois consécutifs au 1er janvier de l'année d'imposition. Sont concernés les appartements et maisons situés dans les communes où s'appliquait précédemment la TLV ou la THLV, ainsi que dans de nouvelles zones identifiées par décret. Les résidences secondaires, les logements meublés loués en courte durée, et les biens faisant l'objet de travaux de rénovation peuvent être exonérés sous certaines conditions. La notion de vacance est appréciée strictement : un logement proposé à la location mais qui ne trouve pas preneur reste soumis à la taxe. Pour vérifier si votre commune est concernée, consultez la liste officielle publiée sur le site des impôts ou rapprochez-vous de votre centre des finances publiques.
Le calcul de la TVLH repose sur la valeur locative cadastrale du logement, comme c'était le cas pour les anciennes taxes. Pour la première année de vacance (après les douze premiers mois), le taux applicable est de 17 % de la valeur locative. Ce taux passe à 34 % à partir de la deuxième année de vacance consécutive. Par exemple, pour un appartement dont la valeur locative cadastrale est de 8 000 euros, la taxe s'élèvera à 1 360 euros la première année, puis 2 720 euros l'année suivante. Des majorations supplémentaires peuvent s'appliquer dans certaines communes particulièrement tendues, portant le taux maximal à 50 % de la valeur locative. Ces montants sont significatifs et incitent fortement les propriétaires à remettre leur bien sur le marché locatif rapidement.
Plusieurs situations permettent d'échapper à la taxe TVLH. Les logements inhabités pour des raisons indépendantes de la volonté du propriétaire peuvent être exonérés : impossibilité de louer malgré des efforts de recherche de locataire, logement occupé par une personne contrainte de résider ailleurs pour raison professionnelle ou de santé, ou bien soumis à une procédure judiciaire. Les logements nécessitant des travaux importants de rénovation peuvent également bénéficier d'une exonération temporaire, à condition de fournir les justificatifs appropriés (devis, factures, autorisations d'urbanisme). Les propriétaires doivent déclarer ces situations avant le 1er janvier de l'année d'imposition et constituer un dossier solide pour éviter tout redressement fiscal. En cas de difficultés avec un locataire ou de procédure d'expulsion en cours, cette période peut être prise en compte.
La déclaration de la vacance d'un logement s'effectue automatiquement via la déclaration d'occupation que vous devez remplir chaque année dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Si vous ne déclarez pas l'occupation de votre bien, l'administration fiscale considère qu'il est vacant et applique la TVLH. Il est donc impératif de mettre à jour régulièrement le statut de vos biens immobiliers. En cas de changement de situation en cours d'année (mise en location, vente, début de travaux), vous devez le signaler dans les meilleurs délais. Le défaut de déclaration ou une déclaration erronée peut entraîner des pénalités de 150 euros par bien, auxquelles s'ajoute la taxation avec majoration. Conservez précieusement tous les justificatifs prouvant vos tentatives de location ou les raisons de la vacance de votre bien.
Vous disposez d'un délai de réclamation jusqu'au 31 décembre de l'année suivant celle de la mise en recouvrement de la taxe pour contester son application. La contestation doit être adressée au service des impôts dont dépend le logement, accompagnée de tous les justificatifs démontrant soit que le bien n'était pas vacant, soit qu'il entre dans un cas d'exonération. Les motifs de contestation les plus fréquemment acceptés concernent l'erreur sur la durée de vacance, les travaux de rénovation en cours, ou l'impossibilité de louer malgré des démarches actives (annonces publiées, mandats à des agences). Si votre réclamation est rejetée, vous pouvez saisir le conciliateur fiscal départemental, puis éventuellement le tribunal administratif. La charge de la preuve repose sur vous : documentez systématiquement toutes vos démarches pour faciliter une éventuelle contestation.
La solution la plus évidente pour éviter la TVLH consiste à mettre votre logement en location dans les douze mois suivant sa libération. Même une location temporaire ou saisonnière peut vous permettre d'échapper à la taxe, à condition qu'elle soit effective et déclarée. Une autre option consiste à réaliser des travaux de rénovation énergétique permettant d'obtenir une exonération temporaire tout en valorisant votre bien. Vous pouvez également envisager la vente du logement si vous ne souhaitez plus le louer. Pour les propriétaires possédant plusieurs biens, une gestion active du parc immobilier s'impose : anticiper les périodes de vacance, améliorer l'attractivité des logements, ajuster les loyers au marché. Le dispositif Relance logement 2026 peut aussi constituer une alternative intéressante pour optimiser votre investissement locatif.
La TVLH ne doit pas être confondue avec la taxe d'habitation sur les résidences secondaires, qui reste en vigueur. La résidence secondaire est un logement occupé occasionnellement par son propriétaire pour des séjours de loisirs ou professionnels. Elle est soumise à la taxe d'habitation avec des majorations possibles dans certaines communes. À l'inverse, la TVLH vise les logements totalement inoccupés, ni par le propriétaire ni par un locataire. Un bien ne peut être soumis simultanément à la TVLH et à la taxe sur les résidences secondaires. Si vous occupez votre bien même ponctuellement, il ne peut être considéré comme vacant. En revanche, transformer une résidence secondaire en logement vacant en cessant de l'occuper vous expose à la TVLH après douze mois d'inoccupation totale.
La TVLH entre en vigueur le 1er janvier 2027 et sera exigible pour la première fois à l'automne 2027, sur la base de la situation au 1er janvier. Les avis d'imposition seront envoyés entre septembre et novembre 2027. Pour les logements déjà vacants au 1er janvier 2026, la première année de vacance sera comptabilisée pour l'application du taux de 17 %. Pour les biens libérés en cours d'année 2026, le décompte des douze mois de vacance débute à partir du moment où le logement devient effectivement libre. Les propriétaires doivent donc dès maintenant anticiper l'impact fiscal de cette réforme et adapter leur stratégie immobilière en conséquence. Les déclarations fiscales 2026 devront préciser avec exactitude le statut d'occupation de chaque bien détenu.
Si vous rencontrez des difficultés financières pour régler la TVLH, plusieurs options s'offrent à vous. Vous pouvez demander un délai de paiement ou un échéancier auprès de votre centre des finances publiques, en justifiant de votre situation (revenus modestes, charges importantes, événements exceptionnels). Cette demande doit être effectuée avant la date limite de paiement indiquée sur l'avis d'imposition. En cas de situation particulièrement difficile, une remise gracieuse partielle ou totale peut être sollicitée, bien que ces demandes soient rarement accordées pour la TVLH qui vise précisément à inciter à la remise en location. La meilleure solution reste de trouver rapidement un locataire pour votre bien ou d'entamer des travaux permettant de bénéficier d'une exonération. N'hésitez pas à vous rapprocher d'associations de propriétaires ou de gestionnaires immobiliers pour vous accompagner dans cette démarche.
Le produit de la taxe TVLH est intégralement reversé aux communes ou intercommunalités où sont situés les logements taxés. Ces collectivités doivent utiliser ces recettes pour financer des politiques locales du logement : construction de logements sociaux, rénovation urbaine, aides à la réhabilitation de logements anciens, ou soutien à l'accession à la propriété. Le montant collecté varie considérablement selon les territoires, les communes les plus tendues générant plusieurs millions d'euros par an. Cette affectation locale renforce la légitimité de la taxe auprès des élus et des habitants confrontés à la pénurie de logements. Les propriétaires peuvent consulter le budget de leur commune pour connaître l'utilisation précise de ces fonds. Dans certains cas, des dispositifs d'accompagnement des propriétaires sont mis en place pour faciliter la remise en location des biens vacants, créant ainsi une dynamique positive pour tous.
La TVLH s'applique-t-elle aux locaux commerciaux vides ?
Non, la TVLH concerne uniquement les locaux d'habitation. Les locaux commerciaux, bureaux et autres locaux professionnels vacants ne sont pas soumis à cette taxe, même s'ils sont situés dans une zone tendue.
Un logement proposé à la vente est-il soumis à la TVLH ?
Oui, le simple fait de proposer un logement à la vente ne suffit pas à échapper à la taxe. Si le bien reste vacant pendant plus de douze mois, la TVLH s'applique, sauf si vous prouvez qu'il fait l'objet de travaux importants ou entre dans un autre cas d'exonération.
Peut-on payer la TVLH mensuellement ?
Oui, vous pouvez opter pour la mensualisation en vous inscrivant sur impots.gouv.fr. Les prélèvements sont alors répartis sur dix mois (janvier à octobre), ce qui facilite la gestion de votre budget si vous êtes effectivement redevable de cette taxe.
La TVLH se cumule-t-elle avec l'IFI ?
La TVLH et l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) sont deux impositions distinctes qui peuvent se cumuler. Un logement vacant appartenant à un patrimoine soumis à l'IFI sera taxé au titre des deux dispositifs, augmentant significativement le coût fiscal de la vacance.
